这种把买房者的抵押贷款捆绑在一起，重新打包出售的现象在1970年就出现了。当时的联邦国民抵押贷款协会发售了第一只吉利美债券。这个债券的概念非常简单：金融机构（也就是债券发行人）发行债券，募集和总贷款额相当的一笔资金，把这笔资金集合起来做一个信托（信托只是一种方式），然后再承销由这个信托基金发行的债券。整个程序就像普通的债券承销项目一样，只不过债券发行方并不是一个真正的企业，投资人最后得到的只是一种类似债券的票据，而不是对一个具体的公司拥有债权。这类债券的销售收入直接以现金形式回到发行人手里，通常这些发行人都是借贷机构，比如银行或信贷公司。一般债券如何作价如何交易是基于发行公司所拥有的资产，而这些银行和信贷公司拥有的则是它们提供的购房贷款，所有借款人的信用级别汇总在一起，被认定为支撑该债券的资产。

理柏咨询服务公司总裁迈克尔·理柏认为：“在市场上，一种新产品如果没能立即引起投资人的兴趣，就永远不可能成功。”自从理柏咨询创建了跟踪共同基金表现的理柏指数之后，35年来，理柏一直目睹着华尔街创新巨头们源源不断地推出新产品，或者用老产品变新花样，永无止境地争夺市场份额。“查克·普林斯公开评论说，只要音乐响起，就要随之起舞，由于这个评论，他的公众形象变得非常负面，甚至引起了不少的愤恨之情。可是公众往往忽视客观事实，跳舞这种事情必须是双方认可才能跳得起来，一方起劲是无法起舞的。”理柏如是评论了花旗集团总裁骇人听闻的演讲，他一直认为任何金融产品之所以能够成功地获得市场，必须满足买卖双方的意愿，也就是发放贷款的借贷机构和买家的需求。“在华尔街永远不会有人仅仅因为这个产品有意思、好玩，而把大把的金钱投在某个产品上；如果这个金融产品不能够满足一定的投资者需求的话，绝对不会有人购买该产品。毕竟华尔街不能拿着手枪到处晃荡，看到一个人，就拿枪指着这个人的脑袋逼他购买这些结构性票据和其他金融衍生产品。”

事实上，在华尔街发展的早期，是绝不可能出现这种千奇百怪的新兴金融产品充斥市场的局面的。在1977年拉涅里设计出五花八门的抵押贷款债券产品，一举成为所罗门兄弟公司的摇钱树时，抵押贷款证券化业务只在15个州拥有合法地位。而且在这15个州，虽然这项业务有合法地位，却也不是什么值得大家留意的金融热门产品。但是拉涅里很快地打响了一场拥有两条战线的战役，一边努力让投资人理解抵押贷款债券产品，同时他也在不断争取该业务在其他各州的合法资格，换句话说他在吊买卖双方的胃口。20世纪70年代是市场波动很大的10年，也是美国首批婴儿潮成长到购买房子的年龄。因为购房总量非常大，银行应接不暇，每一笔住房贷款发放出去，对银行资本总量都是个不小的压力。而房贷业务的需求却居高不下，银行已经无法应付。但是如果它们可以把这些购房贷款转化成债权，再卖给其他的非银行投资人，那么它们的资本压力就可以立即得到缓解。打个比方，一个在爱达荷州博伊西市的购房者，他所申请的购房贷款之所以能够成功，就是因为这笔贷款不是银行直接借给他的，银行只是将其贷款总额做了债务抵押，用投资人的资本来支持这笔贷款。如果没有这样的操作，银行根本不可能发放这笔房贷，原因也很简单，因为银行已经发放了太多的房贷，没有30年的时间，银行根本收不回这些资本，当然没有剩余的资本来继续放贷了。

抵押贷款证券市场的出现意味着美国普通购房者可以间接地接触到华尔街这个举世闻名的金钱网络的各个环节。银行自然很高兴，因为它们可以继续发放房贷从而收取费用，它们也不用丧失和这些个人客户一直以来的良好关系。购房者也非常高兴，因为他们可以轻易地得到购房贷款，而且购房贷款的成本也越来越低。（拉涅里发现，使用这种贷款抵押作为资产来发行债券再融资的做法，使整个资本市场变得更为高效，从而可以大幅度地降低房贷成本。）投资人在了解了这个类债券产品之后，发觉这种产品要比美国国债回报高许多，自然也就对其热情高涨。最高兴的自然是包括所罗门兄弟公司在内的债券发行商们，它们创造的产品很快成为华尔街的中流砥柱，而且又能从中大量获利。虽然这不像华尔街古老的债券承销业务或是专门针对大企业客户的融资工作那么上得了台面，但是就其实质而言，这其实也是履行华尔街核心功能的一种方式，起着中介作用，把那些需要资本的人和有剩余资本的人连接在一起。在这个案例中，购房者和发放房贷的银行都是资本的需求者，而共同基金或退休金基金等购买债券的外部投资者则是有剩余资本并寻求投资机会争取更高回报的买方。抵押贷款证券市场其实还是在做华尔街一直在做的事，只是恰巧同时赚取了大量利润而已。