中国老年科技工作者协会国土资源分会土地与环境专业委员会主任　郑振源

2000年以来中国人均GDP超过1000美元，社会消费结构升级，由吃穿转向住行。城镇化加速发展，近十年来，城镇人口平均每年增加2100万人，再加上居住条件改善、农民工市民化的需求，住房需求无疑是最大的内需，住房建设无疑是最大的民生工程，以住房为消费终端的产业群的发展无疑是扩内需、稳增长的重要动力。

但是，如今的房地产市场却不是这个样子。

经过十年兴旺发展，2011年全国存量房的房价收入比达到7.19倍，京沪深等一线城市更接近20倍，远超国际3～5倍的合理水平，广大城镇居民（包括非户籍居民）买不起房。近两年的调控，抑制了房价的疯涨，却也一度造成销售量下降、市场疲软，商品房开发投资增速和新开工面积下降，产业萎缩，并冲击关联行业，拖累经济增长，而房价却没有回归到与居民收入水平相适应的合理水平，广大居民仍然买不起房，没有起到扩内需、保民生的作用。

中国需要一个有活力的、健康发展的房地产市场，源源不断地为不同收入水平的居民提供不同档次的商品房、租赁房，满足他们的住房需求，以实现扩内需、惠民生、稳增长的目标。

房价要回归合理，唯有降低土地和税费成本

房价高涨的原因，政府认为是投资、投机性住房需求炒起来的，因而采取了限贷、限购的调控措施。实施两年，固然抑制了投资、投机房的需求，但同时也造成房价下行的市场预期，购房者持币观望，成交量下降，市场萎缩。房子卖不掉，就阻断了房地产商的资金链，一些房地产商退出市场，一些有实力的降价，以价换量。甫一降价，有支付能力的住房刚需就入市购房，使市场转旺；市场一旺，房价又涨。政府一再声言调控不放松，有的地方甚至加上限价、限利润的措施，使房价不能涨得太多。但是，房价也不能压得太低，低到把开发商的利润全压掉，开发商就要退出市场；低于开发成本，开发商就要赔本破产，银行坏账就要增加。所以，现在的调控措施只能在开发商利润幅度内，来回博弈，不可能使房价回归到与居民收入水平相适应的合理水平，也就是说，不能形成有活力的房地产市场。

房价是由土地成本、税费成本、建安成本（含前期工程费用、绿化和基础设施费用、管理销售费用等）和开发商利润四部分组成的。开发商利润必须保持在社会平均利润率之上，否则就没人愿意进入房地产市场。建安成本，在目前工资在涨、建材工料也要涨的情况下，没有多大降价的空间。所以，要使房价回归到与居民收入水平相适应的合理水平，唯有降低土地和税费成本一途。