时间快进到20世纪90年代及21世纪初。婴儿潮一代年龄增加，对住房的需求大幅上涨。首先，他们对首套房子的需求在80年代末至90年代初达到峰值。孩子们稍大一些的时候，他们会卖掉首套房产，换一所更大的房子。这一购买高峰出现在2005~2006年。不过，根据正常人口趋势周期来看，其出现时间应该更早一些，大概在2003年左右。峰值推迟出现的原因包括信贷易得、再融资及经济持续增强。再融资的最大动力来自需要获得更多资金，用于孩子的教育支出。普通收入家庭首次能够承受过去少数富裕家庭才负担得起的消费：当私立学校或大学教育费用增长远远快过医疗费用时，能把孩子送去接受一流教育。

同时，日益增长的需求、不断下调的利率和唾手可得的信贷，共同把房产价格推向一个又一个新高。作为抵押贷款担保品的房屋本身，其价值也随上涨的需求与下降的利率一起稳步上升。鉴于没有明显风险，放贷方似乎都在不停地印钞票。借贷人还钱，放贷方可以吃进利息。借贷人不还钱，放贷方还可以没收用于抵押的房产，也足够抵消所欠贷款。瞧瞧！一个毫无风险的行业就这样发展壮大！稳健合规的贷款市场已经很大，但随着房价攀升、房地产市场开始超车，整个世界开始被超额贷款、次级贷款、次优级贷款、可调整利率抵押贷款、可选性可调整利率抵押贷款左右。这样的转变不同于此前的任何经济活动—前所未有！就算在“咆哮的20年代”的泡沫繁荣中，较富裕家庭所能获得的抵押贷款额度最多也只有担保品价格的50%，而且贷款期限通常不超过5年。目前，中国等新兴市场国家的贷款政策也还是如此！

第二次世界大战后出台的创新性《军人安置法案》、低利率以及五六十年代婴儿潮一代的迅速成长，使美国家庭住房拥有率在六七十年代一直维持在60%左右。如图3–6所示，这一数值在80年代开始变化，越来越多的人由租房转向买房。这种变化非常合理：婴儿潮一代向30岁迈进，纷纷成家立业。特别是1986年以后，结婚人数大量增加。

美国拥有住房家庭比例在20世纪90年代持续上升，进入自我强化循环。拥有住房的家庭不仅安顿下来，而且开始进行投资。无论是近期（90年代）还是此前更长的时间内（第二次世界大战后），此类投资价值都是只升不降。住房购买不是随便的一种投资，而是举债投资。假设首付2万美元，抵押贷款8万美元，购进了一处价值10万美元的房产。若两年后以11万美元将房产出售，即房产增值了1万美元或上涨了10%。但从投资角度看，首付的2万美元产生了50%的收益。这就是举债投资的引人之处。问题在于，举债投资升值诱惑是以资质合格的借贷人数量不断缩小为代价的。随着住房拥有率不断提高，符合合规贷款条件的人数必然越来越少。所以，金融机构开始分担更多戏份，迎合公众需要，为他们提供多种贷款途径，以便购买住房。