农村住宅法律实务与案例分析

目  录

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第一章  农村住宅概述1

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第一节  农村住宅的法律特征1

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    一、农村住宅的法律特征1

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    二、农村住宅与城市房产的区别3

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    三、农村住宅与商品房的区别3

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第二节  农村住宅与宅基地的法律规范4

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    一、农村宅基地的法律规范5

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    二、农村住宅规划许可的法律规范7

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    三、农村住宅的物权法律规范7

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第三节  农村宅基地与住宅产权制度改革8

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    一、农村宅基地与住宅产权制度的改革政策9

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    二、农村宅基地与住宅产权制度的改革内容9

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    三、有关法律开始吸收改革试点的成功经验11

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    四、农村宅基地与住宅产权制度改革的司法保障14

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第二章  农村宅基地使用权22

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第一节  农村宅基地的物权属性22

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    一、农村集体组织对宅基地享有所有权22

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    二、村民只对宅基地享有占有权和使用权23

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    三、农村宅基地使用权属用益物权23

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第二节  农村宅基地使用权的基本特征28

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    一、村民使用宅基地具有法定性28

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    二、村民使用宅基地具有普惠性28

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    三、宅基地使用权具有限制性29

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    四、村民使用宅基地具有永久性29

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    五、宅基地使用权具有无偿性29

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第三节  农村集体组织宅基地管理权38

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    一、农村集体经济组织的法律规范现状38

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    二、农村集体经济组织的主体性质38

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    三、农村集体经济组织的宅基地管理职能39

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    四、关于村民委员会管理宅基地的问题39

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第四节  农村村民使用宅基地资格权50

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    一、关于农村村民与农村集体经济组织成员50

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    二、农村集体经济组织成员的资格确认和取得51

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    三、关于不予确认成员资格的救济途径56

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    四、关于农村集体经济组织成员资格的丧失58

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    五、宅基地资格权与宅基地使用权的联系与区别59

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    六、村民宅基地使用权确权60

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第五节  农村集体组织强制收回村民宅基地使用权71

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    一、决定强制收回村民宅基地使用权的主体71

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    二、强制收回村民宅基地使用权的法定情形72

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    三、强制收回农村宅基地使用权的自治程序76

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    四、强制收回宅基地使用权的行政程序76

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第六节  农村村民丧失宅基地使用权87

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    一、宅基地本身因自然灾害等原因灭失88

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    二、宅基地被依法征收88

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    三、宅基地被农村集体组织依法收回88

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    四、宅基地资格权丧失88

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    五、合法出让宅基地使用权89

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    六、自行放弃宅基地使用权89

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    七、关于认定村民丧失宅基地使用权需要注意的问题90

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第三章  村民建设住宅的行政许可96

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第一节  村民申请建设房屋96

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    一、村民申请建设房屋的基本条件96

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    二、村民申请建设房屋需要提交的资料98

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第二节  农村集体组织报送申请99

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    一、农村集体组织公示村民用地建房申请100

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    二、农村集体组织对村民用地建房的申请进行审查100

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    三、本村集体组织报送村民用地建房申请100

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第三节  乡镇政府审批村民用地建房101

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    一、行政机关审批村民用地建房的职责分工101

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    二、村民用地建房的审批流程101

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    三、村民用地建房的联审联办制度102

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第四章  违法占地建房的行政处罚程序108

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第一节  村民违法占地建房行为与法律责任108

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    一、违法占地建房行为108

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    二、违法占地建房的法律责任109

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第二节  村民违法占地建房的行政处罚主体110

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    一、违法占地建房行政处罚中的行政主体111

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    二、违法占地建房行政处罚中的行政相对人113

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第三节  村民违法占地建房案件的管辖115

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    一、违法占地建房行政处罚案件的地域管辖115

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    二、违法占地建房行政处罚案件的级别管辖116

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    三、违法占地建房行政处罚案件的指定管辖116

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    四、违法占地建房行政处罚案件的转移管辖117

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    五、违法占地建房行政处罚案件的移送管辖117

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第四节  村民违法占地建房的立案调查118

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    一、发现和核查违法占地建房行为118

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    二、违法占地建房的立案条件119

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    三、违法占地建房案件的调查取证123

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第五节  村民违法占地建房案件的法制审核133

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    一、法制审核的法律依据133

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    二、违法占地建房案件的法制审核范围133

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    三、违法占地建房案件的法制审核内容134

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    四、违法占地建房案件的法制审核意见134

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    五、未经法制审核就作出处罚决定怎么处理135

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第六节  村民违法占地建房案件的事先告知140

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    一、违法占地建房案件的事先告知140

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    二、违法占地建房村民的陈述权和申辩权141

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    三、违法占地建房村民行使陈述权和申辩权141

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    四、有关行政机关对陈述、申辩意见的复核141

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    五、行政机关未履行事先告知和拒绝听取陈述、申辩的法律后果142

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第七节  村民违法占地建房案件的听证程序148

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    一、适用听证程序的违法占地建房案件149

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    二、有关行政机关的听证操作程序150

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    三、当事人在听证会上的陈述和申辩151

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    四、关于听证会上的质证问题151

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    五、听证程序的“听取”与“采纳”问题151

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第八节  村民违法占地建房案件的集体讨论决定155

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    一、行政处罚的简易程序与普通程序156

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    二、行政处罚决定的集体讨论决定156

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    三、参与集体讨论决定的人员157

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    四、集体讨论决定的议程158

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    五、未经集体讨论作出处罚决定的法律后果158

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第九节  村民违法占地建房案件的行政处罚决定164

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    一、行政处罚案件的审查和处理164

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    二、法定不予行政处罚的情形165

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    三、行政处罚案件的办案期限166

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    四、行政处罚决定书及其内容168

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    五、行政处罚决定书的合法要素169

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    六、行政处罚决定书的送达170

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第五章  对村民违法占地建房的行政处罚176

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第一节  对村民非法占用宅基地的行政处罚176

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    一、村民非法占用宅基地的行为表现176

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    二、对村民非法占用宅基地实施行政处罚的法律依据177

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    三、关于“少批多占”的问题179

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    四、根据具体违法情形实施行政处罚180

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第二节  对村民违法占用耕地建房的行政处罚190

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    一、耕地保护的法律规范190

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    二、村民违法占用耕地建房的行政处罚依据191

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    三、村民违法占用耕地建房的行政处罚192

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第三节  对村民非法出卖、转让宅基地的行政处罚197

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    一、村民出卖宅基地合法与非法的界限197

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    二、村民出卖宅基地使用权的基本条件199

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    三、村民出卖住宅涉及宅基地使用权的效力问题199

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    四、宅基地使用权的其他转让方式200

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    五、非法转让宅基地使用权202

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    六、非法买卖、转让宅基地的行政处罚203

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第四节  对村民未取得乡村规划许可建房的行政处罚212

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    一、《城乡规划法》对村民建房的基本要求212

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    二、村民违反乡村规划许可建设住宅的行为214

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    三、村民违反乡村规划许可建房的行政处罚215

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第五节  对村民违反规划许可证规定建房的行政处罚220

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    一、违反乡村规划许可证规定建设住宅的行为220

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    二、关于“少批多建”的行政处罚问题221

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    三、关于“少批多建”和“少批多占”案件的强制执行问题222

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    四、采取有偿使用方式处理“多占”“多建”的问题222

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第六节  对村民违法占地建房案件的强制执行227

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    一、行政机关强制执行与法院强制执行227

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    二、违法占地建房的强制执行权228

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    三、违反规划许可建房的强制执行权229

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    四、行政强制执行的程序问题230

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    五、责令停止、改正违法行为可否可诉和执行的问题231

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    六、关于恢复土地原状、责令退还土地、没收违法建筑物的执行问题233

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第六章  农村住宅产权的取得与归属248

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第一节  农村住宅产权的取得248

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    一、农村住宅产权的原始取得248

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    二、农村住宅产权的继受取得251

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第二节  农村家庭内部的住宅产权归属254

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    一、农村住宅产权归属的一般规则254

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    二、农村住宅的家庭共有产权255

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    三、农村住宅的夫妻共有产权255

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    四、农村住宅的个人独有产权256

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    五、未成年子女的农村住宅产权问题256

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第七章  农村住宅民事纠纷处理259

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第一节  农村房屋所有权纠纷处理259

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    一、农村房屋所有权纠纷的成因259

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    二、农村房屋所有权纠纷处理的基本规则260

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    三、农村房屋所有权纠纷的解决途径262

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第二节  农村住宅买卖纠纷处理271

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    一、农村住宅买卖主体的效力问题271

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    二、农村住宅买卖的物权效力问题274

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    三、农村土地制度改革中的住宅买卖问题275

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    四、农村住宅买卖的民事纠纷与行政处罚的关系问题276

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第三节  农村住宅抵押纠纷处理283

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    一、农村住宅抵押的基本问题284

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    二、“试点地区”农村住宅抵押政策285

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    三、农村住宅抵押的试点条件要求285

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    四、农村住宅抵押合同与抵押权设立286

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    五、抵押权人对农村住宅行使抵押权287

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    六、抵押人村民居住权的保护问题288

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第四节  农村住宅分家析产纠纷处理295

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    一、农户共有住宅及分家析产方式295

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    二、解决村民住宅析产纠纷需要考虑的基本因素296

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    三、未成年子女参与住宅析产问题297

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    四、农村住宅析产的基本原则297

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    五、出嫁女在原家庭住宅析产的问题299

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第五节  农村住宅继承纠纷处理304

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    一、农村住宅遗嘱继承及其纠纷处理304

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    二、农村住宅遗赠继承及其纠纷处理307

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    三、农村住宅法定继承及其纠纷处理308

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    四、代位继承及其纠纷处理310

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    五、空白宅基地作为遗产继承问题312

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    六、宅基地随同房屋一并继承问题313

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第六节  农村住宅离婚分割纠纷处理322

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    一、夫妻共有住宅与一方个人住宅322

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    二、夫妻共有住宅的分割规则323

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    三、夫妻共有住宅的分割方式325

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    四、夫妻离婚时宅基地的处理325

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