独立协议

除了互惠地役权协定，可能还会有对于其中某些方但不是所有各方的协议。这种协议的情况往往是，其中一方希望对某项事情提?协商，这项事情与其在项目中的义务有关，但不是对其他所有各方都有影响。例如，如果一方希望保留停车区的一块作为其专属使用，这当然会影响其他各方对该项目停车场的使用；因此，这种情况往往会在互惠地役权协定中约定。然而，如果一方提出将其提供的用于分摊封闭式购物中心专卖店公共区域维护费用的贡献额控制在一个固定的特定水平，（封闭式购物中心专卖店公共区域维护费用是用于室内公共区域维护和运营的成本，该成本由那些店面朝向这些室内公共区域的店铺商家承担）这会影响购物中心专卖店部分的开发商的利益，但是可能不会对其他各方造?影响。因此，这方面的内容可能只在开发商与那一方之间的独立协议中体现。

作为物业的经理，你应当保证你完全熟悉基本的互惠地役权协定和任何一个可能存在的独立协议的内容。如果在一个事情发生之后而且不可能重新提及的时候，你才发现你本应对此有义务甚至有机会（采取某些行动的权利）处理，那么你就会非常尴尬了。熟悉你的互惠地役权协定和其他任何支持性文件就能保证这种事情不会发生在你身上。为了有效地了解互惠地役权协定的条款，你同样可以使用前面提到的“每天阅读一个条款”的办法，并同样编订一份与之对应的日常事务摘要。?你碰到事情并需要采取行动时，你会发现这种既方便又可快速查询的工具的确是非常有意义的。

结论

本章节的开篇已经把租赁文件（和其他占用和使用方面的文件）作为购物中心业务的基本模板。基本上所有你作为购物中心经理的工作都建立在与该物业的用户关系之上，并且根据这些文件你享有一定的权利，也承担一定的责任和义务。为了处理好其它方面的工作，你需要保证自己能够处理构成该物业的基础的一系列租赁文件和协议。阅读和理解这些文件将使你明确正确处理相关事情的方式。即便你的业务涉及面广和复杂多变，在处理与该物业相关的几?所有事情时，你也可以把租赁文件作为起点和考查点。这样做就能保证你既能遵守义务，又能在考虑了这些协议所包含的所有条款的情况下做出明智的决策。

词汇表

以下词汇表中列出了一些与购物中心管理方面的术语的定义，有些是本章没有提到的也供读者参考。

附录(Addendum) 在原始租赁文件模板最后通常插入的有关租赁事宜变化或其他附加内容。

受托人(Assignee) 承担原始租户的权利和义务的新租户。

委托(Assignment) 租户将其所有权利和义务都转让给一个新的实体。

开始日期(Commencement date) 租户的租赁期开始的日期，请与入租日期区分开。

公共区域维护费(Common area maintenance charges) 租户共同承担的出租方在公共面积上的维护和运营费用。

附件(Exhibits) 通常在一份原始租赁文件末尾的附件，具体说明场地地点、法定描述和租户的建筑规格。

赔偿金(Indemnification) 防止涉及诉讼或开支。

退出条款(Kick-out clause) 允许出租方或租户在租约到期之前终止租赁关系的选择。

意向书(Letter of intent) 一般在正式租赁文件签署之前提交的非订立(nonbinding)文件。它会描述出租方和租户之间的合作意向，并概述一些基本问题，如最小租金、比率租金、“通过”费用及其他主要谈判点。

最小租金(Minimum rent) 不是以租户销售额为基础的租金。

“通过”费用（pass-through） 租户费用的一部分，由公共区域维护、税收、保险以及其他任何由出租方决定并由租户支付的费用。

比率租金(Percentage rent) 以租户的销售额为基础的租金，通常不包含在最小租金或基础租金之内。

半径限制(Radius restriction) 在特定的商圈范围内，租户不可以经营另一种业务，这种业务通常是相同类别或名称的。

搬迁条款(Relocation clause) 给予出租方在购物中心范围内将租户移动到另一个地点的能力。

终止(Termination) 在租约到期前结束租赁。

贸易名称(Trade name) 租户经营业务所用名称。

经营辅助配件(Trade fixture) 针对于某个租户业务的项目，通常不会贴在墙上或地上；通常在租赁到期时撤走。

经营使用条款（Use clause） 列出出售商品的具体种类或在经营场地进行的业务类型。

推荐读物

Alexander, Alan M.,CSM.《购物中心租赁管理：购物中心经理改善财务记录保持指导》。纽约：国际购物中心协会，1986。

《租赁条款的技巧：满足购物中心出租方与租户的双重目的》。纽约：国际购物中心协会，1994。

《ICSC租赁系列》。纽约：国际购物中心协会，1995。

《ICSC临时租户手册》。纽约：国际购物中心协会，1994。

《购物中心法务关键：理解影响租赁和管理的现行法律》。纽约：国际购物中心协会，1995。

Keys, John R.,Esq. 《购物中心租赁中的限制条款中的反垄断因素》。纽约：国际购物中心协会，1994。

《小型购物中心租赁》。纽约：国际购物中心协会，1997。

Messinger, Stephen, and Barnett Ruttenberg. 《理解主要租赁条款》。纽约：国际购物中心协会，1991。

Shedlin, Andrew,Esq.,and Roy Green,Esq. 《租赁谈判》。录音带。纽约：国际购物中心协会，1988。

《购物中心租赁学习》。纽约：国际购物中心协会，1994。

Wolf,Irving,CSM/CMD,ed. 《购物中心租赁的重要因素》。纽约：国际购物中心协会，1992。