重塑房地产市场可能遇到的风险

1.冲击耕地保护的风险

构建城乡统一、竞争开放的房地产市场可能的风险之一是冲击耕地保护。许多人反对集体土地进入房地产市场也是顾虑耕地会保护不住。其实，这是过虑了。

面临住房供应严重不足的形势，一旦开放集体土地进入房地产市场，肯定会出现蜂拥入市建房的情况。但是，这种情况不会持久。市场自有市场的调节规律，在住房建设接近供需平衡时，建房占地自会放缓，以至停止。

集体土地建房是否必然大量占用耕地？在城镇常住人口年年增加，城镇规模年年扩大，而且在城市还有集聚效应时，城市扩张定然采取“摊大饼”的方式，所以，无论国家建设还是集体建设，占用一些耕地是必然的。然而，农村中有大量空闲宅基地、破产闲置或低效利用的集体建设用地，只要确权，赋予集体土地的建设用地使用权、宅基地使用权等可以入市流转的权利，这些土地自会按照市场需求，用于住房建设，不需占用耕地。而且城镇房价降低，农民工可以举家进城定居，农村可以腾出更多的宅基地来建租赁房、商品房。再说，征收耕地占用税和加强规划管理，也可以调控集体土地的建房活动，使集体土地建房占用耕地不至于失控。不过，现行的规划方法得改：一则规划不能以严格保护耕地、严格控制建设用地为目标，而要以统筹协调耕地保护、住房建设和生态建设的土地需求为目标；二则规划方法得改，不能再做指标分配式的规划，要改做公众参与式的规划。现行指标分配式的规划貌似严格，但脱离实际，得不到实施，起不了规划调控的作用。

2.减少地方财政收入的风险

构建城乡统一、竞争开放的房地产市场，政府就不需要征这么多地来建设保障房、商品房。地价降低，土地出让金也随之降低，这样一来，肯定会减少政府的出让金收益。目前，地方政府对土地出让金的依赖已如此之深，城市基础设施建设、土地整治、水利建设、教育基金等都要靠土地出让金收益支付，还有上万亿元的地方债指望用土地出让金偿还，减少出让金收益肯定会危及地方财政收入。这是政府反对集体土地入市的主要原因，也是政府要求分配集体土地增值收益、要求农民集体补交出让金以换取小产权房合法性的呼声四起的原因。

然而，无论根据马克思地租学说，还是根据市场经济理论，只要允许集体土地进入房地产市场，土地开发收益就应当归土地所有权、使用权人所得，政府没有站得住脚的理由要求从中分一杯羹。政府可以征收与国有土地同样的税收来募集财政收入，却没有理由要求分享集体土地的开发收益。

所以，要避免减少地方财政收入的风险，需要推进以取代“卖地财政”为目标的财税制度改革，调整涉地税费，征收房地产税，为地方政府建立起与其事权相匹配的、稳定的税源。这也是重塑房地产市场必须同步实施的一项改革。

（原载财新《中国改革》2013年第2期）