对竞争与垄断的原理了解得最透彻的投资人，应该就是排行世界第二的富翁沃伦·巴菲特了。他在1991年，曾经与好友微软董事长比尔·盖茨一起在华盛顿大学商学院与学生们对话。他曾经在那个场合中形容自己："对市场经济，特别是由许许多多活动交织而成的巨大资本主义经济所具有的适应力，不输给任何人。"他所购买的股票是哪几种呢？我认为其中最重要的一类，就是"在市场中具有独大地位公司的股票"。

　　他在1974年购入了IPG（Interpublic Group）与奥美（Ogilvy & Mather）这两家广告公司的股票。对于他买进这些股票的理由，美国著名的投资专栏作家约翰·特雷恩（John Train）所写的《点石成金》（The Midas Touch）一书中描述得很清楚：

　　"巴菲特发现广告界被达彼斯（Ted Bates）、智威汤逊（J. Walter Thompson）、奥美、恒美（Doyle Dane Bernbach）等七巨头所联合垄断，说得明白一点应该是寡占。理由是福特、可口可乐、IBM、汤厨（Cambell抯 Soup）等大公司的广告必须要播放到全世界去。如果汽车公司改变了商标，或者可乐公司改变了可乐成分，那就必须在全世界上百个国家同时宣传变更。为了能担负起这样的任务，广告公司必须在全世界拥有分公司。所以能够单独吃下大型跨国企业生意的广告公司数目极其有限。例如：室内设计装潢业，理论上可以做到各家银行的生意，但是广告公司就几乎不可能。例如花旗银行就不可能跟大通银行找同一家广告公司。所以全球性的广告公司一定要拥有自己的业务网。"上面的内容简单来说，就是跨国企业的广告业务大饼，是由少数几家广告公司分而食之。换句话说，广告的主要市场是被几家公司联合垄断的。巴菲特就是因为这种近乎独占性的市场地位，而给了这几家公司相当高的分数。

　　那么要如何抓准购买的时间点呢？巴菲特买这些股票的时间，是在1974年美股的沉滞期。当时美国的股市可说是一片惨淡。前一年，也就是1973年，股市一片繁荣时，巴菲特对于市场的情形是这样形容的："我就像是一个欲望过剩的男人，却被丢到了无人荒岛。根本没有值得买的东西。"说这番话的一年之后，在记者的访谈中，巴菲特表达出自己立场的变化："我现在的心情就像一个欲望过剩的男人，来到了后宫（Harem）中一样。现在是要开始投资的时候了。"所谓Harem，是指在伊斯兰世界中，除了近亲之外，一般男人都不可进入，属于女性所有的闺房禁地，尤其是指国王的嫔妃们所住的地方。

　　不只是广告公司，对于其他行业，巴菲特也喜欢找近乎垄断地位的公司。不光是他认为应该要永久持有的可口可乐、吉列或是华盛顿邮报，他投资的其他股票，很多都在从事别人无法与之竞争的行业。

　　约翰·特雷恩在同一本书中，还描述了这件事："巴菲特特别喜欢强大的独占型企业（Franchise）。他会去寻找一般人不太清楚，但已经建立稳固事业基础的独占型企业，然后用适当的价格收购。"这里所说的Franchise，并不是像麦当劳或肯德基之类的店，而是如同前面所提到的，从事不可能竞争行业的公司。巴菲特在1985年曾经对"Franchise"的概念作出这样的说明：

　　"如果要考验某种独占型企业，可以叫既聪明又有钱的企业家去攻击该企业，就可以清楚得知其发展潜力如何了。如果有人给我10亿美元，叫我去选择美国国内的50家企业来考验，我首先会将媒体从名单上除去。若是给钱的人要我试着把《华尔街日报》（美国最大的财经报纸）弄破产，我只能很惋惜地把钱还给他。但如果同一笔钱是要我把奥玛哈的银行，或是经营顺遂的百货公司弄得收益大减，或是大幅降低其市占率，我都可以做到。我能够把这些公司整得七荤八素的。对一家企业的真正试验，在于竞争者能不能对其造成巨大损害。有些企业可以说外面是用城墙围着的，城外的护城河里面还有鳄鱼、鲨鱼或食人鱼在游。我想要投资的，就是这种有城墙保护着的事业。"我们来听听沃伦·巴菲特对于市场占有的意见。美国专栏作家珍娜·罗（Janet Lowe）在《巴菲特投资格言》一书中，记载了巴菲特的话："少数几家公司瓜分市场的寡占是仅次于独占的最有利情形。""报业是好生意。这是少数可以自主行使有限独占权的事业领域之一。报纸也必须与其他广告媒体竞争，但他们跟对手的起跑点根本不同。如果还有其他这样的事业，你找给我看看。你很难找到的！"从这番话，就可以知道他喜欢华盛顿邮报股的理由了。他是在1986年说的这些话。之后巴菲特对报业的观念有所改变，他是这么说的："由于人口结构的变化、零售渠道的改变、广告竞争对手大增这类根本性的变化，报业现在变成'我虽然还喜欢，但不是什么好生意'了。"前面我们大致考察了一下，巴菲特为何注意市场不景气时价格便宜且具有独占或寡占性质的企业。当然所谓价格便宜，对每个人来说标准都不太相同。但我们确实可以从这里面学到一件事，就是每个人都可以自己设定一套标准，来决定某种股票是否便宜，我们要选的就是价格便宜，且对市场具有独占、寡占性质，或者具压倒性市占率的公司。

　　在韩国，市场占有率超过五成的公司有农心、SK电信、现代汽车、三星电子、东西食品等等。回过头来看，如果买在低点，这些公司是不太会让投资人失望的。

　　如果把这些原理应用在房地产投资上呢？我们后面还会提到，但我个人认为，如果巴菲特做房地产，也一样会大赚。因为他对垄断市场与竞争的了解太深刻了，对于用便宜的价格买好东西又非常热心，加上对数字的严密审视，所以我认为他做房地产也一定会大赚。

　　投资具有独占地位的事物

　　2004年韩国曾经举办一场"价值投资座谈会"，参与的VIP投资顾问崔俊哲董事长、东原证券李彩原董事、网络投资高手申贤俊等，在座谈会后相约一起喝点小酒，我也有幸参与。李董事在那个场合中说明了如何买到便宜房子的方法。

　　"房地产的价格主要还是地价决定的。所以看一栋房子，我会先跟附近的房子比，分析它的单价是不是比较低。然后观察当时市场是否过热。虽然现在讲起来有点马后炮，但回头去看，我当初买的房子是很成功的投资。"听到李董事的话，所有人都哈哈大笑。用便宜的价格买好东西然后抱着，这个原理岂止适用于股票、房地产领域，简直任何领域都适用。房地产投资的对象，大致可以分成住宅、办公建筑、店面与土地。土地我们不谈，先来看看住家、办公大楼与店面投资的独占原理。

　　一般来说，投资住家比办公大楼盛行。这当中很大一个因素是，住家的供给比办公大楼受到更多限制。住家对高度有容积率的限制，这方面比起办公大楼限制更多。反过来说，办公大楼只要取得商业用地的许可，常常就能一路往上盖。当房地产景气过热的时候，建筑业者争着批售办公大楼，如果景气反转向下，办公大楼市场就会陷入供给过剩的泥沼。而住宅大楼则是一般人居住形态的首选，市场需求相对也高。跟办公大楼相比供给有限、需求较高，所以增值的潜力也超过办公大楼。现在虽然也有住办两用型大楼，建筑公司拼命包装，但希望大家不要被花言巧语所蒙蔽。在韩国现在的环境下，办公大楼的增值是绝对赶不上公寓大楼的。

　　虽然一样是住宅大楼，但如果位于供给数量跟人口比较相对有限的市场中，价格也会抬得比较高。如果人口增加、供应有限，未来的价格就不得不上涨。首尔江南区的住宅很贵，汉江边东部利川洞的房价也不便宜，追究其原因都是供给有限。现在江南地区要透过重建来增加房屋供给，已经是很难办到的事了。所以我认为即使房地产开始跌价，江南区住宅的跌幅也应该最低。当然住宅投资还要考虑到未来发展的可能性，以及学区等因素。如果能够构筑独占性地位，未来发展可能性也大，就是最适合投资的地段。

　　店面的命运常常是由竞争者来决定的。如果竞争者不是个人而是企业，事情就更严重了。在零售业界，这个叫做"沃尔玛效应"。在美国，只要大型折扣店沃尔玛（Walmart）进入某个中小城市开店，当地市中心的中小型批发、零售业者就会没落，使核心商圈产生空洞化现象。现在韩国也正在发生一样的现象。由于大型折扣量贩店的出现，使得中小型批发商前途茫茫，百货公司的营业额也开始大减。

　　但是沃尔玛效应并不可能杀死所有商店。品类杀手（Category Killer）的商店地位反而更加巩固。在美国，这类商店中较有影响力的包括百思买（Best Buy,电子产品）、玩具反斗城（Toys揜擴s,玩具）、家得宝（Home Depot,家用五金与装潢材料）等，它们都因为沃尔玛效应而更加兴盛。如果不选择大型化（量贩折扣店）与特殊化（专门店）这两条路，就几乎铁定会遭受没落的命运。

　　这里我们有必要再度思考巴菲特所说的"事业要能经得起攻击"这句话。如果是店面，必须要投资不太与量贩店竞争、不会遭受其攻击的商店才行。这句话可以有两种解释。第一是选择量贩店不太会想进入的地段。第二是选择地价贵，量贩店很难进入的地段。这样才能确保有稳定的租金收入。

　　举例来说，购买一间公寓的时候，可以选择大型住宅社区，但如果要购买社区内的店面，最好选择远离量贩店魔掌的小型社区店面，未来收益会更稳。在每平方米地价超过3000万韩元的首尔江南或明洞的中心商圈，量贩店也不太可能进入。当地已经形成了商圈，量贩店的收支又不容易打平。所以即使在不景气或房地产交易停滞的时期，江南的大户还是喜欢选择这类地段好的建筑物。如果你的钱够多，可以选择后者，要是手头没那么宽裕，就可以选择前者，这才是比较好的投资方式。

　　这本书中我不打算谈土地投资。因为一方面这个领域我实在不熟，另一方面标售的土地跟住宅或办公大楼比起来，成本不易计算，其价格又容易受到政府政策与城市开发计划的影响。