第四章

（图略）

引言：

中国任何一个城市都有自己的老城区或旧城区。旧城区的开发改造已经成为一个社会性的难点，面临着诸多的难题，比如如何解决开发成本高、如何保护好历史人文遗迹、如何协调好旧城新区的功能等。本章以上海新天地为案例进行分析，为老城区的地产开发献计献策，提出了“以3%的样板带动其余97%的地产”的新观点，希望能给读者以启迪。

星河湾目前被称为国内品质楼盘的标杆。但有人说星河湾楼盘的老板实际上并不聪明，因为他总是拿出近10亿元来先做3万平方米的水景公园，这有点得不偿失。在笔者看来，这恰恰是星河湾老板的过人之处。因为他先投入3%的资金，做好3%的样板，再用这3%的样板来带动其余97%的成功。住宅开发模式中有星河湾，商业地产中有没有“星河湾”一样的模式呢？它们又是如何在商业中做出绝对差异化的元素？

上海新天地是近年来公认的在差异化特色上做得很到位的地产大盘。在笔者的眼里，上海新天地可以称作为商业地产中的“星河湾”。与星河湾不同的是，上海新天地是在上海的一片老城区中开发出一片新天地的。但两者的策略是相通的，即都是先找到了能带动整体大盘成功的“百分之三”。上海新天地是如何找到并做好这带动大盘成功的“百分之三”的呢，它经历了哪些历程？上海新天地模式能否被克隆，克隆者为什么不能像新天地那样成功？