房地产市场分析：方法与应用

前言
第1章针对市场的房地产分析
市场分析导论1
地区经济分析2
市场分析2
营销分析4
可行性分析5
投资分析5
市场研究的缺陷6
市场分析人员与客户的关系问题6
数据问题8
不恰当的分析技术9
无根据的和未明确的假设10
适当的市场分析10
第2章项目战略规划中的房地产市场研究
导论13
战略规划的四个层次13
战略规划的阶段14
战略规划的目的和目标14
项目层次的房地产市场分析18
第3章当地经济环境的分析
对当地经济的分析25
当地经济的定义25
对当地经济活动的理解39
当地经济的经济基础41
评估经济活动当前和将来的水平48
住户与人口数据的更新方法49
迁移量估计56
采用自然增长.迁移和群体生存法进行人口数据更新61
住户与人口数据的预测方法62
对收入数据的更新和预期65
第4章界定所研究的市场及其要素
导论67
房地产市场的特征68
市场分解68
市场细分69
需求和供给的关系69
市场中价格的决定因素73
市场中的活动74
市场活动的类型74
转售市场中的活动74
新建市场中的活动77
其他描述市场活动的术语78
空置分析78
吸纳分析80
具体项目的吸纳分析82
其他描述市场活动的术语--续82
第5章分析目标物业及其竞争环境
导论84
目标物业的特征分析85
法律特征85
地块和地上物的物理特征85
经济／财务／区位特征86
竞争性区域的定义和交通便捷度的概念87
竞争性调查和评估90
竞争性调查的性质和结构90
竞争性评估94
消费者研究95
第6章物理特征：区位和地块分析
导论98
交通便捷度的概念100
评估交通便捷度时需考虑的事项100
区位和地块分析的模式101
具体因素的观测和评估：步骤一102
验证各因素对运营目标的影响：步骤二105
分析时要考虑的具体因素107
运营目标的类型108
区位和地块信息在房地产决策中的应用116
第7章住宅市场经济学
导论120
住宅市场的基本特征120
住户：需求的基本单位120
住宅单元：供给的基本单位121
住宅单元在住户中的分配122
住宅予市场123
市场分解123
市场细分126
子市场的相互关系127
住宅子市场动态128
增量市场128
需求因素128
供给因素133
二手住宅市场134
存量市场137
动态市场中的空置138
增量的动态分析：管道分析139
可供开发土地的管道分析140
小结142
第8章住宅市场的实证分析
导论144
住宅市场的实证分析146
问题界定146
分析架构146
分析的组成部分147
细分分析155
计算住宅的最低供应价格156
计算住户进入市场所需的最低收158
住户收入与住宅价格的匹配158
按租买进行细分的分析164
按住宅类型和价格区间进行细分166
竞争分析的作用168
小结170
第9章零售空间市场分析
导论173
零售空间市场分析的主要步骤174
分析的前期步骤175
零售市场经济分析178
零售商品和服务的需求178
对目标地块零售空间的需求181
零售商品的供给182
零售空间的供给182
商圈分析183
商圈规模和形状的决定因素183
核心商圈.次级商圈和边缘商圈185
描绘零售商圈的模型186
Reilly的零售引力模型186
Huff的概率公式189
Applebaum的消费者定位模型191
消费者定位方法的改进194
影响零售商圈的因素195
地理方面195
经济方面196
地理和经济方面的相互作用197
零售商品的性质197
商圈的重叠198
零售聚集200
距离：感觉或心理方面202
多目的购物行程202
附录204
第10章零售空间需求预测
估计购买力和消费模式211
购买力212
消费模式214
竞争对手分析215
竞争对手调查215
确定竞争性差异216
消费者特征评估217
估计零售额和所需的合理面积218
零售商品和服务未满足的需求219
销售额估计221
估计合理的面积228
估计所需的占地规模230
第11章写字楼市场分析
导论232
写字楼模型中的交通便捷度233
市场分解：写字楼空间的分类234
城市中心市场和郊区市场236
开发的结点236
写字楼市场质量的有关内容237
投资型写字楼空间的分解239
写字楼市场分析的组成部分242
确定市场区域的地理界限242
需求分析243
供给分析243
吸纳率243
小结244
第12章写字楼市场分析方法
导论246
写字楼市场整体分析246
总需求分析247
总供给分析258
子市场的吸纳率分析263
与市场营销性评估相关的特定地块因素分析263
目标物业分析264
竞争对手调查274
小结278
第13章用于市场和营销研究的数据
导论286
原始数据和二手数据286
原始数据的收集方法286
二手数据的来源287
数据的分类288
针对个体特征的数据单元格290
针对市场需求的数据单元格291
针对目标物业经济和人口统计特征的数据单元格292
针对目标物业的心理特征数据单元格293
针对目标物业的区位和物理特征数据单元格293
针对新建物业的经济特征数据单元格293
针对新建物业的心理特征数据单元格293
针对新建物业的区位特征数据单元格294
针对新建物业的物理和法律特征数据单元格294
针对二手市场的经济.人口统计和心理特征数据单元格294
针对二手市场的区位.物理和法律特征数据单元格294
二手数据中的偏差和误差294
二手数据涉及的相关问题295
抽样误差和非抽样误差296
可导致数据无效的误差297
导致需要对数据进行再整理的误差299
导致信度降低的误差301
小结302
第14章原始数据
导论304
焦点人群305
问卷设计306
询问技巧306
问题的措辞312
问卷设计313
问题的先后顺序315
调查问卷的格式319
访问者的影响323
调查问卷的试测324
样本的选取325
对调查问卷的无反馈332
确定抽取的样本量335