城市化与经济增长：房地产实现软着陆的根本条件

中国房地产业实现软着陆，有独特的有利条件，那就是中国目前处在一个城市化加速的时期，更处在一个整体经济发展较快的增长期。中国的城市化率，目前仅仅达到49％，比相应经济发展水平地区的城市化率低12％，在城市化进程中仍然有比较大的住房需求。

更重要的是，中国经济的增长速度，即便是按照2012 年8％的预测（这是清华大学中国与世界经济研究中心的最新预测，而其他机构的预测在8％ ~9.2％之间），再加上中等水平的物价上涨（清华大学中国与世界经济研究中心预测2012 年中国的消费者物价指数为2.8％，大部分机构的预测在3％以上），中国名义国内生产总值增长速度也会保持在两位数以上，因此从总体上讲，中国的收入水平、资本回报、劳动力回报、资本水平、消费等指标，都在以两位数的速度上升。这种呈两位数升速的经济体中，任何的资产泡沫，只要不继续发酵，只要能停止快速上升或者略有下降，经过若干年的调整都能够消化掉。

如果以人体的健康比喻的话，我们可以说，中国的房地产业好比是一个处于成长期的青少年，在过去成长的过程中，出现了一些因长期因素所积存下来的疾病。这种慢性病如果在短期内以大动干戈的动手术的方式治疗，必然会带来全面健康状况的下降。相反，坚持逐步的调理，让身体在未来的发育中化解或者消弭慢性病，才是更加合理的治疗方案。

如何实现中国房地产业的软着陆

房地产业软着陆的核心要求，是交易量和房地产开放量逐步、比较快速的企稳和恢复。为此，三件大事需要抓紧实施。

第一，支持消费性需求的恢复。这应该是最关键的政策。具体说来，应该微调限购政策，鼓励地方政府因地制宜，真正把房地产需求中的消费性需求更好地从限购群体中剔除出来。比如说，已经在本地工作一段时间的年轻人需要结婚的第一次买房需求，以及卖旧房买新房的改善性需求，都可以视为消费性而不是投机性的，应该放开。同时，对于这种消费性需求，要在房屋贷款上给予支持。建议银监会、中国人民银行对于首套房贷按照优惠的利率发放，这种房屋贷款应该是商业银行高质量的资产，没有理由在资金相对紧张的情况下，对这些贷款提高利率。

第二，鼓励房价调整的集体协商。有条件的地方政府，可以组织本地的开发商与消费者代表举行集体协商，讨论本地房地产价格调整的预期目标，其目的是让市场参与各方达成均衡的、合理的市场预期。在各方的协商中，可以考虑以时间回溯点而不是价格下降的绝对量作为调整的基准，比如说，协商各方可以决定调整的目标是回溯到2009 年年中或者2010 年年中的价格标准。根据国家统计局以及其他机构的统计调查，从2009 年年初到2011 年年底，全国各城市的房地产价格平均上涨15％左右（从销售额与销售面积之比的推算数据是12.5％，从累计房价环比上升推算是17.8％）。当然这仅仅是均值，各个城市的上涨程度差别极大。

一旦价格调整的共识形成，那么，参与协商的各开发商不仅要立刻降价，而且要承诺如果房价今后进一步下降，将对买房者给予一定的补贴。这种集体谈判的目的是为了恢复交易量，让房地产业能够解冻，产品能够流转起来。这类似于高通货膨胀时期，劳资双方在政府的组织下进行集体谈判，从而打破物价上涨和工资上涨之间螺旋上升的关系。

第三，扩大保障房的覆盖范围。当前保障房的设计标准比较低，地方政府一般不指望保障房未来会有较高的租金回报，往往把保障房当成一次性开支，而不是资产，建设质量难以保障，融资也比较困难。因此，可以考虑适当提高保障房的标准和质量，建设一批质量较高的、供地方政府长期出租的住房，类似于香港特区政府给公务员和大学教师修建的住房。这样做的好处，不仅是可以缓解部分“夹心层”的住房问题（“夹心层”也许是当下对房地产市场意见最大的群体），同时，这类保障房由于未来的租金收入与建设成本之比较高（保障房土地成本相对非常低，而且与房屋质量无关），因而能够成为地方政府的良性资产。

为了鼓励地方政府从长计议，建设好一批质量比较高的保障房，建议允许地方政府以保障房作抵押来发行地方债，以未来保障房的收入作为偿还的基础。对于大中城市而言，房租比较高，保障房收入完全有可能在未来成为替代土地财政的可持续的财政收入来源。问题的关键是要打开地方政府融资的瓶颈，让地方政府有足够的资金渠道建设保障房，并进一步以保障房为资产进行资产负债管理。

如果保障房的建设能够逐步地加快，并能建好和用好，那么，房地产调控目标所指的中国房地产业的制度性前景就会逐渐地浮现出来，未来房地产市场格局的轮廓也会逐渐地清晰起来，即中国房地产市场会逐渐演变成一种市场与政府、价格与调控并存的多元的市场，较之过去的单一市场化，这一房地产市场新格局更让人信服。

总之，中国房地产市场的调控应该坚持平稳调整、软着陆的政策取向，对于这一市场长期形成的顽疾，不应也不可能在短期内马上解决，相反，应该在发展中解决问题，在中国的城市化和经济的发展中化解长期的矛盾，让房地产的交易量逐步恢复，让价格合理地调整，让房地产的调控逐渐朝着有利于中国经济可持续健康发展的方向行进。