2004年开始的宏观调控政策一直持续到2007年的“9?27新政”出台，政策的累加效应才得以爆发式地显现。“9?27新政”在打击投机炒房方面的效果十分明显，但也为此后的房价调整埋下了伏笔。一方面“9?27新政”抑制了大量的投资需求，连对二次置业的改善性需求都有了一定抑制作用，这导致房价加速上扬的最重要力量基本瓦解；另一方面，股市的狂泄使得很多原本需要购房的人丧失购买力，通货膨胀虽然推高房价但也抑制了消费，再加上美国次贷引发全球金融危机，原本就困难重重的中国外贸和制造业形势更加严峻，随着人们对未来经济预期的逐渐转变，房价终于从缩量进入下降通道。

在这当中，产业资本和国际热钱的撤离当然也是重要的因素，但其影响并不大。首先，国际产业资本不但撤出非常少，而且很多产业资本仍然在借楼市调整之机进入中国，这方面的资料和数据随处可以查到，一家跨国公司洽购我们的代理项目，至今已经有三轮近半年的谈判，涉及近15亿元的金额，而上海楼市类似的产业资本收购案并不少见。

国际产业资本青睐中国市场的理由其实很简单，首先以中国为代表的新兴市场可能是未来全球的亮点所在，再者，相比于金融资本的灵活性，产业资本只能有赖于对某一市场的长期趋势的判断，越是低迷的时候反而越是长线布局的好时机。

即便是热钱，在我看来当时撤出中国楼市的数量也极有限，我们知道，政策原因使得外资持有中国的物业必须具有相当长的时间，把这类资金称之为热钱这本身就值得商榷。某些外资转让其在上海的物业，有卖有买，并不值得大惊小怪，况且很多金融资本出售持有的中国物业，并不是看淡中国楼市，而是为解总部资金困局。

上海房价将以20%的降幅领跌一线城市？

这是牛刀先生文中结论性的观点，按照牛刀先生的看法，主要有三个原因使得上海将以20%的降幅领跌一线城市。

“一是支撑上海高房价三股力量之一的国际热钱，已经逃得无影无踪，连外资也处在逃无可逃的地步，摩根士丹利几月前便已传出将出售锦麟天地等楼盘，作价11亿元，迄今无人问津。而当时摩根士丹利买入时，价格为5亿元。”

说“连外资也处在逃无可逃的地步”，我认为这是过于夸张的。首先，摩根士丹利在上海拥有的物业价值过百亿，其出售锦麟天地公寓和茂行世纪公园项目的原因，一则受美国总部影响，二则要整理手中资产，外资一向看好和喜好持有的大多是商业物业，摩根士丹利以当时报价出售非商业类的物业，对于他们来说，既有高额利润又可以增加现金流，缓解金融危机带来的冲击，这在企业是再正常不过的决策，不能说这是看淡上海楼市，更谈不上出逃，甚至可以预测的是，一旦国际金融形势好转，择机买入的可能性要远远大于大幅抛售。

“二是上海的社会保障型住宅引发市场悬念，对普通住宅构成下行压力，这种压力将在2009年加剧。”

这里牛刀先生所说的“社会保障型住宅”指的应该是经济适用房和廉租房，笔者一直持经济适用房和廉租房的推出对商品房市场冲击不大的观点，首先，廉租房暂时可以不谈，我们就谈经济适用房。经济适用房面对的是低收入住房困难阶层，房价高企，房价快速上涨本来就和低收入阶层的关系不大，而经济适用房原本就是政府应该对低收入阶层补的课，但对于这么多年来积累的天量需求，恐怕短时间内的成果难以显现。