2009年12月，财政部、国土资源部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（下称《通知》），其中一款规定吸引了人们的注意。《通知》第二条第三款要求，“规范土地出让收入分期缴纳行为……分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年……特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。”此前，各地土地出让金的缴纳普遍存在分期缴纳的情况，而一般的首次缴纳比例在30％左右。

这对房地产的影响主要表现在：

首先，土地出让金首缴比例的提高对那些规模较小、实力较弱的开发企业而言拿地的难度将成倍增加，而有助于那些对资金使用较为合理、现金流较为宽裕的优势企业提升在行业内的竞争力，那些在开发过程中经营杠杆过高、资金实力不强的企业今后的发展空间预计会受到大幅压缩。

其次，具体到上市公司层面，对万科、保利地产等一线企业将更为有利，因为龙头企业更容易从行业集中度的提升中获益。但土地出让金首缴比例的提高肯定会对上市公司今后的拿地节奏产生影响，尽管在短期内对地产类上市公司业绩影响很小，但从长期来看肯定会有一定影响，资金利用效率的降低必然对业绩产生作用。

再者，《通知》实际上抬高了开发商的拿地门槛，将对“囤地”和“炒地”现象起到一定的遏制作用，但也可能带来新的垄断，即资金雄厚的大开发商和国企将更容易拿地。

最后，此规定的另一个弊端还在于，将会在一定程度上抑制土地的供应，由于拿地的资金要求提高，必将延缓土地的供应节奏。

12?“国四条”“国十一条”，调控加码是不是新轮回的开始

2010年元旦前，房地产调控如同紧箍咒一样，步步紧逼。从营业税优惠终止到“国四条”，从五部委土地新政（2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，“遏制部分城市房价过快上涨”政策的第一拳打向开发商囤地、炒地）到“国十一条”（2010年1月10日 ，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”），以及提高存款准备金率突袭等。

一系列房地产调控政策密集出台，对市场产生巨大影响，成交下滑市场观望情绪浓厚，而各种金融、税收政策显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心，增加供给，成为此轮调控不同于以往的亮点。

如果说“国四条”，业内还认为调控政策属于中性之时，“国十一条”则清晰传达政策调控的严厉。与2009年12月出台的“131号文”相似，“国十一条”是2010年房地产业发展的“指南针”，为房地产市场的形态变化定下基调。

“国十一条”主要重申和细化了“国四条”，然而其措辞明显比后者严厉，抑制远多于支持性。虽然“国十一条”包括①增加保障性住房和普通商品住房有效供给；②合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；③强风险防范和市场监管；④进保障性安居工程建设；⑤落实地方各级人民政府责任等五方面的内容，涉及供给、需求和监管各环节，但具体分析文件内容，其调控力度主要集中在供给和需求两个方面，可以认为，政策调控重点，依然集中在供需上。

从供给方面看，“国十一条”重点表现在“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”和“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”上，五个方面的内容用两个方面来阐述保障性住房的政策，充分说明中央对保障性住房的重视和落实的决心，文件甚至强调“力争到2012年末，基本解决1 540万户低收入住房困难家庭的住房问题”，对完成时间和目标给出具体数字，这在中央文件中并不多见。

解决中国高房价难题，保障性住房是关键一环，让中低收入阶层和高收入阶层“分锅吃饭”，不但可以有效地遏制高房价，也不用担心房价上涨了，对比2009年保障性住房只完成计划的1/4这一事实而言，但愿“国十一条”能够真正落到实处，如果真的能切实执行，将扭转现有楼市格局。

“国十一条”调控供给另一个重要的内容是“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”，虽然中国高房价的根本性原因之一可能在土地供给上，但这里讲的是土地供给制度而非土地供给总量，其实，房地产土地供给并不短缺，造成目前看似短缺现象的原因在于：①产业不够集中，大小房企多如牛毛，但效率却十分低下；②开发企业囤地捂地现象泛滥。因此，虽然增加土地供给并不错，但效果和重点不如放在如何提高效率上。

调控需求主要体现在对二套房贷的首付比例提高上，对于此前业界传言提高二套房贷，却一直未有明文规定，“国十一条”给予了终结。“国十一条”明确提出二套房贷的首付比例不低于40%，加上之前的利率优惠取消，两项相加将对楼市产生较大的影响，这是因为：首先，市场传递了调控加码的预期政策信号，将促使一部分需求者转而观望；其次，因为2009年的成交天量对2010年需求的透支，投资和改善性需求皆对政策和价格敏感；最后，二套房贷和利率优惠取消的双重影响将抑制相当一部分的刚性需求和改善性需求，说到改善性需求，“国十一条”将改善性需求也纳入调控范围，是不为人注意却十分重要的一个方面。

总的来说，“国十一条”是对“国四条”的深入和细化，“国四条”是基调和纲领，而“国十一条”则是具体执行细则。不过，老生常谈，不论是“国四条”还是“国十一条”，严格的执行最终是关键所在。