中国住宅市场化十多年，虽然市场一直在火爆与平淡中轮回，但分析和探讨房价上涨的原因是永恒不变的话题，这有助于我们判断和看清未来的形势。

（1）建国以来积累的住房需求尤其是改革开放三十多年来快速的经济发展和城市化进程中产生的住房需求，是中国房价的强支撑。这主要表现在以下两个方面：

1）经济快速发展提升需求能力。1978年，中国GDP达3 645亿元，在世界主要国家中位居第十位。人均GDP却仅为381元，人均国民总收入仅为190美元，位居全世界最不发达的低收入国家行列。经济总量占世界经济的份额为1?8%。

2009年，中国GDP总额为33?5353万亿元，位居世界第三位，仅次于美国、日本。中国的经济成就不仅写在了中国历史上,也在世界历史上刻下了辉煌的一页。

2）人口增加和城市化进程引发住房需求。城市化与区域经济一体化是世界各国经济发展的必然趋势，根据国家统计局数据：1978年中国总人口为9?626亿，2007年中国总人口达13?2亿；中国城市化率1978年为17?92%，城镇总人口1?72亿人，改革开放后，城市化步伐大大加快，1978年全国城市为192个，2007年达到660个，城镇总人口增加到5?77亿人，城镇化水平提高到43?9%。

（2）土地资源的稀缺。近三十年来，中国的人口增加和城市化进程的速度是有目共睹的，由此产生的巨大需求，可想而知。十七届三中全会颁布的新土改政策（2008年10月，中国共产党十七届三中全会发布公告，审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，俗称“新土改政策”）将打破由于户籍等制度造成的城乡二元结构，中国的城市化进程将迎来又一个发展高峰，预计到2020年，中国城市化率将达到55%，由此而新增的需求也将十分惊人。虽然十七届三中全会允许农民的土地流转，但全国18亿亩耕地的红线不能破，这就意味着，因城市化进程新增的需求都将集中在现在的城市框架下，商品住宅的土地稀缺由此可见一斑。

（3）市场供给的结构性矛盾。建国以来到1998年取消福利分房，中国一直是个住房困难大国，几十年来积压的住房需求，从1998年到2009年底，虽然是市场化供给近二十年时间，但只有少部分有购买能力者通过市场化途径得到满足，没有购买能力的大多数人的住房需求远远没有得到满足。

解决途径是靠政府主导的经济适用房、廉租房来满足，但实际情况是，这项工作严重滞后，导致市场供给出现结构性的矛盾，所有人都涌到商品房市场，造成市场供给出现结构性矛盾，众人挤过独木桥，房价哪有不涨的道理？

（4）银行按揭贷款的杠杆作用释放需求。1997年，我们曾有一个房地产项目接受中央电视台焦点访谈采访，节目的主题是探讨全国有数万亿的居民储蓄但全国的楼房空置率却居高不下的原因和解决之道。当时上海是全国按揭贷款的试点城市，虽然楼市低迷，但不时有楼盘爆出一月销售数百套的火爆场景，我们当时操作的项目便是在数月之内售罄楼盘。

当时带队拍摄采访的是前央视名嘴王志，他感叹到，如果北京也像上海一样放开银行按揭，那么就有很多人都能买得起房了，这其实也正是他们录制这档节目的主题所在。