房地产投资（第5版）

前言
第1章作为投资的房地产
房地产作为投资的优点2
投资回报2
税收优势3
房地产作为投资的缺点4
缺乏流动性4
长期投资5
管理要求5
物业损害5
立法5
土地价值5
生地6
土地开发7
获取不动产物业9
购买价格10
搜寻成本10
现金价格10
延期付款条件10
资产持有费10
初步评价成本11
期权成本11
可行性报告11
计划编制费12
估价成本12
开办费13
法律成本13
会计费用13
设计和工程成本13
融资费用14
交易成本14
处置成本14
第2章土地利用控制
土地利用控制15
荚国土地利用法规历史15
分区管制16
如何实施分区管制17
建设法规18
土地细分要求18
规划19
701计划19.
私人协议带来的限制19
私人协议的局限性20
契约终止限制20
征用权20
限制性法规划分了占用类别吗21
政府对土地利用的影响22
设施短缺带来的土地限制23
下水道和水位的限制23
电力和天然气24
环境影响报告25
第3章环境的限制
环境问题的检查27
有毒废物排放地28
用来确定违例的定义29
潜在责任方29
潜在责任方的义务30
松散的关系与证据责任31
成本回收行为的辩护32
清白的土地所有者32
EPA对清理过程中住宅所有者责任的政策33
清理过程中RTC和FDIC的义务34
室内空气污染34
甲醛污染35
建筑材料中使用的石棉35
氡气36
水体净化措施37
《水体净化法案》38
湿地保护38
湿地的定义39
湿地界定标准39
湿地开发许可条件40
排涝法规41
濒危物种保护42
第4章不动产所有权
信托43
信托物业44
土地信托45
房地产投资信托45
土地产权的分类46
历史背景46
产权主要类别一览47
物业所有权的分类53
单一所有权54
共同租赁54
共有租赁54
整体租赁55
夫妻财产共有55
第5章财产税和所得税
财产税57
财产税的确定57
财产税的征收58
免征财产税58
特别税基59
税收债券59
财产税的扣除59
联邦所得税60
营业收入61
收A.61
维修和维护62
利息费用62
应纳税的收入类型64
积极收入64
消极活动收入65
投资组合收益67
资本利得67
确定资本利得68
基础价值68
基础价值的调整69
实际售价70
资本利得计算的一个实例71
第6章折旧扣除
允许折旧的资产73
折旧的定义74
计算折旧的方法75
成本回收法的解释77
修正加速成本回收系统77
房地产资产的成本回收78
实物资产的折旧扣除78
土地成本和建筑成本的处置80
选择性折旧系统80
其他有形资产的成本回收81
回收分类--其他有形资产81
其他有形资产的折旧扣除82
第7章特别所得税规则
可替代最小税额87
179款--消耗某种可折旧商业资产的选择权87
课税抵减88
更新改造的投资税抵减88
低收入住宅税抵减89
资产置换的税收递延92
非同类资产93
非自愿置换95
分期付款销售法96
分期付款法的收益上报96
IRS的分期销售定义96
分期付款销售的特别处理98
分期付款销售的附加规定99
实物资产的销售回租100
杠杆收购中的销售回租100
风险规则101
第8章独立住宅和私有共管物业
主居所103
允许的课税扣除104
销售收益的纳税处理105
实际销售价格106
私人住宅销售的税收递延107
55岁及以上人群的特殊规定112
居住物业变更为出租物业112
租金收入112
租赁费用113
房间的出租113
住宅经营使用114
临时出租单元114
费用分配115
分时所有权117
长期租约117
私有共管118
私有共管118
单元所有A.118
第9章企业fit织
独资企业121
合伙制122
合伙制的形成122
合伙经营123
合伙制企业的弊端123
合伙制企业的优势123
合伙制企业所得税报告124
合股公司125
有限合伙企业125
有限合伙的弊端126
有限合伙的优势127
有限合伙企业所得税报表127
合资企业127
有限责任公司127
房地产辛迪加128
法规条例128
辛迪加的类型129
公司129
公司实体129
公司结构130
公司类型130
公司的弊端131
公司的优势.131
公司所得税报表13l
S型公司131
S型公司纳税的要求132
优势和劣势132
S型公司的税务报表132
各种企业组织形式的对比133
第10章为房地产投资进行融资
一级抵押贷款市场136
二级抵押贷款市场136
商业借款人的承销作用139
为什么要借款139
抵押贷款对权益报酬的影响139
杠杆因素141
债务偿还额与净经营收入141
保障率142
抵押贷款人的权益参与143
收益参与143
权益参与144
融资成本144
利率的应用145
贷款折扣145
其他贷款费用146
其他融资费用147
长期贷款成本更高吗148
抵押贷款摊销149
分期付款的计算149
还款金额150
抵押贷款还款计划151
固定利率抵押贷款151
可调整利率抵押贷款151
分级还款抵押贷款153
抵押贷款的变化154
短期贷款154
增值分享抵押贷款155
次级抵押贷款155
住房权益循环贷款156
打包式抵押贷款156
第11章分析工具
基本财务报表159
资产负债表159
损益表160
现金流量表161
预测报表163
所得税报表164
会计法则164
现金收付实现制会计法则164
权责发生制会计法则165
报表的编制165
注册会计师165
没有审计的报表编制166
财务报表存在的问题166
辅助报表167
报表分析170
流动性171
杠杆比率171
收入／支出比率171
使用效率172
盈利性173
摊销表格173
贷款常数173
第12章对比筛选
一般参考标准175
收入乘数175
现金对现金176
"每单元,"价值177
"每平方英尺"估价法177
物业收入支出分析177
标准分析报表178
分析过程中的其他问题181
净经营收182
权益增长率182
物业估价183
估价师资格184
估价方法185
成本法185
市场比较法186
收益法186
估价结论188
可行性报告188
现场勘察189
第13章折现分析
资金的时间价值192
复利193
现金流折现195
现金流描述195
资本化率196
折现的数学方法197
现值法199
折现计算的应用199
全投资的现值201
自有资金的现值201
内部收益率202
IRB的计算203
计算的疑难部分205
使用DCF方法给物业列表205
第Ⅱ4章现金流估算
现金流估算207
房地产的现金流207
现金流变量的分析208
如何使用净经营收入209
折旧扣除额209
还本付息210
所得税负210
百分比栏210
持有期211
比较分析法211
人工表格估算211
计算机程序估算213
总分析表计算213
计算机辅助投资分析215
敏感性分析217
负现金流217
小结219
第15章房地产风险识别
收入流蕴含的风险222
数额222
质量222
持久性222
土地所有者的其他风险223
《美国残疾人法案》223
出租物业225
定期租约225
净租约226
百分比租约226
租赁合同228
收益性物业的运营229
管理229
公用设施和其他服务231
投资土地234
存量物业234
土地选择234
购买土地的融资234
时机的选择236
持有的土地236
土地开发237
抵押条款238
地块238
第16章投资房地产的营销
公寓241
区位241
建筑物及其设施的舒适性242
公寓单元的最佳布局242
规章和限制242
公寓是否配备有家具243
非歧视性规定243
写字楼244
预租的大楼244
投机的办公场所245
区位245
停车场246
可用空间246
租赁条件246
租客247
零售商店中心247
商圈248
市场人口249
购物中心的租赁250
停车场251
管理251
仓储物业251
工业类型的库房252
办公储藏两用仓库253
小型仓库253
特殊用途物业254
融资254
商业物业255
计划收益潜力255
市场价值和收益间的关系256
小结257
参考书目259
附录261