购物中心是消费者日益提高的生活需要在商业领域的体现，这一业态最早出现在美国，随后在世界范围内普及开来。日本作为亚洲经济最为发达的国家，购物中心在其国内的发展已经相对成熟。中日两国虽然在国土面积、收入水平方面相差较大，但在人口密度、城市发展及消费文化等方面有诸多相似之处，因此日本购物中心的发展对中国具有务实的借鉴意义。

一、发展分析

日本的购物中心起源于20世纪60年代，即二战之后的经济复苏期。60年代末，从事食品和耐用商品销售的日用品卖场（General Merchandised Store）开始形成分支，从事购物中心的开发工作。1969年，日本第一座大型的以百货公司为主力店的购物中心——玉川高岛屋(Tamagawa Takashimaya)购物中心在东京都世田谷区开业。以玉川高岛屋为代表，日本开始发展大型购物中心。不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的思路，所提供的服务也较为有限并且集中。在日本，城市中的火车站是货物储运中心和公众聚集场，而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发，因此在当时的购物中心是以市区内的购物中心为主。

20世纪70年代，伴随经济的腾飞，日本的购物中心也进入快速发展阶段。整个70年代日本新建的购物中心有502家，在80年代这一数字增加到626家。从70年代开始，一些专门从事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本，而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车，郊区住宅也发展起来，借助这个时机，日本郊区购物中心开始兴起。日本购物中心阶段发展情况如图1-2所示。

20世纪90年代是日本购物中心快速发展的一个时期，以现存购物中心的数目为基础，有将近40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。90年代平均每年都有100多家购物中心兴建，这一情况一直持续到2000年。2000年6月日本开始实行“大规模零售店选址法”（large-scale retail store location law），尽管大多数关于大型零售商店开设的限制性规定都已经取消，但在交通阻塞、交通安全、停车、噪声、废弃物、废气排放等环境品质方面却对购物中心进行了规范。大型购物中心新开张数量在这个法律颁布实施之后较前几年有所减少。2001年日本新开张的购物中心数只有37家，直到2004年以后，日本购物中心的发展才恢复到先前较为正常的水平。从1992～2006年的具体情况如图1-3所示。

截至2006年末，日本全国共有购物中心2 759个，购物中心总面积为44 919 370平方米，其中总店铺面积为36 538 400平方米。平均每个单体购物中心进驻商铺总数为48个，平均面积为16 281平方米。可见，日本的购物中心主要还是以小型购物中心为主。以2006年为例，当年日本新开业的购物中心一共有79家，其中体量小于10 000万平方米的购物中心有22家，10 000～30 000平方米之间的有33家，而体量超过30 000平方米的只有24家。2006年日本购物中心的概况如表1-1所示。

表1-1 2006年日本购物中心的概况

购物中心总数

2 759

购物中心总面积

44 919 370平方米

购物中心总店铺面积

36 538 400平方米

单个购物中心平均面积

16 281平方米

单个购物中心平均店铺面积

13 243平方米

单个购物中心平均租户数

48

购物中心总销售额

268 306亿日元

单个购物中心平均销售额

97.25亿日元

平均每坪销售额

2 506千日元