辑二 求田问舍，雇马赁舟

晁源的豪宅买亏了

一个人除了吃饭、穿衣，最重要的需求就是栖身之所了。古代神话中有个有巢氏，便是教人筑巢造屋的神明。

我们从《金瓶梅》、《红楼梦》中已经大致了解古人在住房上的花费。如《金瓶梅》反映的是晚明的物价，山东清河县城繁华地段一所“门面二间、到底四层”的宅子，价银为一百二十两。而一所普通的“门面二间二层、大小四间”的平房，只需三十五两。典房的价格就更低廉，卖炊饼的武大在县门前典了一所两层小院，第二层是两层小楼，只需十数两银子。而书中“门面七间，到底五层”的大宅，要价一千二百两。

至于房租的价格，《金瓶梅》中几乎未涉及；只在第93回，提到一老者给了陈经济五百铜钱、一两银子，说是银子可当本钱做个小生意，铜钱则“与你盘缠，赁半间房儿住”——那或许是两三个月的租金吧。

《醒世姻缘传》中的房价比《金瓶梅》明显提高。晁源家在山东武城县，父亲做官后，他花六千两银子，买了姬尚书的府第，前后八层，所谓“侯门深似海，怎许故人敲”。

晁源带着宠妾珍哥儿住在第二层；原配夫人计氏领着两个丫环、一个老媪住在第七层，中间还隔着几层空房。——虽说这宅院比《金瓶梅》中前后五层的房子要深广，而价格竟然是前者的七倍，约合人民币210万！是否有点离谱？

我们试拿清雍正年间的房价做一比照。曹雪芹祖父曹寅的妻兄苏州织造李煦，于雍正元年（1723）被抄家，其在京家产有房屋数百间，作价如下：

草厂胡同瓦房二百二十五间，游廊十一间，折银八千零九十四两（均34.3两）；阮府胡同瓦房十六间，折银三百四十三两（均21.44两）；畅春园太平庄瓦房四十二间，马厩房八间，折银一千六百一十四两（均32.28两）。……

房山县除坟园房地及看园子之人外，丁府新庄有……瓦房二百一十间、偏厦子二十八间，马厩房十二间、土房十一间，折银二千四百一十五两（均9.26两）。……

查得办理李煦产务之奴才马二之家产：……黑芝麻胡同有瓦房十二间又半间，游廊三间，折银四百二十九两（均27.68两）；林中坊有瓦房十五间，折银五百七十两（均38两）。……

从查抄估价可知，当时京城的房屋，位置好、质量高者，均价可达三十七八两一间，差些的也在二十两以上。至于房山等远郊农庄的房屋，也可低至不足十两一间——当然是与偏厦、马厩、土房平均的结果。

抄没财产估价普遍偏低，经过加权计算，清前期京城高质量的房屋，均价以五六十两一间为宜。地处山东武城县城的官宦旧宅，能有这个价格一半就不错。晁源所购前后八层的尚书宅，假使是门面七间，也不过五六十间房。若还有跨院、楼阁、花园等，房间总数也不会超过百间。以每间二十五两计算，总价撑死不会超过三千两。哪怕明末清初房价有所升降，晁源一掷六千两，也仍是“亏大发”了！

不过这桩房屋交易发生在晁源身上，也不奇怪。晁源是小说家浓墨刻画的纨绔子弟，小人乍富、挥霍无度，与人交易，挨宰受骗是家常便饭；因而这六千两的价格虽有夸张，却还没出圈儿。

从书中其他房价信息可知，与《金瓶梅》相比，房价涨幅并不算大。如书中第25回写单教官死后，他家一所“前面三间铺面，后面两进住房，客厅书舍件件都全”的房子，卖了一百五十两银子，合十六七两一间，比起《金瓶梅》中清河繁华地段“门面二间、到底四层”的宅子，每间只贵一二两。

又《醒世姻缘传》第35回，塾师汪为露购置了一所宅院，北、西、南各有房屋，他又借了东邻墙壁，自己盖起三间披厦。汪为露死后，儿子吃喝嫖赌，将房屋卖掉。“原价四十五两，因与汪为露住了几年，不曾修整，减了八两，做了三十七两。”——若按北、西、南各三间屋计算，原价每间只合五两银。当然，这是乡村小镇的房价，自不能跟县城的房子相提并论。

京城房子虽然贵些，却也可以接受。又第76回，童奶奶在北京锦衣卫街背巷子买了所“小巧房屋，甚有里外，大有规模，使了三百六十两价银”。书中未提院落格局，但看后面的描述，有“正厅”，有“中门”，还有“后边”，至少也应有三五间门面、两三层进深。——按十五间房屋算，每间均价二十四两。

《醒世姻缘传》作者应当来过北京，对前三门（正阳门、崇文门、宣武门）一带比较熟悉，相关地名在书中多有涉及。如此房的具体位置是“锦衣卫后洪井胡同”——今称“后红井胡同”，位于西交民巷一带。2007年建国家大剧院时拆除，当时曾挖出一口古井，或即胡同名称由来。

《醒世姻缘传》只有一两处说到典房，都没提价格，倒有多处讲到租房的情形。前头说到单教官那所房子，被对门的杨尚书以一百五十两买去，租给薛教授，每月赁价是一两五钱，即一月租金相当于房价的百分之一。

京城的房租也有提到。如第54回写狄员外带儿子进京，在国子监东边路北寻到一处住所，“进去一座三间北房，两间东房，一间西房，两间南房，一间过道”，是带家具租赁的，连过道共九间房，中间是个小院，每月的房钱是三两银子。若按租金为房价的百分之一计算，这所房子值三百两银子。跟后洪井胡同前后二三进的童宅相比，单价贵了不少。——难道因为这里离国子监不远，属于“学区房”吗？

不过跟今日大都市的房价相比，那时的房价还是相当低廉的。如童奶奶的小巧院落折合今价，还不到13万元；狄员外租赁的国子监小院，售价当为10万元出头。而今一所两三居室的单元房，售价动辄200—300万甚至更高，月租金却不过四五千元，还不到房价的千分之二。若按租金、房价1∶100计算，今天大城市的房价，应降至四五十万元一所，或租金提升至每月二三万元，比较合宜。

不过那时也有租金便宜的房屋。如厨子尤聪攒了几两银子，带着媳妇出去住，“赁了人家两间房子，每月二百房钱”。——房只两间，八成是那种冬冷夏热的灰顶平房吧。铜钱二百文合银二钱五分，每间的月租金合一钱二三分；显然不能跟狄员外国子监学区房每间租金三钱三分的相提并论。

人间有价屋，天上神仙府

《儒林外史》时代，房价按白银计算有所上涨。只是彼时白银购买力降低，因而房屋的实际价格上涨不多。

书中提到的房屋买卖信息不多，且多半未提价格，似乎当时典房居住的情况比较普遍。

乡下青年匡超人到杭州投靠布政司吏役潘三，跟着潘三干了不少徇私枉法的勾当。潘三倒是讲义气，不但银钱上不曾克扣他，还替他说了一门亲事。女方“浅房窄屋”，“一间门面，到底三间”，婚后居住不便，潘三又替他“典了四间屋，价银四十两”。后来匡超人要进京作教习，把太太送回老家，这四间房又转出去，依然得银四十两。

大都市杭州房价如此，中等城市芜湖的房价也低不到哪儿去。牛浦郎的祖父牛老开着一家小店，家里只有一间半房子，“半间安着柜台，一间做客座”。牛老给牛浦郎娶了妻，那客座后半间便成了新房。牛老死后，家中欠了许多债，牛浦郎只好把那一间半房子典给人，典价十五两。——一间房平均典十两，与匡超人的杭州典价相同，似乎又是江南一带典屋的“官价”。（《儒林外史》，21回）

高质量的房子，典价要高得多。唱戏的鲍廷玺原名倪廷玺，从小过继给唱戏的鲍师傅。后来他找到亲哥哥倪廷珠，廷珠给苏州巡抚做幕宾，一年有千两银子的束脩。廷珠见兄弟居无定所，准备给他一笔银子，要他“弄一所房子”，把家眷接到南京来住。鲍廷玺看中施御史家一所“三间门面，一路四进”的房子，典价二百二十两。——只是时运不济，倪廷珠突然得急病故去，鲍廷玺房子买不成，预付的二十两“押议银”（定金）也被罚没了。

租房的价格是否也有上涨呢？诸葛天申、萧金铉等要刻书，要到报恩寺租房，看好三间房，“和尚一口价定要三两一月，讲了半天，一厘也不肯让”。其实那地方很偏僻，购物也不方便。——若按租金为房价百分之一计算，这样的房子要卖到一百两一间，可谓天价！

南京最贵的房子，大概要数秦淮河两岸的“河房”了。一来是城中最繁华的所在，二来离贡院不远，乡试之年考生多要在此赁房，以至租金高达八两。杜少卿后来搬到南京，便租了河房住。“南京的风俗是要付一个进房，一个押月”（即所谓“押一付一”），订了租约后，先付了十六两银子。

这河房倒也敞亮，客人来到，“将河房窗子打开了，众客散坐，或凭栏看水，或啜茗闲谈，或据案观书，或箕踞自适，各随其便”。（《儒林外史》，33回）后来汤总镇的两位少爷到南京应乡试，住在钓鱼巷，也是河房。“进了门，转过二层厅后，一个旁门进去，却是三间倒坐的河厅，收拾的倒也清爽。两人坐定，看见河对面一带河房，也有朱红的栏杆，也有绿油的窗槅，也有斑竹的帘子，里面都下着各处的秀才，在那里哼哼唧唧的念文章。”（《儒林外史》，42回）

这里所说，还都是寻常百姓的居所。若是世家大族及盐商富贾的宅第，又非一般百姓所能想见。——《儒林外史》第31回，写韦四太爷到天长杜府看望杜少卿，作者以似不经意之笔，写出宅第的深邃，花园的幽美：

（杜少卿）请韦四太爷从厅后一个走巷内，曲曲折折走进去，才到一个花园。那花园一进朝东的三间。左边一个楼，便是殿元公的赐书楼。楼前一个大院落，一座牡丹台，一座芍药台，两树极大的桂花，正开的好。合面又是三间敞榭，横头朝南三间书房后，一个大荷花池，池上搭了一条桥。过去又是三间密屋，乃杜少卿自己读书之处。

当请韦四太爷坐在朝南的书房里，这两树桂花就在窗槅外。

后来杜少卿搬到南京，朋友知道后，都感惊讶：“尊府大家，园亭花木甲于江北，为甚么肯搬在这里？”——杜府正房有多大规模，书中并未细说；只是说到当年那坛酒时，通过老丫环之口，说“埋在那边第七进房子后一间小屋里”，依然于不经意间，描画出“侯门深似海”的气象。

由于杜少卿挥金如土、负债累累，田土卖尽，不得不将偌大的宅第“并与本家”——这“并”是卖是典，不得而知。还债赎当之后，“还落了有千把银子”，看来也是拿金子当生铁卖了！

至于盐商的宅第，更不用说。书中第22回写牛浦郎随牛玉圃到大盐商万雪斋家做客。

一直来到河下。见一个大高门楼，有七八个朝奉坐在板凳上，中间夹着一个奶妈，坐着说闲话。……

走进了一个虎座的门楼，过了磨砖的天井，到了厅上。举头一看，中间悬着一个大匾，金字是“慎思堂”三字，傍边一行“两淮盐运使司盐运使荀玫书”。两边金笺对联，写：“读书好，耕田好，学好便好；创业难，守成难，知难不难。”中间挂着一轴倪云林的画。书案上摆着一大块不曾琢过的璞。十二张花梨椅子。左边放着六尺高的一座穿衣镜。从镜子后边走进去，两扇门开了，鹅卵石砌成的地，循着塘沿走，一路的朱红栏杆。走了进去，三间花厅，隔子中间悬着斑竹帘。有两个小幺儿在那里伺候，见两个走来，揭开帘子让了进去。举眼一看：里面摆的都是水磨楠木桌椅，中间悬着一个白纸墨字小匾，是“课花摘句”四个字。

至此，已不知是“云山第几重”了，但这还只是宅第的一部分，池塘那边，还有“高高低低许多楼阁”。——万雪斋原是盐商程家的小厮，后来发了财，“寻了四五万银子，便赎了身出来，买了这所房子”，那房价不可测度，又非西门庆、晁源等的“豪宅”可以望其项背了。

谭家大院盛衰史

《歧路灯》主人公谭绍闻的父亲谭孝移，是开封府祥符县的士绅。他十八岁进学，二十一岁食饩，三十一岁拔为贡生。家中有房有地，是祥符县的殷实富户。

谭家住着一所大宅院，宅后隔着一条胡同，还有个四五亩大的花园——原本是一位旧宦的书房，谭家花五百两银子买来，又费二百两银子“收拾正房三间”，请朋友题了“碧草轩”的匾额，当作书房。院中另有厢房、厨房、茶灶、药栏，连同园丁住的房屋也都具备。于是封了旧宦的正门，另开角门，跟谭家正宅的后门隔路相对。谭孝移每天在书房内看书，或跟一二知己“商诗订文”，或看园丁“灌花剔蔬”。

至于谭家正宅的规模，书中未详述。不过从零碎描述可知，后门对着碧草轩角门，前门开在另一条街上，这规模应当不小。宅中有前厅、祠堂、后楼。小说开头，有江南的亲戚派人来问候，谭孝移在碧草轩中接待，嘱咐家人王中说：“你可引江南人到前院西厢房住。不必从胡同再转大街，这是自家家里人，即从后角门穿楼院过去。对账房阎相公说，取出一床铺盖，送到西厢房。……”庭院深深之貌，可以概见。

日后谭孝移的儿子谭绍闻不求上进，结交匪类，吃喝嫖赌，几乎将家产败光。有个浮浪子弟夏鼎，每天在谭绍闻身上打主意。一日夏鼎进得谭家，见了这一所大宅院，大为赞叹，说是：“好一个日进斗金的院子！”谭绍闻追问缘故，夏鼎“指点”说：

你这客厅中，坐下三场子赌，够也不够？两稍间套房住两家娼妓，好也不好？还闲着东西六间厢房，开下几床铺儿，睡多少人呢？西偏院住了上好的婊子，二门外四间房子，一旁做厨房，一旁叫伺候的人睡，得法不得法？门外市房四间门面，两间开熟食铺子，卖鸡、鱼、肠、肚、腐干、面筋，黄昏下酒东西；两间卖绍兴、金华酒儿，还带着卖油酥果品、茶叶、海味等件。……这是你的祖上与你修盖下这宗享福房子，我前日照客时，已是一一看明，打算清白，是一个好赌场。……（《歧路灯》，64回）

通过夏鼎之口，读者对谭家院落已有大概了解。仅仅半截院落，就有房屋二十来间；后面的“楼院”尚未包括在内。

谭绍闻因交友不慎，沉溺赌博，债台高筑，不得不变卖家产。先卖田地，又卖宅院。碧草轩也卖给人家开酒馆，立了死契；前半截院落及账房、临街铺面也都典与商家，立的是活契，共到手二千三百两银子——《金瓶梅》中门面七间、到底五层的大宅，也只卖一千二百两，可见此刻房价上涨迅猛。

不过多亏谭家义仆王中忍辱负重、竭力苦谏，将谭绍闻拉回正道。王中在自住小院掘得窖银一千两；早已离开谭家的账房先生阎楷也拿出二百两，共同将谭宅前院赎回。阎楷想开个书店，租了前头的铺面；那二百两银子，抵了两年的租金。

宅后的碧草轩院落，后来由绍闻的堂兄弟谭绍衣以一千五百两购回。他到外省做官，便将家眷安顿于此。——此轩当年连购置带收拾，共花了七百两，此刻回购，房价足足涨了一倍多（相当于从13万涨到28万）；这多少反映了当年房价上涨的趋势。

谭家另一处独立小院，本来是给书塾先生住的。后来被人看上，提出两种选择：或以二百两典与，或以三百两卖断。绍闻手头正紧，选择了卖断形式。——此事还披露了一个信息：当时典屋的价值，大致相当于房屋实价的三分之二。以此推想，《儒林外史》中匡超人四十两典下的房屋，实价约值六十两；鲍廷玺预定典价二百二十两的施宅，实价应在三百三十两以上。不过典价高低，也可由当事双方商定，这里所讲，只是一般情况。

说到绍闻卖掉的这处小宅，还有故事可讲。有个姓高的皮匠曾租住此院，但只住其中两间房，租金一年三千钱。谭家的意思，权当雇人看院子，而且高皮匠答应义务给谭家做些活计。——高皮匠所做的“活计”，却是设局让老婆勾引绍闻，自己则出面捉奸，结果讹去谭家一百五十两银子。这也是败家子咎由自取。

租房的价格倒像是稳中有降。书中第6回，写谭孝移受州县保举，送部引见候补。进京后赁了柏姓老者的花园居住。

孝移进院一看，房屋高朗，台砌宽平，上悬一面“读画轩”匾，扫得一清如水。院内两株白松，怪柯撑天；千个修竹，浓荫罩地；十来盆花卉儿，含蕊放葩；半亩方塘，有十数尾红鱼儿，啣尾吹沫，顿觉耳目为之一清。及上的厅来，裱糊的直如雪洞一般，字画不过三五张，俱是法书名绘，几上一块黝黑的大英石，东墙上一张大瑶琴，此外更无长物。推开侧房小门，内边一张藤榻，近窗一张桌儿，不用髹漆，木纹肌理如画，此外，两椅二兀（引者注：兀，同杌，小凳）而已。（《歧路灯》，7回）

谭孝移在读画轩一住二年，临别时捧了六十两银子作租金，与柏公话别。好客的柏公竟不肯收取，只拈了几小锭赏给家人。

不过柏公即使收了，这租金也只合每月二两五钱，是不是太低了点？——或许在乾隆中后期，房租与房价的比率已经拉大不少，若还按房租为房价的百分之一来计算，地处京城、环境幽美的园林轩榭，仅售二百五十两银子，岂非连谭家那个皮匠租住的小院落都不如了吗？

明末清初田价低

房子需要地基，粮食也要长在地里，吃饭住房都离不开土地。《歧路灯》中谭绍闻曾向夏鼎感叹，说自己背着几千两银子的债，“屠行、面房、米店里，天天来聒吵，好不急人！”夏鼎问：“屠行便罢了，你如何把账欠到米面铺里？”绍闻说：家里的田地都典卖得差不多了，“向来好过时，全不算到米面上，如今没了地，才知米面是地上出的。傻死我了，说什么？”（《歧路灯》，81回）——不错，从前田多的时候，赶上乡里佃户送粮纳租，总有二三十辆车子到谭家“过斗上仓”（《歧路灯》，19回）。

书中第85回，写谭绍闻卖房还债，还剩下六百两银子，于是来找老仆王中商议。王中提出三件事：一是替老太太准备寿材，二是给小公子预备一间书房，三是把南乡的田地赎回一部分来。王中说：

大相公你想，俗话说：千行万行，庄稼是头一行。一家子人家，要紧的是吃穿。吃是天天要吃哩。“一家吃穿，等着做官”，这官是望梅止渴的。况且一家之中，做官的人少，不做官的人多；做官的时候少，不做官的时候多。况且做官的饭，又是难吃的。……若说是做生意，这四五百两银子，不够作本钱。况生意是活钱，发财不发财，是万万不敢定的。唯有留下几亩土，打些庄稼，锅里煮的是庄稼籽儿，锅底烧的是庄稼秆儿，养活牲口是庄稼中间出的草料。万物皆从土里生，用的银钱也是庄稼粜的。才好自己有了勤俭之心。……

王中这一番话，可谓至理名言。中国传统经济以农耕为主，其“理论基础”，全在于此。——20世纪上半叶，有位在中国生活了大半辈子的美国女作家赛珍珠（1892—1973），创作了长篇小说《大地》，并因此荣获诺贝尔文学奖。《大地》的主人公是个叫王龙的中国农民，他的吃、住、信仰，无不从土地中来：家里的房子是用泥土烧成的砖砌的，屋顶是用地里长出的麦秸苫的，厨房的灶台也是泥土垒成的，盛水的缸则是用陶土烧制的。农家祖祖辈辈膜拜的土地爷、土地奶奶偶像，也是用田里的泥土塑的。每逢结婚、生子、丰收，人们就要到土地庙虔诚祭拜……赛珍珠的这番话，在她百多年前就由《歧路灯》中的人物讲过了。

谭家有多少田产，书中并未交代，只有些侧面记述。如第48回，由王中出面将“三顷地、一处宅院”，卖给南乡财主吴自知，得银三千两。后文又笼统说：“谭绍闻负债累累，家业渐薄，每日索欠填门，少不得典宅卖地，一概徐偿。”（《歧路灯》，67回）

三顷地即三百亩，那“一处宅院”不知大小，价格难估。假使是五百两吧，那么三百亩地卖了二千五百两，一亩地价八两多。

又第22回，戏班老板茅拔茹自叙购置戏服的费用，说是“上年我卖了两顷多地，亲自上南京置买衣裳，费了一千四五百两，还欠下五百多账”。——这话有两种理解，一种是已经花了一千四五百两，另外还拉着五百多两的“饥荒”；另一种是衣价总共一千四五百两，已付九百多两，余下为欠账。

若按前一种理解，则两顷田共得一千四五百两，一亩地值银七两多。按后面的理解，一亩还不到五两。——尽管茅拔茹是个江湖骗子，但他的话仍有参考价值，说明彼时的地价一亩约在五两到十两之间。

《儒林外史》中提到田地的话头不多。其中杜少卿倒是卖过两回田，一次卖了一千五百两，一次卖了两千两，但每次卖田多少，每亩价格几何，都没有细述。倒是第47回写掮客成老爹向乡绅虞华轩推销过一块田地，透露了一些信息。

成老爹说：“而今我那左近有一分田，水旱无忧，每年收的六百石稻。他要二千两银子。……”从前种庄稼只用农家肥，产量低，一亩打两担（约三百斤）就算不错。“水旱无忧”的好田若按每亩打2.5担（三百五六十斤）计算，这块田的面积应有二百四五十亩，总价两千两，则合每亩八两银。后来虞华轩借口价钱贵了，没买。——这价格大概确实不低。

田价说得最明白的，是《醒世姻缘传》，共有两处。一处是书中第9回，晁源的岳父计老儿向晁家邻居禹明吾诉委屈，说此前资助晁家甚多，为晁思孝出贡，卖了计氏陪嫁的二十亩地，得银四十两。——则彼时一亩地价值二两银。又书中第22回，晁夫人不肯独享家业，把八位族人召来，宣布把家中老官屯的四顷地分给八家，每家五十亩；另外每家再给银五两、杂粮五石，让家家过上好日子。且看族人的表现：

晁思才把两个耳朵垂子掐了两掐，说道：“这话，我听得是梦是真哩？这老官屯的地，一扯着值四两银子一亩，这四顷地值着一千六七百两银子哩。嫂子肯就干给了俺罢？……阿弥陀佛！嫂子，你也不是那世上的凡人，你不知是观音奶奶就是顶上奶奶（引者注：顶上奶奶，这里指泰山山顶上供奉的碧霞元君，又称泰山奶奶）托生的。通是个菩萨，就是一千岁也叫你活不住！”晁无晏道：“你看七爷！活了你的么？就叫俺三奶奶活一万岁算多哩？”