2011年2月16日?9摇新浪房产

在刚刚过去的春节假期中，在新“国八条”背景下的镇江楼市表现如何呢？业内人士认为，政策将对炒房现象起到明显打压作用，而对具有刚性需求的普通老百姓，影响则极为有限。在政策不断升级、市场极为敏感的阶段和时期，许多房地产企业将会调整销售策略，抢占市场先机的企业也会越来越多。

新政后，镇江楼市显“清冷”

新“国八条”、房产税等楼市新政，成为人们走亲访友时谈论的热点话题，而央行在节假日的最后一天宣布加息，也使得楼市走向备受关注。

据了解，初一至初六，我市房产交易量为“零”。目前的楼市冷清是否是受到新“国八条”的冲击呢？有业内人士指出，不排除有这方面心理因素的影响，但春节期间楼市有其特殊性，不可作为判断该措施效果的时间标准。短期内很难看出新“国八条”的效果。专家分析，由于政策调控力度逐步加码，春节后，部分开发商或许会主动通过打折优惠等“以价换量”的方式吸引购房者，以促进成交。

新政后，购房心理或将被影响

开发商面对新出台的楼市新政，还是有一些担心。他们认为，新政对于购房者的心理影响会比较大，提高一成的首付比例，会让他们重新计算购房成本，购房者的预期可能被干扰，影响购买的速度，造成短期内观望的态度，可能会减少销量，但价格还得再看。

购房者王宏对笔者说，他本来迫切想改善一下住房条件，但是看到新政策出台后，现在不敢轻易出手购房，主要是想着调控政策下来了房价也许会受到影响，再加上二套房的首付比例又提高了一成，这样就意味着要多付出一些购房成本，所以王先生决定暂时看看情况，并不急于出手购房。

某楼盘销售总监表示，二套房首付比例提高对购房者实际的影响并不是太大，但是在购房心理层面上会产生一定的影响。因为调控会让准购房者对房价产生一定的期待，购买第二套住房的购房者或将被“误伤”。这一政策的出台，很有可能会挫伤那些真正的刚需者购房的积极性。

老投资客要“掉枪头” ，商业地产或将“热”起来

新“国八条”将买房者投资住房资金成本提升，而商业地产首付只需50%。其次，新“国八条”明确住房限购，而商业地产完全不受约束。

拥有了这些有利条件，一些有经验的投资人员酝酿要“掉枪头”。一位已经拥有十几年实战经验的老投资客表示，他过去都是投资住房，但是当前看来在如此严厉的调控措施下，投资住房已经无太大的“花头”了，节后他就想去看一些店铺。

业内人士认为，商业地产投资对于老百姓而言相对陌生，成熟的投资市场尚未构成。但是，随着商业地产日益受到关注，具备实力的机构投资者也会从住房市场转向特别专业的商业领域。

一系列房产新政出台后，由于商业地产完全不受限购约束，且买商业地产只需五成首付，已经有投资者“掉枪头”投资商铺。据统计，在2月份报价上涨的约14个项目中，酒店式公寓和商办项目占三成以上，有的项目涨幅达到20%。

不过值得注意的是，大部分项目价格上涨出现在1月份限购、房产税等政策出台前，而非出台后。而涨价的原因，除了部分项目更新换代以外，借机炒作、吸引更多眼球和促进下单也是可能的原因。“有些楼盘可能实际成交没有涨价，却叫着要涨，目的就是让想买又被政策吓到没有下单的人快点交钱。”中房信分析师薛建雄说。

尽管已出现投资客“弃住投商”的现象，但我还是要提醒大家，商铺换手率极低，转让交易过程中税费很高，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。我不建议普通的投资客投资商业地产，尤其是从住宅市场转向商业地产的。商业地产有更高的专业性，要考虑它的定位、周边人气、对专业知识的要求也比住宅市场高很多。国家政策在住房上下大力气，这也让房地产市场中从前本来就有些过剩的资本又集中在了商业地产。如此一来，商业地产将很快过热。要么无利可图，要么在国家出台针对商业地产的新政策之前匆匆出手。

在我看来，所谓的“最后的晚餐”并不存在，不过是国内房地产市场过热的必然结果。放眼望去，低利率、低价格、高质量的美国房地产市场存在着实实在在的机会，我们不妨去美国看一看。