因此,那些购买由联邦住房管理局提供担保的抵押贷款的银行和储蓄公司只需承担利率风险—利率风险的产生是由于它们用短期的浮动利率存款来为长期的固定利率抵押贷款融资。只要短期利率不走高,这笔生意还是有利可图的。
1936年,房主贷款公司停止运作。为了向银行提供融资渠道,政府建立了联邦国民抵押贷款协会,即房利美,以再次吸引长期私人贷款者进入抵押贷款市场。事实上,房利美还购买了由联邦住房管理局担保的抵押贷款并且发行长期债券,出售给像保险公司和养老基金这样的投资者,以此方式来为购买抵押贷款融资。和银行以及储蓄公司不同的是,房利美拥有更长期的固定利率的融资渠道,所以即使长期持有抵押贷款,也不用承担利率风险。
该体系一直运转良好,直到20世纪60年代,短期利率上扬,导致存款从银行和储蓄公司流出—因为在大萧条时期,政府为防止过度竞争而制定了调控性存款利率上限,使银行和储蓄公司无法与更高的市场利率进行竞争。抵押贷款的融资渠道又干涸了。为了补救,1968年,政府试图通过将房利美一分为二来加强市场的直接融资能力—新建了政府全国抵押贷款协会(即吉利美),继续从事抵押贷款的担保、打包和证券化,房利美经过改制成为私人持股公司,通过向公众发行债券和证券化债权为抵押贷款融资。那时,林登?约翰逊总统正需要资金为越南战争提供支持,私有化巧妙地将房利美的债务从政府的账单中抹去,让政府的资产负债表看上去更健康了。不久之后,房地美(全称美国联邦住宅抵押贷款公司)成立,负责将储蓄公司的抵押贷款证券化。最终房地美也被私有化了。
20世纪70年代末到80年代初,通货膨胀愈演愈烈,美联储主席保罗?沃尔克为扼制通胀将短期利率上调到迄今都难以想象的水平。储蓄和贷款行业的投资组合中大部分都是利率较低时购入的固定利率长期抵押贷款,而在融资的过程中却要支付高得离谱的短期利率,这些机构最终都破产了。政府并没有让储蓄公司关门大吉:房地产市场太重要了,而信贷又是一个牵一发而动全身的行业,让纳税人去填补这个巨大的窟窿实在是难以提出。