分期偿付装修费用(Amortized Improvements)

一般行规是在租赁的最初阶段分期偿付装修费用。而在选择期（option period）应当如何呢？选择期（option period）是租赁的延伸，这是租户单方的权利。这给予租户掌握租赁空间方面的权利，也有可能并没有行使这个延伸的时期。因此，在这个时期不太能够确定购 物中心能否收取到分期偿付装修费用。更重要的是，从财务上说，是不是在初始阶段收取费用，比预计在延续时期回收费用更合理呢？如果提前终止合同，未付清的装修费用和租赁佣金通常是包含在终止费用之中的。许多时候，购物中心可以使用费用的10%作为其财务成本来分期偿付装修费用。当然，这个数字在通货膨胀时期也会随之上升。

市场营销基金（商人协会基金）

这笔基金主?是建立在租赁的平方英尺数之上的。随着这个数目的增加，总额会降低。换句话说，占据1,000平方英尺的租户可能会交纳每平方英尺0.5美元，而超出的1,500平方英尺的该项费用可能就会降低到0.45。百货商店往往会争取在保持在商人协会的投票成员数不变的情况下，不付或者用代金券（token）抵消一些费用。

一般情况下，业主会根据预先设定的最高值，交纳总收取基金的25%。

广告费用

这项费用是购物中心的市场经理划拨出来、由每一个租户交纳的结构性广告推广费用。它将包括宣传小报、插页和季节性推广活动。有些时候，租户在他们的销售旺季进行广告宣传、散发年度广告要比单纯按照四个季节推广更有效果。由于广告是大宗购买的，因此价格会比单个租户的价格好得多。

同样，业主可能也会在有上限的情况下，交纳总收取基金的25%。

有效租金

这是代表你的业主获得的租金，包括最低租金和比率租金。这很有意思，因为你必须减去所有你或租赁经纪方为了吸引租户而提供的所有让步条件。免收租金期（仅仅CAM的）、佣金奖励、延长的建筑/设备装备期（所有租金）、租赁区装修、CAM屋顶处理、作为分子用于计算CAM的地板面积，以及其他让步条款，它们的影响都可能是非?大的。

租赁期的最低租金-(让步条件，免收租金期，租赁区装修(TIs)，CAM的上限等)?期限=有效租金

最后，你将这个数字除以平方英尺数，就得到每平方英尺的有效租金。

有效租金?平方英尺数=每平方英尺的有效租金　财务报表(Financial Statements)

目的

财务报表的目的是什么呢？财务报表主要是用于在一个会计期间末期决定该项目的财务情况。它会显示出收入与支出、资产与负债、以及股本回报率的关系。换句话说，财务报表将告诉你，这个项目是否在现实中产生了预期的回报。不幸的是，同样也需要一份财务报表的分析说明，来决定投资的确切性质以及在那个时间点上被认为的获利能力。

相关收入与支出。 有许多查看收入和支出的方法。最常见的是支出收入比，它能描述该项目的效率和实际利润。利润是收入中除去运营支出的部分，也就是净运营收入。净运营收入除以收入，就得到一个利润率。净运营收入减去还本付息（debt service）和资本支出（capital expenses），就得到净现金流。净现金流?定着这个房地产项目的底线。

投资和管理的分析方法。财务报表只是决定一个项目财务适当性的开始。不幸的是，太多的投资者只看看财务报表，而不考虑导致这个项目成功的其他方面。这是因为财务报表是项目的一个数量化的因素。决定一个项目可行性的其他方面经常是非常主观的。

财务报表的准备——计时差异

由于投资者的要求不同，你涉及项目的财务报表的实际准备工作可能也不同。下面是两种主要的处理方法。

收付实现制会计。收付实现制会计考虑收到和/或支出现金时的收入和支出。换句话说，这种会计方法是以“钱进钱出”为基?的。这种基本的方法被大部分房地产管理公司使用。

权责发生制会计。它考虑挣得的总收入(revenue)和可发生的支出。即使现金还没有得到或支出，这些交易也都在每一个会计期间末期被记录下来。这就在每一个会计期间末期提供了一幅更加准确的财务状况图。在这个报表中，期望从租户那里得到的收入会被计为应收账款，表示这笔收入将被收取。在支出上，你将包括支出的调整，包括将会不断发生的费用（如设备、清洁、安保等），或在购买订单之后支付的费用(expended through purchase orders)，这些都被计为应付账款，将需要开具发票和被支付出去。

财务报表的一般组成部分

资产负债表(balance sheet)。资产负债表是在一个会计期间末期显示项目财务状况的陈述报表，包括：

? 资产（现金和应收账款）

? 负债（贷款和应付账款）。可能是短期（一年以下）或长期的

? 股东权益（风险资本和股票）

它显示的是运营状况的净效应，也是反映预付租金和保证金（security deposits）的地方。

资产、负债与股东权益的关系对于计算一些财务比例是非常重要的，通过这些比例可以反映该公司相对于行业标准而言的行业地位。最常见的偿债能力比率(solvency ratio)如下：

速动比率=(现金+应收账款)/流动负债

这显示可以用来偿付现有负债的流动资产。

流动比率=流动资产/流动债务

这体现了能够弥补流动资产减少的安全系数。(This measures the margin of safety to cover a reduction in current assets.)

注释：流动比率表示企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业可用在一年内变现的流动资产偿还流动负债的能力。该指标值越大，企业短期偿债能力越强，企业因无法偿还到期的流动负债而产生的财务风险越小。但是，该指标过高则表示企业流动资产占用过多，可能降低资金的获利能力。

负债净资产比率(liabilities to net worth)=负债/净资产（net　worth）

债务与风险资本相比，高债务水平就意味着高风险。

最常见的效率比例(efficiency ratios)如下：

存货周转率（inventory turnover）=销售额（sales）/存货（inventory?

这显示商品移动的比率，反映存货水平。

资产销售额比(assets to sales)=资产/销售额

这体现产生该销售额所需的投资水平。

销售额与营运资本比率(sales to working capital) =销售额/（流动资产-流动负债）

这体现使用短期资产和负债产生该销售额的效率。

最常见的获利能力比率(profitability ratios)如下：

净利润率(profit margin)=税后净利润/销售额

每一元钱销售额产生的利润，可以衡量效率。

资产收益率(return on assets)=税后净利润/总资产

利润能力的一个关键指标。

净值收益(return on net worth)=税后净利润/净资产（net worth）

分析风险资本的回报是否适当。

收入与支出报表(income and expense statement)。收入与支出报表被称为损益表(profit and loss statement)。该报表显示在特定的会计期间内的净运营收入和净现金流收入。大多数业主都很关心“盈亏一览结算线”，也就是大多数情况下的现金流，即业主能装进口袋多少钱。

交易明细(transaction by detail)。交易明细提供了每一种账户代码(account code)或类别的具体收入和支出情况。当这份报表有足够的细节时尤其有用，这样就可以知道每一笔收入和支出类别的具体内容。每一种账户代码或种类都必须详细界定，提供其中包含的项目的必要描述。每个月的交易明细都按照时间顺序列出具体的收入和支出项目。同时，还要附上该项目领域的描述，从而能明确该项目是出于何种原由，如延迟付款（late charge）或紧急管道维修。

租金帐薄（rent roll）。租金帐薄是非常重要的，因为它显示每一个租户的付款和未付款情况。这个报告包括账龄报表（aging report），显示从一个租户累积收取的费用，以及该租户的付款是不是已经交至当前。许多情况下，如果你仅仅查看租金的差额是不能看出来付款数字的错误的，因为这是租户在那个特定月份交纳的租金。实际上，这份报告中显示的租户的租金信息可能过时很久了。

大部分费用计算程序(accounting package)都会有租金上升的标记(flagging)和比率租金报告。