土地增值税清算全流程操作实务与案例

第1章 土地增值税基本政策规定
1-1土地增值税基本要素政策
问题111土地增值税的纳税义务人、征税对象及纳税义务如何确定？
问题112纳税人转让集体土地是否缴纳土地增值税？
问题113未办理土地使用权证而转让土地的行为如何确定纳税义务？
问题114土地增值税政策中的“赠与”行为包括哪些具体情形？
问题115确定土地增值税收入的基本原则有哪些？
问题116计算增值额的扣除项目有哪些？
问题117土地增值税的税率如何确定？
问题118房地产开发企业如何填写土地增值税纳税申报表？
1-2 土地增值税征免政策
问题121哪些情形下可以免征土地增值税？
问题122普通标准住宅的标准如何划分？
问题123企业的哪些行为要视同销售缴纳土地增值税？
问题124企业将开发产品转为自用或用于出租等商业用途时是否征收土地增值税？
问题125因国家建设需要依法征用、收回的房地产包括哪些情形？
问题126在棚户区改造中转让旧房作为改造安置住房如何免征土地增值税？
问题127合作建房转让土地使用权的是否征收土地增值税？
问题128对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业是否征收土地增值税？
问题129企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？
问题1210企业分设时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？
问题1211单位、个人在改制重组时以房地产进行投资是否缴纳土地增值税？
问题1212纳税人以转让股权名义转让房地产行为是否缴纳土地增值税？
问题1213纳税人与关联方之间的交易如何处理？
1-3 土地增值税预征政策
问题131在什么情况下可以预征土地增值税？
问题132预征土地增值税是否包括非直接销售收入？
问题133如何确定土地增值税预征率？
问题134如何确定预征土地增值税的计税依据？
问题135不预征土地增值税的情形有哪些？
问题136未按预征规定期限预缴税款的是否加收滞纳金？
问题137如何填写土地增值税预征纳税申报表？
1-4 土地增值税核定征收政策
问题141在什么情形下可以核定征收土地增值税？
问题142不得核定征收土地增值税的情形有哪些？
问题143核定征收土地增值税的流程是怎样的？
问题144如何确定核定征收的收入？
问题145如何确定核定征收率？
1-5 土地增值税税收征管及税务审核政策
问题151如何进行项目的日常管理？
问题152对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的如何管理？
问题153税务机关是否可以购买清算审核服务？
问题154税务机关清算审核方式包括哪些形式？
问题155如何处理税务机关清算审核与税务稽查的协调问题？
1-6 土地增值税清算鉴证基本规定
问题161纳税人是否可以委托税务师事务所进行清算？
问题162清算中的法律责任如何确定？
问题163土地增值税清算鉴证的鉴证对象包括哪些资料？
问题164税务师事务所开展鉴证业务时鉴证人应当要求委托人如实提供哪些资料？
问题165土地增值税清算鉴证时相关证据业务处理的基本原则是什么？
问题166鉴证人在审核鉴证过程中可以终止鉴证的情形有哪些？
附录
附表1-1土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）
附表1-2土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）
附表1-3土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）
附表1-4土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）
附表1-5土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）

第2章 土地增值税清算之前期准备工作
2-1 清算前期鉴证审计业务操作流程
问题211税务师事务所接受委托时需要做哪些准备工作？
问题212如何判断项目是否达到清算条件？
问题213如何判断项目“可要求进行土地增值税清算”？
问题214如何确定清算单位？
问题215如何取得清算通知书？
问题216清算申报包括哪些资料？
2-2 土地增值税清算前期业务鉴证规定
问题221鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务应当具备哪些条件？
问题222鉴证人在正式接受委托前应当了解企业（被鉴证人）的哪些情况？
问题223鉴证人决定承接土地增值税清算鉴证业务后应办理什么手续？
问题224鉴证人决定承接清算鉴证业务后在前期准备中要关注哪些内容？
问题225土地增值税清算鉴证时对相关证据业务的处理应掌握哪些基本原则？
问题226从事清算鉴证业务时要取得哪些证据？
问题227税务师事务所在开展清算鉴证业务时应充分关注哪些事项？
2-3 土地增值税清算前期业务涉税政策
问题231什么是土地增值税的清算？
问题232土地增值税的清算在什么时点办理？
问题233应进行土地增值税清算的要具备哪些条件？
问题234税务机关可要求进行清算的条件有哪几项？
问题235企业应在什么时间内办理应进行清算的手续？
问题236税务机关在日常管理中发现可要求企业进行清算的如何处理？
问题237企业应在什么时间办理可要求进行清算的手续？
问题238如何确定土地增值税的清算单位？
问题239企业清算申报时应提供哪些清算资料？
2-4 土地增值税清算前期业务税务审核政策
问题241税务机关对清算资料审核要注意哪些问题？
问题242税务机关收到企业清算资料时如何处理？
问题243企业未按规定提供相关资料的如何处理？
问题244税务机关如何对企业报送的清算申报资料进行审核？
问题245税务机关如何对清算单位的确定进行审核？
问题246税务机关如何对不同类型房地产增值额、增值率的计算进行审核？
附录 涉税鉴证业务约定书

第3章 土地增值税清算之确定清算收入
3-1 清算收入确定鉴证审计业务操作流程
问题311如何确定清算收入？
问题312清算申报房地产的类型有哪些？
问题313如何确定清算项目建筑面积？
问题314如何审核销售（收入）合同？
问题315房屋售价偏低的审计时如何处理？
问题316如何审计确定视同销售收入？
问题317如何审计确定企业为促销给予的价格折扣？
问题318如何审计确定精装修房屋收入？
问题319如何审计确定“代收费用”收入？
问题3110如何审计确认土地增值税计税收入？
问题3111如何审计确定营改增前、后应税收入？
问题3112如何以收款口径核对计税收入？
3-2 清算收入鉴证规定
问题321收入审核包括哪些基本程序和方法？
问题322如何审核鉴证收入确认的正确性？
问题323如何审核鉴证非直接销售和自用房地产的收入？
问题324如何对售房时代收的各项费用进行鉴证？
问题325鉴证人开展鉴证业务时，如何关注关联交易、大额往来款？
问题326纳税人隐瞒房地产成交价格终止鉴证后，鉴证人另行受托鉴证的，房地产收入如何确认？
问题327运用截止性测试确认收入真实性和准确性包括哪些内容？
3-3 土地增值税清算收入确定涉税业务相关政策
问题331纳税人转让房地产所取得的收入包括的范围有哪些？
问题332企业转让房地产所取得的收入是否包含增值税？
问题333清算收入确认的具体原则是什么？
问题334销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致的如何处理？
问题335企业将开发产品用于职工福利等各项非直接销售的如何确定收入？
问题336企业将房地产转为企业自用或用于出租，产权未发生转移的如何处理？
问题337企业转让房地产的成交价格明显偏低包括哪些情形？
问题338企业转让房地产的成交价格即使明显偏低，哪些情形可视为有正当理由？
问题339企业转让房地产的成交价格明显偏低又无正当理由的如何处理？
问题3310对评估价与市场交易价差距较大的如何处理？
问题3311房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金等如何处理？
问题3312项目跨越“营改增”节点的土地增值税应税收入如何计算？
问题3313收取的外币收入如何折合人民币？
问题3314售后返租涉及的利益让渡如何确认计税收入？
问题3315企业用建造的本项目房地产安置回迁户的如何处理？
问题3316对企业按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用如何处理？
问题3317支付代销费、包销费等费用是否可以抵减清算收入？
问题3318向购买方附赠的同一房地产开发项目车库（位）等如何处理？
问题3319让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权如何确认清算收入？
3-4 土地增值税清算收入确定业务的税务审核方式
问题341清算收入有哪些基本的审核方法和原则？
问题342清算收入审核需要哪些资料？
问题343清算收入确定的审核有哪些方式、方法？
附录
附表3-1房地产转让收入明细表
附表3-2与收入相关的面积明细申报表

第4章 土地增值税清算之扣除项目金额的确定及审核
4-1 鉴证审计之扣除项目分类
问题411清算扣除项目如何分类？
问题412如何审计确认“取得土地使用权所支付的金额”？
问题413如何审计确认地下建筑分摊的“取得土地使用权所支付的金额”？
问题414如何审计确认“房地产开发成本”？
问题415“房地产开发成本——土地征用及拆迁补偿费”项目如何细分？
问题416“房地产开发成本——前期工程费”项目如何细分？
问题417“房地产开发成本——建筑安装工程费”项目如何细分？
问题418如何审计确认“房地产开发成本——建筑安装工程费——精装修成本”？
问题419“房地产开发成本——基础设施费”项目如何细分？
问题4110“房地产开发成本——公共配套设施费”项目如何细分？
问题4111“房地产开发成本——开发间接费用”项目如何细分？
问题4112“房地产开发费用——利息支出”项目如何细分？
问题4113如何审计确认“房地产开发费用——利息支出”？
问题4114如何审计确认“房地产开发费用——其他房地产开发费用”？
问题4115如何审计确认“与转让房地产有关的税金”？
问题4116如何审计确认“财政部规定的其他扣除项目”？
问题4117如何审计确认“代收费用”？
问题4118如何审核归集“不得扣除项目”？
问题4119如何制作《开发成本调整及分配表》？
4-2 鉴证审计之常用审核方式及特殊项目审核
问题421如何以核查发票的方式审核调整扣除项目金额？
问题422发票审核有哪些项目？
问题423如何对合同与决算金额的差异进行审计确认？
问题425如何对甲供材成本进行审计确认？
问题426如何对规划红线外发生成本的扣除进行审计确认？
问题427如何对费用与成本混记的情形进行审核？
问题428对政府返还的土地出让金如何进行审计处理？
4-3 鉴证审计之不同清算项目扣除金额的分配
问题431共同成本在不同清算项目之间分配有哪些原则？
问题432如何对不同清算项目“取得土地使用权所支付的金额”的分配进行审计处理？
问题433如何对不同清算项目开发成本的分配计算进行审计处理？
问题434如何对不同清算项目利息支出的分配计算进行审计处理？
4-4 鉴证审计之同一清算项目中的成本分配业务
问题441如何对“取得土地使用权所支付的金额”的归集分配进行审计处理？
问题442如何对“取得土地使用权所支付的金额”在不同性质物业之间的分配进行审计处理？
问题443如何对“取得土地使用权所支付的金额”在不同类型业态房屋之间的分配进行审计处理？
问题444如何对“取得土地使用权所支付的金额”在已售与未售物业之间的分配进行审计处理？
问题445如何对房地产开发成本（或某个明细项目）的归集分配进行审计处理？
问题446如何对房地产开发成本在不同性质物业之间的分配进行审计处理？
问题447如何对房地产开发成本在不同类型业态房屋之间的分配进行审计处理？
问题448如何对房地产开发成本在已售与未售物业之间的分配进行审计处理？
问题449如何采用平均售价比率法进行成本分配计算？
问题4410如何采用层高系数法进行成本分配计算？
问题4411确定成本、费用的其他方法包括哪些方法？
问题4412如何制作《开发成本调整及分配表》？
4-5 鉴证审计之扣除项目鉴证规定
问题451鉴证人对纳税人申报的扣除项目的审核包括哪些内容？
问题452鉴证人审核纳税人申报的扣除项目包括哪些基本程序和方法？
问题453鉴证人审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是什么？
问题454如何取得扣除项目鉴证证据？
问题455取得土地使用权支付的金额的审核包括哪些内容？
问题456土地征用及拆迁补偿费的审核包括哪些内容？
问题457前期工程费的审核包括哪些内容？
问题458出包方式建筑安装工程费的审核包括哪些内容？
问题459自营方式建筑安装工程费的审核包括哪些内容？
问题4510基础设施费和公共配套设施费的审核包括哪些内容？
问题4511开发间接费用的审核包括哪些内容？
问题4512纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的扣除项目金额审核包括哪些内容？
问题4513房地产开发费用的审核包括哪些内容？
问题4514与转让房地产有关的税金的审核包括哪些内容？
问题4515国家规定的加计扣除项目的审核包括哪些内容？
4-6 税收政策之取得土地使用权支付成本扣除政策
问题461清算扣除内容包括哪些扣除项目？
问题462计算土地增值税增值额的扣除凭证有哪些？
问题463各种方式取得土地使用权支付的出让金成本如何确定？
问题464企业取得土地使用权时支付的契税如何扣除？
问题465企业以转让方式取得土地使用权的契税计税依据如何确定？
问题466企业以出让方式取得土地使用权的契税计税依据如何确定？
问题467企业因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税是否给予扣除？
问题468企业取得土地使用权支付的其他各项费用如何扣除？
问题469企业支付的地价款，能否减去政府以各种形式支付给企业的经济利益后予以确认？
问题4610企业在重组改制时国家以国有土地使用权作价出资入股后再转让时如何扣除土地成本？
问题4611地下建筑如何分摊土地成本？
问题4612增值税计算时扣除的土地价款在清算时是否要抵减？
问题4613土地成本分摊有哪些基本原则？
问题4614对同一宗地多个项目及分期分批开发房地产项目之间土地成本的分摊有哪些方法？
问题4615对不同清算单位之间的土地成本如何分摊？
问题4616对同一清算单位不同类型房屋之间的土地成本如何分摊？
问题4617同一清算单位中独立占地房地产的土地成本如何归集？
问题4618同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程的扣除项目金额如何分摊？
4-7 税收政策之房地产开发成本扣除政策
问题471企业用清算项目的房地产安置回迁户的如何处理？
问题472企业用异地自建房安置回迁户的如何处理？
问题473企业用货币安置拆迁的凭什么票据扣除？
问题474开发土地和新建房及配套设施包括哪些成本？
问题475土地征用及拆迁补偿费包括哪些支出？
问题476前期工程费包括哪些支出？
问题477建筑安装工程费包括哪些支出？
问题478房屋装修费用如何扣除？
问题479企业未支付的质量保证金是否可以扣除？
问题4710营改增后建筑安装工程费支出的发票如何确认？
问题4711基础设施费包括哪些支出？
问题4712公共配套设施费范围及基本处理原则有哪些？
问题4713公共配套设施可以扣除的条件有哪些？
问题4714因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的如何处理？
问题4715预提的公共配套设施费如何处理？
问题4716在部分分期项目已完成清算后发生公共配套设施费的如何处理？
问题4717能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时如何处理？
问题4718不能办理权属登记手续的停车场（库）单独转让时如何处理？
问题4719人防工程成本费用是否可以扣除？
问题4720开发间接费用包括哪些支出项目？
问题4721红线外发生的成本费用（工程）支出如何处理？
问题4722在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部费用是否可以计入房地产开发成本？
问题4723企业报审的资料不符合清算要求或不实的，如何核定开发成本？
问题4724房地产开发成本有哪些基本分摊方法？
问题4725分期开发项目或者同时开发多个项目的房地产开发成本如何分摊？
问题4726对同一清算单位不同类型房屋之间共同的成本费用如何分摊？
问题4727如何应用其他合理方法中的“层高系数法”？
问题4728如何应用其他合理方法中的“平均售价系数分摊法”？
4-8 税收政策之房地产开发费用扣除政策
问题481开发土地和新建房及配套设施的费用包括哪些费用？
问题482能够按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息如何扣除？
问题483不能按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息如何扣除？
问题484超过上浮幅度及超过贷款期限的利息部分、加罚的利息是否可以扣除？
问题485企业既向金融机构借款，又有其他借款的，利息如何扣除？
问题486已经计入开发成本的利息支出在清算时如何处理？
问题487如何对清算项目利息支出进行分配计算？
4-9 税收政策之与转让房地产有关的税金扣除政策
问题491与转让房地产有关的税金有哪些？
问题492扣除项目中允许扣除的印花税包括哪些范围？
问题493不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额是否可以扣除？
问题494营改增后与转让房地产有关的税金如何扣除？
问题495跨越营改增时点土地增值税清算与转让房地产有关的税金如何计算？
4-10 税收政策之其他各项扣除规定
问题4101取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计扣除如何计算？
问题4102政府要求房地产开发企业代收的费用如何扣除？
问题4103市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费是否可以加计扣除？
问题4104政府性基金和行政事业性收费如何归集扣除？
问题4105计算扣除项目金额时无法提供合法有效凭证的如何扣除？
问题4106企业预提费用是否可以扣除？
问题4107企业逾期开发缴纳的土地闲置费等是否可以扣除？
4-11 税收政策之清算扣除项目税务审核
问题4111审核土地增值税扣除项目有哪些政策界限？
问题4112如何审核相关土地成本？
问题4113审核地下建筑土地成本分摊需要注意哪些问题？
问题4114如何审核前期工程费、基础设施费？
问题4115如何审核公共配套设施费？
问题4116如何审核建筑安装工程费？
问题4117如何核查建筑安装工程费中的精装修费用？
问题4118如何对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高进行审核处理？
问题4119如何审核开发间接费用？
问题41110如何审核利息支出？
问题41111如何审核代收费用？
问题41112税务机关如何审核关联方交易行为？
问题41113如何审核开发企业为施工方代付的统筹费用列支情况？
问题41114如何对“与转让房地产有关的税金”进行审核？
附录
附表4-1取得土地使用权所支付的金额审核表
附表4-2土地征用及拆迁补偿费审核表
附表4-3前期工程费审核表
附表4-4建筑安装工程费审核表
附表4-5工程量清单工程费明细审核表
附表4-6基础设施费审核表
附表4-7公共配套设施费审核表
附表4-8开发间接费审核表
附表4-9金融机构利息支出审核表
附表4-10代收费用审核表
附表4-11与转让房地产有关税金缴纳情况审核表

（后略）