消费者

消费者，或者叫购物者或顾客，是经营好各类购物中心最终的关键所在。对消费者进行通用性概括被认为是不可行的，但是要认识到，理解与消?者相关的机遇和挑战的最好方法，就是列举出对那些已经并会继续影响消费者行为和购物中心本身的关键趋势。

从行业走势的角度和人口发展的角度来看，二战以来，两个因素或者说趋势对消费者行为产生了最重要的影响。这就是“时间荒(time famine)”和“职业女性热潮”。二战以来，职业女性的数量稳步大量增长，从1950年前的40%增长到20世纪90年代末的70%。这对购物中心来说既是好消息，又有坏消息。好消息是家庭中两人工作赚钱，家庭收入极大提高；坏消息是人们空闲或购物的休闲时间大大减少。实际上，即使考虑到通货膨胀，与前几代人相比，今天的家庭有更多的钱可随意支配，而去消费的时间则大大减少了。多年来，这一影响已经从如下方面波及了购物中心，尤其是摩尔。

l 在过去十五年中，人们平均每次购物逛的店铺减少了。大部分人每次逛街的时间也缩短了。然而，对以上两个因素产生了抵消作用的因素是每次逛街的花费增加了。也就是说：消费者们花在购物上的时间减少了，逛的店铺减少了，但花在每一家店铺的时间则增多了。这些统计都是通过对封闭式购物中心的研究得出的结果。

l 时间荒——没有足够的时间做每一件事情——是许多家庭都存在的现实。这就导致了商家/店铺和购物中心的各部门都更加关注消费者的便利和省时。

尽管购物者的购物时间减少了，但他们已经选择了大多数喜欢的店铺。零售商们于是通过发展店铺、在同一家店铺中增加更多产品选择来利用这一点。如果消费者每次逛的店少了，而每一次逛街的消费额提高了，那么店铺的规模扩大就是顺理成章的了。不少连锁企业的营业面积是10到15年前的2到5倍。

消费者会通过不同的分销渠道购买东西。一名妇女可能在一家传统的百货商店购买化妆品，在杂货店购买连裤袜，在大型折扣店购买日用杂货。如前所说，省时和便利是考虑因素?许多业主都通过不止一类的产品组合形成混合式的购物中心。例如：

l 大型的书店起初都不在购物中心之内，而现在，不少业主都把书店放进了摩尔里面以方便顾客，而不是眼看着他们过马路去书店。

l 一种新型的非封闭式购物中心，也叫生活中心已经出现。它包含娱乐设施——电影院和餐馆——大盒子店和小店。从概念上说，这种形式以不断提高的便利性提供了购物中心消费的最好组合模式。

无数的影响消费者的方面和因素，将影响着购物者的行为和其对购物中心的反映和期望。从消费者种族构成的多样性，到不断增多?单亲家庭，都是影响购物中心的因素。为了更好地服务消费者，商家和购物中心都必须要洞察其中的关键因素。零售业中有一句古谚这样说，“唯一不变的事实，就是事情都在不断变化。”

购物中心常常从许多方面服务它们所在的社区－－因购物中心的规模和类型而定。在照明、噪音管理、交通、垃圾处理、停车场排水等方面，购物中心都必须当?好的社区邻居。购物中心的总经理或出租方代表时常在商会、学校、以及各种非盈利组织等社区组织中发挥着领导作用。出租方所属公司和这些驻场人员都必须要认识到、关注并支持社区的事务、关注点和意愿。

购物中心提升自身社区形象的方式多种多样，但向某个特定的方向去操作或管理这个形象的难度是更大的。这很大程度上是因为，不同的团体或社区成员会有不同的安排和关注话题。总体上讲，购物中心越大，就越需要在不断与社区接触和沟通上付出努力。同时，无论规模大小，大多数购物中心都会从社区关系的良好维护上得到回报。

作为?资的购物中心

投资者或业主类型

作为一种资产类别，购物中心总是需要资金，总体上说是产生可靠的现金流，并伴随一系列风险。过去大多数时候，购物中心行业一直都把关注点放在了建筑上。根据最终的所有权归属，购物中心的开发商可以被分成以下几种类型：

l 商铺建造者（merchant builders）：开发购物中心是为了建成之后快速出售；

l 长期持有者：通常无限期地持有购物中心，或在价值出现最高峰值时出售。

银行及其他金融机构通常给开发商提供贷款，用于购物中心最初建设所需的款项。一旦购物中心建成后稳定下来，希望长期持有资产的开发商通常会从多个银行或其它相关贷款机构寻求长期金融支持。

购物中心的价值是建立在现金流或运营盈利能力（operating profitability）之上的，认识到这一点非常关键。对于上市公司而言，购物中心的价值建立在现金流的一定倍数上。这个倍数取决于资本化(capitalization)，或叫资本化率（cap, rate）。资本化率通常是由整体市场因素、特定资产或购物中心类型，以及业主与买方或贷方的双方协议决定的。举例来说，一家年净营业收入（NOI）在400万美元的购物中心，其价值为：

l 5000万美元，如资本化率为8%（12.5倍）

l 4000万美元，如资本化率为10%（10倍）

l 5330万美元，如资本化率为7.5%（13.3倍）

历史上大多数时候，购物中心行业一直都把关注的焦点放在以业主和运营商利益为最终目标的价值创造上。提高购物中心的NOI和/或理论上降低资本化率，都能提高价值乘积，从而创造价值。通过资本化率的改变提升价值，通常是与为保持长期稳定而降低资产风险因素相关的。这些理论上的资本化率的改变只有在类似引入新的主力店或电影院这样的重大动作的情况下才能产生。

在购物中心的历史上，大多数购物中心的所有权都转移(pass to)到了养老金基金和保险公司。虽然许多银行、放贷机构和一些特殊的金融机构是一些购物中心的业主，然而从20世纪70年代后期开始到90年代后期，养老金基金和保险公司已经拥有了相对其价值而言的大部分房地产资产。成为房地产资产拥有者的原因是有其基本性的。养老金基金是例如教师团体或国家工作人员团体之类的大公司和组织的退休产品或养老金的资产。养老金基金和保险公司每年都会产生大量的资本，这些资本必须要被投资产生持续的财务回报从而为所有者带来最终的收益。在投资者持有的众多资产中，?地产被一贯认为是对冲投资(hedge investment）。这是因为大多数房地产的模式理论上都能够从通货膨胀中获得收益——随着成本上升，租金(rents)也会上升。

过去大多数时候，购物中心由开发商兴建，往往由同一家或专门的组织管理，然后被卖给机构投资者——养老金基金或保险公司等。直到20世纪80年代中期这种情况都一直存在，那时候开发项目数量达到了顶峰，贷方也很少对贷出资本进行详细审查。之后，包括购物中心在内的大部分房地产行业都经历了一次严重的衰退，即“萧条”或叫放缓。从20世纪80年代到90年代早期，几乎没有购物中心被兴?和出售。贷方开始对需要金融支持的新项目要求20%或更多股权资本；直到几年前，不涉及股权要求的新项目建设才出现。

通过房地产投资信托基金（REITs）的形式使目前的购物中心成为公共所有权之后，购物中心业开始从最困难的时候恢复过来。（REITs是提供给投资人特别收益的高度专业化的实体。REITs每年必须将95%的收益作为红利分给投资人，并且因此，它们不需要交纳通常的公司税。）REIT时代给购物中心业务的许多基础方面都带来了战略性变化的同时，它也给购物中心带来了稳定性。