天津的小洋楼大致可分为三部分。

第一部分为办公区。它们夹峙于现解放路的两侧。解放路曾是租界的中心，由北向南贯穿着四国租界（法、英、美、德）。此处的洋楼多为早期租界各国在天津开设的行政、金融、贸易、新闻通讯等机构，也有一些旅店和娱乐设施。当时列强说了算，建筑样式多听命于洋人。许多建筑师也是洋人，他们从各自国家带来不同的建筑特色。故而希腊式、文艺复兴式、哥特式、浪漫主义、折衷主义等风格随处可见，并一律完全保持着舶来样式的原汁原味。而且这种公共性质的建筑都是庄重严谨，典雅沉静，体积也大，与精巧的五大道的民居建筑群炯然殊别。

第二部分是住宅区。天津最早小洋楼住宅，多为开辟租界的洋人们居住。那时五大道地区还是一片水洼苇荡。洋人们的住宅挨着办公区，靠近解放路一带，还有一些在河东原意大利租界的马可?波罗广场周围。进入20世纪后，由于时势变化，天津在中国的位置变得极为特殊与重要。一方面社会与朝政更迭变幻，租界成了政治的避风港；另一方面天津得地理、交通与海关之利，充满了商机。各种要人及富人拥入津门，一为安全，二为立业发财，三为住进设施齐全的小洋楼比传统的四合院舒适方便。五大道地处英租界的黄金地段，人们便争相置地建房，毗邻而居，于是，这一带就成了天津名副其实的富人区。

若论中国近代城市所拥有的富人区的规模，天津当属第一。但有两点需要强调：一是五大道的住户洋人很少，基本上是中国人；二是这些作为甲方的中国房主，不懂得西方建筑的风格准则，于是就随心所欲地去删减与添加。各种外来的建筑样式，好比自助餐那样放在一起，喜欢什么拿什么，他们觉得科林森式的柱子好看就在房上加几根；喜欢哥特式的拱顶，便在自家门厅里造一个。反正是私人住宅，各由其便。这反而给建筑师们更多自由发挥的空间，使他们能展现更多的个性色彩。比起解放路那些正经八百，不错规矩的西方建筑，五大道的洋楼要随意得多了。如果留意去看，偶尔还会发现一些西式山墙上的通气孔竟然被改成一枚老钱图案，实际上，五大道的小洋楼已经中国化了。

外来的事物中，凡属生活性质的，最容易被本地化。当年起士林西餐的成功，正在于它不是原样的西餐，而是加入中国人的口味。起士林的一道特色菜“罐焖牛肉”，与中国人传统的红烧牛肉没有两样，只不过把大葱换成洋葱，中餐西吃罢了。上边所说，也正是天津小洋楼的文化特色，更是五大道独具的地区本色。

五大道的另一特色，是建筑的私秘性构成的深邃和幽静的氛围。这里的住户，无论是寓公式的军政要人，还是成功的实业家，在当时吉凶难卜的社会背景下，全都希图安逸，不事张扬。这种心理外化在五大道的环境形象上。房屋的尺度宜人，倾向低矮，没有高楼；隔院临街，院中花木掩住里边的楼窗。顶紧要的是，院墙全是实墙，很少使用栏杆。最巧妙的是民园大楼的方孔式围墙，它采用百页窗的原理，看似透孔透光，实际上从外边根本不可能对院内一览无余，这就适应了房主人深居与私秘的心理，自然也构成了五大道独有的幽雅沉静又稳定温馨的氛围。

进入本世纪，睦南道有几处拆掉了围墙，改为铁栏，这样做可能想更加美观和时髦。尤其是李勉之的故居——奥地利建筑师盖苓设计的那四幢古典风格的花园别墅，居然将与建筑和谐一体的围墙拆去，换上铁栏，里边一院子的桌椅什物绽露无遗，原有的那种静谧神秘之感荡然无存，显然改造者一定不知道五大道特有的文化特征与建筑美。

历史留给我们的绝不只是一幢幢房子，还有它迷人的氛围。而这又不只是一种建筑氛围，更是一种历史人文的气息。如果破坏了，那绝不只是建筑本身，而是这一城市独具的人文环境。在这里，且不说人文环境的更深层的历史文化价值，单从旅游角度说，独一无二的人文环境从来就是旅游最有魅力的资源之一。当然，五大道这个巨大而丰厚的文化旅游资源还远远没有开发呢！

天津小洋楼的第三部分是商业区。这商业区有两个，一个是小白楼，一个是劝业场。小白楼地处原美租界（1902年后并入英租界），由于这一地区住着一些早期开辟租界的洋人，便有各种各样洋人的店铺出现，并渐渐营造出一个商业区来。如今小白楼的一些店铺的外墙上，往往还能依稀见到历时久远，斑驳殆尽的英文店名或广告。

小白楼商业区出现在前，劝业场商业区出现在后。它位于原法租界西端，自20世纪二三十年代以来，一批新型的商业大厦拔地而起。如劝业场（1929年）、惠中饭店（1930年）、交通饭店（1931年）、渤海大楼（1934年）等等。不仅百货云集，而且都是集商店、旅店、饭店、娱乐业为一体的多功能的巨型大楼。这种二三十年代西方刚刚流行起来的商业设施和商业形式，居然在同一时间就大规模地进入天津，不仅将天津一下子推到近代中国的最先进的前沿，而且焕然一新地影响了本地人的生活观念与方式，就像改革开放后舶来的超级市场。而首先接受这种方式的是五大道的居民。劝业场商业区不单是购物中心，还是五大道居民各种社交活动的场所，于是五大道的住宅区，与解放路的办公区和小白楼、劝业场的商业区密切地融为一体，天津就是这样“洋”起来的。近代的大天津形象便由此而立。

可以说，过去曾有“两个”天津，一个说天津话的天津，一个不说天津话的天津。一听语调，两地之人就径渭分明！这样一个巨大又生动的城市生活的板块，怎么会无声无息地湮没得近乎无影无踪了呢？关键的是，那种标签主义的历史观，带来的结果很糟糕。仅仅把五大道看做是“洋人买办、反动军阀、遗老遗少和资本家的集聚地”，则必然是多年政治风暴冲击的对象。尤其“文革”时代，这一带成了炮轰的重点。此间历史人物的藏龙卧虎，曾极其强烈地刺激着“革命小将”们的“敌情”想像。

自辛亥革命结束了中国历史几千年的封建时代，天津的许多潜在条件，如海港、铁路、电讯、建筑业等，和西方人带来的先进城市设施以及国际资本，都成了优势。上世纪初，大批人涌到充满机遇的天津来淘金，形成了天津历史上最大的一次移民高潮。这些移民的素质较高。他们或带来大批资产，或是精通各种技术、工商和洋务的人才，其中工程师、教育家、医师、文人的人数，远远超过那些声名赫赫的寓公。

但以往人们总是从官本位出发，一提小洋楼的历史，就历数那些地位显要的寓公，无视这些近代天津积极的因子。而正是他们内与北京、上海，外与世界各国公司及其资本紧密通联，抓住机遇，致力拓展，才使得天津在上世纪二三十年代这短短的时间里就一跃成为我国近代领先的魅力无穷的大都市。可以说，天津作为闻名世界的近代化城市，就是在这一时期完成的。而这批移民主要都住在五大道地区。如果把这个历史内容抽去或删掉，天津剩下的恐怕更多的是平民化的市井生活了。从文化视角看，五大道是近代中国中西文化冲突又融合的一个典型载体，是天津都市文化开放性的一个象征，也是近代天津发展史上一个琳琅满目的博物馆。从历史视角看，五大道有功于天津，它是一个富矿，正在等待我们挖掘。有理由相信，如果打开五大道，我们真的会对历史的天津有一个崭新认识，而且这认识一定还会有益于今天和明天。