第一部分 房租

Chapter1 房东这一行

密尔沃基的冬天像修理工手中的扳手一样冰冷晦暗，但在冬天来临前，在阿琳说服谢伦娜让她跟孩子搬进第十三街的双联式公寓之前，密尔沃基的旧城区呈现出一片生机盎然的景象。九月初的密尔沃基气候宜人，车载音响播放的乐曲在街上流淌。孩子们有的把人行道当作游乐场，有的则在高速公路的匝道口做起瓶装水的生意。老奶奶们坐在门廊前的椅子上，看着赤裸上身的年轻人经过，大笑着奔向篮球场。

谢伦娜一边开车在密尔沃基的北部兜圈，一边摇下车窗听R&B音乐。对密尔沃基的中产阶级来说，走高速公路穿过旧城区是常态，房东们则会开进巷弄；但去哪些地方，他们一般不会开自家的萨博或奥迪，而会开专用的“收租车”。以厢型车或卡车为主的收租车特色鲜明：车体生锈，漏油，车内装有延长线、梯子、一把装好子弹的手枪、管道螺旋钻、工具箱、防狼喷雾、射钉枪和其他一些必需品。谢伦娜多半会让大红色的雪佛兰Camaro——也就是电影《变形金刚》里的“大黄蜂”跑车——在家里留守，另外开一辆有着22英寸轮毂、1993年出厂的米黄双色雪佛兰Suburban“巡房”。Suburban真正的主人其实是昆汀（Quentin），昆汀的另一个身份便是谢伦娜的老公兼事业伙伴，同时也是名物业经理。昆汀拿来发动Suburban的不是钥匙，而是螺丝刀。

当地的有些白人还是习惯称呼密尔沃基的北部为“市区”（the core），这是从20世纪60年代流传下来的说法。往里走，你会看见街上那些参差不齐的双联式公寓、褪色的壁画、全天营业的日托中心，以及悬挂着“接受WIC”招牌的街头小店。密尔沃基曾是美国第十一大城，其人口总数在1960年是74万，现在却不到60万。它的衰败可以说是“有目共睹”：废弃的住宅、杂草丛生的空地，一点点布满了密尔沃基北部。一条典型的居民街上往往有几座独栋房屋，业主年纪偏长，喜爱莳花弄草，还在房屋外悬挂美国国旗；更常见的是双联式公寓或一栋四户的公寓，油漆斑驳的外墙挂着床单当窗帘，出租给捉襟见肘的家庭；还有不少空地，以及一些门窗被钉死的空屋。

这一切谢伦娜都看在眼里，她还发现了一些其他东西。和许多“身经百战”的房东一样，谢伦娜知道公寓的业主是谁，教堂、酒吧和街道归谁管。她知道每一处地方经历的枯荣沉浮，也知道它们的风格和气氛。她知道哪些是热门街区、哪些是毒品的集散地，也知道哪些地方安静稳定。她深谙贫民窟的价值所在，也懂得如何从看似一文不值的房产中赚取别人没本事赚的钱。

娇小的谢伦娜有着栗色的皮肤，身着轻薄的红蓝色夹克，与下身的长裤恰成对照，而裤子又跟头上斜戴的NBA棒球帽成套。她喜欢仰头大笑，有时需要扶住他人的肩膀，以防笑到跌倒。但当她转出北方大道（North Avenue），要去第十八街和莱特街（Wright Street）的交叉路口探望房客时，她放慢了速度，深深叹了口气。驱逐房客对房东这一行来说是司空见惯的事，但这个叫拉马尔（Lamar）的租户失去了双腿，而赶走一个没有腿的男人并不是一件带劲的事儿。

一开始，当拉马尔缴不出拖欠的租金时，谢伦娜并没有发驱逐通知单，也没有搬出“在商言商”的那套台词。她左右为难，嗯嗯啊啊地不知道该如何处理。“我真的很不想这么做，”到了最后关头她这么和昆汀说，“你懂我的苦衷，对吧？”谢伦娜皱起了眉头。

昆汀没开口，静静地让老婆把话说完。

“事情还是要讲求公平嘛，”谢伦娜思索了半晌说，“我觉得小孩很可怜，而且拉马尔还跟儿子同住……何况我觉得拉马尔挺讨人喜欢的。问题我赚的是钱，不是喜欢，喜欢没办法付账单。”

谢伦娜要付不少账单：房贷、水费、维修费、房地产税。有时候还会莫名其妙地冒出一笔大开支，比方说锅炉坏了、市政府巧立名目要收个什么费用。在月初收到租金前，她几近破产。

“我们没办法等他，”昆汀说，“我们等他，税可不会等我们，房贷也一直在涨。”

做房屋出租这一行，就没有规避风险这一说。房客不付500美元房租，房东便立刻少了500美元的收入。无法收租，房东就只能吃老本或靠正职去补房贷，否则就等着银行发通知说要查封房子。这门生意可没有什么委婉语：所谓的“缩小营业规模”、“季度亏损”都是瞎掰。房东直接自负盈亏，赚或赔都是一翻两瞪眼。不该赔的赔了，或者该赚的没赚到，对房东来说即是“切身之痛”。经验老到的房东都喜欢回忆他们第一次大赔的故事和第一次与租户正面交锋的场景：有房客自行将天花板拆了，拍照留存，然后跑去房屋法庭告状；还有夫妻被逐出家门前拿袜子塞住洗碗槽，将水开到最大。新手房东只得硬撑起腰杆子，要不就干脆退出。

谢伦娜点头如捣蒜，也不知道她是在对着昆汀说话，还是在自言自语：“我看我应该少替这些人担心才对，我担心他们，谁担心我？如果我没记错，借钱给我们的公司可没说房贷不用付了。”

谢伦娜与昆汀是多年前在丰迪拉克大道（Fond Du Lac Avenue）认识的。等红灯的时候，昆汀刚好骑车停在谢伦娜旁边。谢伦娜有着迷人的笑容，她的车载音响声音很大。谢伦娜记得昆汀当时骑的是一辆Daytona（戴通纳，骑的时候往前倾的那种），但昆汀坚持自己骑的是辆Regal（像骑哈雷那样向后倾）。“我怎么会骑着Daytona跟人搭讪。”他一脸不服气地说。昆汀看上去非常利落，虽然不是肌肉发达的类型，但很精壮。他一头鬈发，身上戴了不少饰物：一条大粗链子，一条更粗的手链，还有几枚戒指。谢伦娜觉得这个人看起来像是贩毒的，但还是给了他电话号码。昆汀足足打了三个月的电话才把谢伦娜约出来吃冰淇淋，又花了六年时间让谢伦娜变成自己的老婆。

被昆汀在红灯前拦下时，谢伦娜还是名小学四年级的老师。她说话的样子的确像老师，会叫陌生人“亲爱的”，张口就是建议或教训。她常说，“你知道要被我念叨了吧？”当她察觉你心不在焉时，她会碰碰你的手肘或大腿，让你重新集中精力。

跟昆汀交往进入第四年的时候，谢伦娜在爱情上春风得意，工作上却完全提不起劲。于是她告别了待了八年的教室，“自立门户”，开了家日托中心，但“因为一点小小的违规关门大吉”，她回忆道。创业未果的她回到学校教书，后来由于她跟“前任”生的儿子变得有点叛逆，她索性回家教子，而这也是她接触房地产的开始。被问到“为什么会选房地产？”时，谢伦娜会一本正经地谈“长期剩余所得”，意思是置产最终一定划得来。她会说没有比房地产更好的投资了。但她其实还有句话藏在心里没说：跟许许多多的房东一样，她坚信就算没有学生可教、没有公司可靠，就算没有聘书、没有退休金，也不是工会成员，她依旧可以靠自己过活。谢伦娜与众生达成共识：她可以赤手空拳地向前冲，靠自己的拼劲跟聪明才智满载而归，然后享尽荣华富贵。

1999年，谢伦娜在房价低谷期买了套房子自住。几年后房市回暖，她用增值的房子去贷款，手上立刻多出了21000美元可以周转。六个月后她第二次贷款，这次套出了12000美元。靠着这些现钱，她买下了人生第一处用来收租的房子：在租金最便宜的旧城区里，一栋可分成两户出租的双联式公寓。此后，靠着收租、重复贷款，以及私人房地产投资商放的高利贷，谢伦娜的房子越买越多。

她慢慢弄懂，租房市场里有一类人是中上层阶级，他们租房子时考虑的是自己的喜好与需求，第二类人是“逐水草而居”的年轻人，第三类是既买不起房子、又没资格住政府公租房的穷人。¹房东在不同的地方活动，但他们一般会将房产集中在一个区域内经营。在密尔沃基这样一座各种界限泾渭分明的城市，房东得锁定特定的族群来做生意：白人或黑人、贫困家庭或大学生。²谢伦娜最后决定专攻贫穷的黑人。

四年过后，谢伦娜共计拥有36个出租单位，全部集中在旧城区。她开始携带两只手机外加备用电池、读《福布斯》杂志、租办公室，也开始朝九晚九地接受电话预约。昆汀辞掉了原来的工作，摇身一变成了谢伦娜的物业经理，同时也在自己名下置产。收租之余，谢伦娜还做起了“信用修复”（Credit Repair），也就是类似代偿的生意，同时成立了一家投资公司。另外她购置了两辆15座的小巴，开了家叫“狱友快线”的公司（Prisoner Connections LLC），接送去威斯康星州北部探监的那些女朋友、妈妈和孩子们，一张票收25到50美元不等。谢伦娜找到了自己的职业方向，她是一个靠旧城区吃饭的企业家。

谢伦娜把车停在拉马尔住处门口，伸手掏出两张驱逐通知单。拉马尔住的这栋房子离莱特街很近，街上除了几块空地，还有两处地方堆放着纪念凶杀案死者的物品：泰迪熊玩偶，Black & Mild牌的平价雪茄，还有人写了字条绑在树干上。此处是一座可住四户人家的公寓，包括一前一后两栋独立的双层楼房，户型呈长方形，粗木阳台漆成了跟房屋轮廓一样的蓝灰色，外墙墙板则像麦片碗里吃剩的牛奶般白里透棕。临街的房子有两扇门，分别给楼上和楼下用。门前各有一列木头台阶，旧的那扇门已经掉漆，新的那扇根本没上漆。

拉马尔住在后栋的一楼，位置毗邻小巷。谢伦娜开车过来时，他人正在外头。帮拉马尔推轮椅的恰巧是另一张驱逐通知单的主人，名叫帕特里斯（Patrice）。拉马尔已把自己两腿的义肢装上，他是一个上了点年纪的黑人，上身纤瘦结实，一副年轻人的模样，肤色像湿溽的沙。他剃了个大光头，脸上有一层薄薄的白须，身上套一件黄色的运动衫，钥匙挂在脖子上。

“喔，算我运气好，一箭双雕。”谢伦娜故作轻松地说道，将驱逐通知单递到拉马尔与帕特里斯的手上。

“你差点就迟到了，”帕特里斯说。她包着头巾，穿着睡裤与白色的背心，右手臂上有刺青：缠绕着缎带的十字架，缎带上分别是她三个孩子的名字。二十四岁的帕特里斯年纪刚好是拉马尔的一半，但她的眼神比拉马尔更沧桑。她跟孩子住在前栋的二楼，一楼住着她妈妈多琳·辛克斯顿（Doreen Hinkston）与她的三个弟妹。帕特里斯将驱逐通知单折起来，塞进口袋。

“我现在要去练习。”拉马尔坐在轮椅上说。

“练习？练习什么？”谢伦娜问。

“我两个儿子要练橄榄球，”他看着手中的通知单，“那个，我们要开始清理地下室了。我已经动工了。”

“他没跟我说。”谢伦娜答道。她口中的“他”指昆汀。租户有时候会帮房东做些杂工来抵房租，清理地下室就是其中一种。“那你要打电话跟我说啊，不要搞错谁是老板好吗？”谢伦娜开起了玩笑。拉马尔也很买账地对她笑笑。

帕特里斯推着拉马尔离开后，谢伦娜开始在脑子里盘算还有哪些待办事项。她是个大忙人，要应付的人事物有：维修、收租、搬迁、广告、房屋检查员、社工、警察。工作中，一百万件小事如漩涡般交杂在一块儿，时不时还会被一些大事打断。大事小事加在一起，害她周日晚上没空跟母亲共进一顿传统南部口味的晚餐（soul food）。就在一个月前，她租出去的房子里发生了枪击案，一名房客的新男朋友挨了三枪，当场血流如注。警方问讯完毕，收起黄色封锁线后，谢伦娜跟昆汀便开始善后。昆汀找来几副橡胶手套和一台Shop-Vac吸尘器，两名伙计帮着他大扫除。谢伦娜则质问起女租户：“你背着我带了个男朋友住进来算什么？”夫妻俩的分工就是这样：昆汀负责把地方收拾整齐，谢伦娜负责盘问。

枪击案发生几天后，她接到另外一名租户打来的电话。对方说她的房子要被勒令停租了。她一开始还不太相信，但开车来到房前，果然看到穿白色制服、戴安全帽的人，正将绿色木板钉到她房子的窗户上。这间房子的租户被抓到偷电，所以We Energies能源公司的工作人员从电线杆那里断电，然后又打电话通知市政府的社区服务部（the Department of Neighborhood Services，DNS）。这几名偷电的房客当天就得走人。³

在美国大部分的地区，包括密尔沃基，多数房客必须自付水电燃气费，但房客越来越拿不出这些钱来了。2000年以来，燃料与水电费上涨超过50％，这“归功”于全球需求增加与价格上限调整的失利。一整年下来，美国平均每五户贫穷的租房家庭，就会有一户因欠缴费用收到公司发来的服务中断通知。⁴因为没有能力兼顾房租跟这些水电燃气费，有些人会铤而走险，付点小钱请亲戚或邻居帮他们偷接管线。全美每年被偷取的电量总值高达60亿美元，仅次于汽车和信用卡盗窃案的金额。⁵偷燃气要难得多，也较为罕见。而且冬天一到，燃气就不需要偷了，因为政府规定冬天不准断燃气。但只要4月一来，不准断燃气的命令取消，燃气公司就会大张旗鼓地带着一叠叠中断服务通知和一箱箱工具来到贫困社区。每年大约有5万户家庭会因为欠缴费用而被We Energies能源公司中止燃气供应。很多房客都是冬天乖乖缴房租，暖气费先赖着；夏天改而欠房东钱，然后努力把燃气费还清。他们的目标是在天气变冷前再次连上燃气的管线，这样才能在冬日享受无间断的燃气供应。这样的背景也说明了为何驱逐会在夏季和初秋飙高，而后在11月燃气开始强制供应后下降。⁶

谢伦娜看到头戴安全帽的社区服务部人员在房子周围巡来巡去，没有什么比手上拿着记事板的房屋检查员更让房东抓狂了，他们每天不是在勒令房子停租，就是睁大眼睛检查公寓的里里外外有无违法之处。每当接到报案，社区服务部就会派出房屋检查员。这个机构成立的宗旨在于保护城市里最弱势的租户群体，视疏于管理的房东为假想敌。但包括谢伦娜在内的房东们认为，租户报案尽是为了些鸡毛蒜皮或流于表面的事儿——而且经常把这些看作是为了不被驱逐采取的缓兵之计或挟怨报复。一眨眼的工夫，谢伦娜算起了自己的损失：电线重拉得花上几千美元，偷电租户赊欠的租金也收不回来了。她还记得自己当初是怎么决定给这家人一次机会的，这个当妈妈的说她想离开有暴力倾向的男友，谢伦娜一听心就软了。尽管对方在过去两年中就有三次被驱逐的记录，谢伦娜还是决定将房子租给她和孩子。我又感情用事了，谢伦娜心想。

谢伦娜转动方向盘，离开莱特街向北开去。既然已经来到这附近，索性再多跑一个点——位于第十三街跟基辅大街交叉口的双联式公寓。谢伦娜上个月只收了押金和部分租金，就让一名新房客住进来了。

新房客身穿法兰绒长袖衬衫，坐在门阶上一边哄着胃绞痛的孩子，一边跟倚着车身的母亲说话。一看到谢伦娜来，她立刻蹦出一句：“我儿子会生病，都是因为这间房子太冷了。”这位妈妈的声音听上去很疲惫。“窗户上有个洞，等这么久，我算很有耐性了。我的意思是我马上要搬走了。”

谢伦娜歪着头，深感困惑。窗户是有洞，但不大，而且外头也不冷，密歇根湖里还有小孩在游泳，房子里面能有多冷？

“我已经打电话去市政府了。”小孩的外婆又补上一刀，离开原本倚靠着的车身。她身材修长，头发因为夏末的湿气而显得毛糙。

谢伦娜深吸口气。这个街区里的烂房子很多，这间位于十三街的房子并不完全符合住房条例，她心知肚明。但认真讲起来，密尔沃基几乎没几间符合规定的房子，毕竟多数房屋极其老旧，建筑法规又极其严苛。“感谢”房客的母亲，房屋检查员会在几天后登门拜访，他会推推看楼梯的扶手稳不稳，会对着窗户上的洞拍照存证，还会摇一摇门轴不知道跑去哪里的前门。反正每抓到一项违规，谢伦娜都得花钱。

“你这样做没意思啦，”谢伦娜说，“你女儿才是我的租户。”

“你先把窗户修好再说。”外婆不甘示弱。

“窗户我们会修啊！你女儿又没打电话跟我们说……”

“她没电话，所以我只好帮她打给市政府啊！”外婆没让谢伦娜把话讲完。

两人越吵越凶，旁边开始围起一圈看热闹的人。“她谁啊？”一个小男孩问。“房东。”有人替他解答。

“妈，你要打给房屋检查员怎么没跟我说。”女租户的口气听起来有些不知所措。

“现在说这个太晚了，事情做了就是做了。”谢伦娜说。她双手叉腰，摇了摇头，看着眼前抱着孩子的年轻妈妈。“每次给我制造麻烦的，都是我好心想帮忙的人。我不是说你给我制造问题，爱管闲事的是别人，但住在这里的是你，所以为难、尴尬也只能由你来承担。”

“话不是这么说的。”外婆逼近谢伦娜，后面看热闹的也跟了上来。“我问你，假如今天她是你女儿，这些孩子是你的外孙外孙女，你会怎么做？”

谢伦娜没有被吓退。她抬头看着这个外婆，注意到她镶着一颗金色门牙，回答说：“换我，我一定会好好跟房东沟通，而不是动不动就打电话给市政府。”

谢伦娜推开围观的人群，大步走向她的车。一到家她就大吼起来：“昆汀，我们又倒大霉了。”

谢伦娜坐进她那堆满文件的家庭办公室。她与昆汀的房子里有五个房间，办公室就是其中一间。他们住在开彼托路（Capitol Drive）一个静谧的黑人中产社区，屋里有精装修的地下室，里头装有一个嵌入式的按摩浴缸。谢伦娜和昆汀为自家挑选了米色的皮革沙发，大气的黄铜水晶灯具，还有金色系的窗帘。厨房空间很大，但因为他们大部分时间都是在外面吃饭，所以整个看起来还是崭新的。打开冰箱，里面通常只有从餐厅打包回来的食物。

“怎么了？”昆汀边回答边下楼梯。

“你知道那个住十三街楼下的女孩吗？她妈妈打电话给房屋检查员……刚才还在外头胡说八道！”

听完事情的原委经过，昆汀说：“让她搬走。”

谢伦娜思忖片刻后表示同意，于是伸手从抽屉里拿了张五天后驱逐的通知单，马上填写起来。尽管法律明令禁止房东报复通报社区服务部的租户，但如果是欠缴房租或者租户有其他违反租房合同的情况，房东随时都可以申请将他们逐出家门。

等昆汀和谢伦娜把Suburban开到第十三街的时候，天色已经暗了。公寓的门没关，谢伦娜没敲门就直接走进去，将驱逐通知单递到年轻女租户的手里。“拿去，看你能不能申请到什么补助。”

谢伦娜离开的时候，后头跟了一个男人。他从没点灯的门廊上喊了声“不好意思”，叫住刚与昆汀在街上会合的谢伦娜。“你们现在是要赶她走？”

“她跟我说她想搬走啊，所以我想她应该是没打算继续付租金了。”谢伦娜回答。

“她是要你把窗户修好。”

昆汀看着谢伦娜，突然冒出一句：“这不关他的事吧。”

“这事儿跟我关系大了，妈的，我是她继父！”

“老兄，你又不住这儿！”昆汀吼了回去。

“这种烂地方谁想住啊……真他妈的！你说不关我事是什么意思？”

昆汀开车门，拿出他的防身腰带，上头配有手铐、小支警棍，还有微型灭火器般大小的防狼喷雾。过往的经验告诉昆汀，来这里还是要小心为上，他曾遇到过一名男房客说要从他口袋里把押金抢走，还遇到过一个人说要朝他脸上开一枪。

女租户的妈妈也出现在了漆黑的前廊。“你要赶她走吗？”她劈头就问。

“她没交房租，”谢伦娜说，“你们要帮她缴吗？”

“我才不管咧，拜托。”继父的口气像在自言自语。他不想管的并不是继女要被驱逐这件事，而是在这个漆黑的深夜，场面会闹得有多难看。

“说得好像我怕了你似的。”昆汀回应道。

“我他妈的要揍到你屁股开花，死黑鬼……敢说我跟这件事没关系。”

“本来就不关你的事，”被昆汀往车上拉的谢伦娜大喊，“根本不关你的事！”

几天后那名女租户搬走了。接着谢伦娜接到当地一家民间社会服务机构“温暖满怀”（Wraparound）打来的电话。该机构的社工说有位母亲和她的两个孩子正在找地方住，“温暖满怀”会付押金和第一个月的房租，后面这话让谢伦娜听了很开心。这个新租户的姓名，就是阿琳·贝尔（Arleen Belle）。

注释

1.密尔沃基租房者的家庭年收入中位值是30398美元，较全市总人口的水准低了将近5500美元。详见Nicolas Retsinas and Eric Belsky，Revisiting Rental Housing（Washington，DC：Brookings Institution Press and the Harvard University Joint Center for Housing Studies，2008）。

2.在密尔沃基的哪个地区置产，取决于你的身份背景，特别是你所属的种族和族裔。密尔沃基的房东里，租给同种族或族裔者为多，租给与自身不同种族或族裔者为少数。密尔沃基大部分的白人租户（87％）从白人房东处租房，而大部分的黑人租户（51％）向黑人房东租房。整体而言，密尔沃基过半（63％）的房客向白人房东租房。相对于将近1/5的人向黑人房东租房，向拉丁裔房东租房的人口仅占不到1/9。

在拉丁裔的租房者当中，约半数向同属拉丁裔的房东租房，另外半数则向白人房东租房。密尔沃基41％的拉丁裔租户认为，他们的房东生于美国境外。当房东向来是移民者打入美国中产阶级的一条路径。在20世纪初，密尔沃基的波兰裔移民纷纷垫高房子，盖起了地下室，然后把地下室当公寓给租出去。随着密尔沃基的南部从以波兰裔居民为主转变成以拉丁裔居民为主，来自墨西哥与波多黎各的移民继而转变成了把“波兰公寓”租出去的人。参见John Gurda，The Making of Milwaukee，3rd ed.（Milwaukee：Milwaukee County Historical Society，2008[1999]），173。

过去几十年，典型的旧城区房东都是白人。但如今你越是深入旧城区，就越有可能发现自己的房东是黑人。在至少2/3的居民属于非裔的社区中，有3/4的房客的房东是黑人。关于过往在黑人社区里的白人房东，参见St.Clair Drake and Horace Cayton，Black Metropolis：A Study of Negro Life in a Northern City（New York：Harcourt，Brace，and World，1945），718。

密尔沃基大部分的租户都是从男性房东手中租房（密尔沃基82％的租户表示是向个人而非一对夫妇租房，而在“独行侠”房东之中有62％是男性）。按照上述的趋势，谢伦娜应该是一个例外，但当她在拉马尔的家门外以黑人房东的身份下车与她的黑人房客见面时，她又从例外变回了常态。《密尔沃基地区租户调查》（2009-2011）。

3.我并没有亲眼目击这场事件。该场景的重建是透过与谢伦娜、昆汀以及社会服务团体“社区倡议”（Community Advocates）的社工进行的访谈。

4.在这当中，每七户大致有一户的水电燃气会被切断。一个家庭如果住在危险的街区，租的房子又摇摇欲坠，他们的房租负担自然会小于住在闹市区豪宅的富裕家庭，但两者的水电燃气支出是差不多的。在某些案例中，底层租房家庭的水电燃气支出甚至会高过金字塔顶端的租房家庭，原因是前者可能负担不起装设有较厚绝缘隔热材料、双层玻璃窗户的建筑，或有能源之星（Energy Star）认证的家电。以全美而言，需要自行负担水电燃气且年收入在15000美元以下的租房家庭，平均每个月的水电燃气账单是116美元；而收入在75000美元以上的家庭，平均每个月会花费151美元在水电燃气上。参见Bureau of Labor Statistics，Consumer Price Index，2000-2013；American Housing Survey，2013，Table S-08-RO；Michael Carliner，Reducing Energy Costs in Rental Housing：The Need and the Potential（Cambridge：Joint Center for Housing Studies of Harvard University，2013）。

5.We Energies的服务区域除了密尔沃基，还包括威斯康星州的其他区域以及密歇根州的上半岛（Upper Peninsula），该公司每年处理的窃电案约有四千件（私人通信，Brian Manthey，We Energies，July 22，2014.）参见Peter Kelly，“Electricity Theft：A Bigger Issue than You Think，”Forbes，April 23，2013；“Using Analytics to Crack Down on Electricity Theft，”CIO Journal，from the Wall Street Journal，December 2，2013。

6.冬天不得中止服务的规定，适用于燃气与电力所供应的暖气。被切断燃气的大致情况是我在2014年7月24日向We Energies公司的布莱恩·曼提（Brian Manthey）了解的。关于逐月的驱逐案件趋势，参见Matthew Desmond，“Eviction and the Reproduction of Urban Poverty，”American Journal of Sociology 118（2012）：88-133，Figure A2。

1. 妇幼营养补助计划（The Supplement Program for Women，Infants，and Children，WIC），指的是由美国联邦政府出资、农业部食物与营养局（Food and Nutrition Service of US Department of Agriculture）办理的低收入者营养补助计划，补助对象包括低收入的孕妇、哺乳中的产妇以及非母乳喂养的产后妇女、婴儿及五岁以下的幼儿。补助的形式包括营养（食）品、门诊咨询与疾病筛检暨医疗／社会福利／社会机构的转介。
2. We Energies，威斯康星州与密歇根州部分地区的电力供应商，也是威斯康星州的燃气供应商。