第五篇 地产行业：房地产能“更上一层楼”

只要货币不紧，房价难跌，地产股行情就不断。目前房价上涨处于理性的第一阶段，未来还将上涨。由此更看好核心城市、高端和核心地段房产，并认为房地产投资也将复苏。

——国泰君安房地产行业高级分析师：孙建平

根据我们在《房价定乾坤》报告首创的行业前景三段论，目前行业正从成交量复苏走向房价复苏阶段，对应地产股投资逻辑是从成交量驱动股价走向房价驱动股价。

多国历史表明，宽松的货币政策和充裕的超额货币是房地产泡沫的温床。而且中国内地房地产市场是M1增速超过M2增速时的有效投资渠道，资金吸纳能力强；而且内地房价在上涨期显著跑赢通胀水平。

当然，楼市资金新生力量和房价新推手是否会和2008年初到2009年初比例不断提高的居民储蓄定期存款的活化有关？关于这一点，我们可以关注通胀和资产泡沫预期。

一个简单的方式是从宏观看行业，其结论更为清晰，宽松货币政策驱动通胀和房价泡沫预期，无论经济前景是复苏还是滞胀，未来一段时间内房价将呈上涨趋势。

总体上看，我们认为，只要货币不紧，房价难跌，地产股行情就不断。货币政策松紧程度将直接决定房价上涨速度和地产股收益空间。可能导致货币政策紧缩的是经济复苏确立并走向景气、通胀恶化和房价泡沫进入半理性半狂热状态。

就目前情况来看，行业处于房价上涨的理性的第一阶段，房价泡沫化过程将经历理性、半理性、半狂热、狂热四个阶段。我们初步判断，2009年全国房价同比上涨5%～10%。

在房价普涨的前提下，我们更看好核心城市、高端和核心地段房产，对应的是富人阶层和中产阶层可能不断增长的保值增值防通胀置业需求。而且，销售回笼的自有资金和信贷、房价和销量复苏将驱动房地产投资复苏。我们预计，2009年房地产开发投资同比增速有望增加到13%～18%。

基于上述分析，我们继续维持行业增持评级，建议继续超配。具体表现在以下几个方面： 从待结算项目储备规模、可售面积和地价成本高低选择房价上涨受益股，重点推荐新湖中宝、金融街、保利地产、华发股份、中国宝安、万科和金地集团。

从每万股待结算权益建面和每万元市值待结算权益建面相对规模选股，重点推荐苏宁环球、深长城、深振业、香江控股和荣盛发展。

从看好的高端和核心地段房产选股，别墅代表者是华侨城、中粮集团；高端住宅代表者是滨江集团、华发股份；核心地段代表者是金融街、新湖中宝、建发股份和浙江广厦。

大股东资产注入组合中粮地产、张江高科、城投控股、建发股份、广宇发展、阳光股份，以及招商地产、渝开发、上实发展和中华企业。

在地产＋X模式下的通胀受益品种是：X代表能矿的新湖中宝、万业企业，代表新能源的中国宝安和中炬高新。

房价定乾坤

2008年12月3日，我们推出《房价定乾坤》，首创了房地产行业前景三段论的分析框架，即房地产行业景气回升将经历多重博弈下的房价下降阶段、成交量回升代表的行业复苏阶段和房价上涨代表的开发商财报改善阶段。

我们可以确定的是，房地产行业在经历了房价下降后，在信贷和政策刺激下很快进入了成交量复苏阶段，并且已经向房价复苏（上涨）的第三阶段过渡。

成交量景气持续

首先，从最具行业代表性的内地10个重点城市成交总量看，2008年9月成交量进入谷底后开始反弹，12月冲高回落，恢复到2008年5月全年最好的数据。

2009年1月从低位开始冲刺，形势比人强，到4月已达到2007年7月的行业最高峰，5月创下1287万平方米新高。2007年10个城市实现1.07亿平方米一手住宅销量，2008年全年销售6500万平方米，2009年1~5月累计实现4300万平方米销量。

从全行业看，4~5月或者说3~5月高峰期销量整体上难以持续，但北京、广州、惠州、武汉和厦门等城市销量将可持续。假设2009年全年销量与2007年持平，根据1~5月已销量反推6~12月平均销量，再与其比较，结论是1~5月平均销量可持续。

立足全国，从2009年1~5月商品住宅大约实现2.2亿平方米销售看，月均销售4416万平方米；2007年月均销售5759万平方米，2008年月均销售4657万平方米。若2009年全年销量超过2008年，则6~12月平均需销4829万平方米，相比1~5月已售量增长9%。