人是不断移动的动物。除了植物人之外，大概没有不移动的人。所以长期来看人们移动的方向是很重要的。

　　人为什么要移动呢？最大的原因通常都是为了赚钱。每天早上搭电车去上班就是最好的例子。第二个原因就是为了花钱。为什么有百货公司或者市场存在？因为人需要有地方可以花钱。在最基本的层次上，人需要花钱吃穿。这些基本的需求解决之后，人就会花钱找娱乐。冬天去滑雪，夏天到海边去玩，都是在寻求娱乐。现代人就是为了以上这些目的而移动。

　　房地产的发展过程，也是按照以上的路线移动。资本主义国家当中，选择高度都市化模式的各国，其住宅与交通政策，基本上都是为了解决这种人流所带来的不确定性。

　　韩国房地产投资的历史，就是人们离开农村以及都市化的历史。上世纪60年代的流行语是"收获前得先饿肚子"，农村的年轻人为了寻求更好的生活以及自己的梦想，纷纷离开农村大举移动到都市。这些人也为朴正熙政权的经济发展计划扮演了低工资劳动力的角色。农村青年移动到都市的理由很简单，就是为了赚钱。

　　韩国都市发展的特征之一，就是人口百万以上都市居民数量占都市总人口比重的上升速度极快。1960年这个数字是39%，1970年已经超过50%，1990年达到63.8%。我们由此可知韩国的都市人口中，半数以上都住在百万人以上规模的大型都市中。韩国的都市化程度，也是从推动经济发展计划的当时开始提升。1960年都市化程度只有28%，到1980年激增至56.9%，2000年更达到81.9%。专家们都认为，韩国的都市化过程已经到达最终阶段。

　　如果所有的人都只聚集在几个地方，会出现什么样的现象？当然会出现很多问题有待解决，但其中最大的就是住宅问题。没钱的人当然只能住在便宜的板屋村中，而离开农村的人聚集的都市区域，也就自然形成贫民区。这并不是韩国的"专利"。1979年后的中国，有超过1亿人离开农村进了都市，其中三分之一都是住在房价便宜的贫民区中。虽然有这样的贫民区，但因为人口持续涌入，都市住宅需求还是有所增加。需求增加，房价当然跟着水涨船高。这时政府才开始急急忙忙准备稳定住宅供给的政策，也就是想办法增加住宅供给。在韩国，70年代首尔的汝矣岛以及江南的开发，80年代的新市镇建设，都是为涌入首尔的人预备住处的措施。

　　如果让我回到六七十年代，我一定会不管三七二十一买下大都市可盖房子的土地。人口不断增加，当然需要土地来盖房子。政府为了执行"增加住宅供给"的政策，也只能买下这些地。其中又以首尔最被看好，因为这是最多人流入的地方。

　　为了赚钱而从农村移动到都市的人，之后又会开始在市区内移动。首尔最多上班族聚集之处，就在光化门、乙支路一带，以及江南、三成洞一带。这两个地方是韩国大企业总部聚集之地，人们每天搭乘地下铁等大众交通工具来到市中心。住在盆唐与一山新市镇的人，大部分也都在这些地方工作。京畿道水原市房价之所以贵， 乃因为该地是三星集团的总部。甚至有人说水原根本就是三星城，可见一个大企业集团对地方经济的影响力有多大。在三星集团上班的人当然会尽量住在公司附近，之后当地就会出现以这些人为目标消费者的百货公司或商业街，当地的基础建设自然就会渐渐完备。

　　首尔江南区房价之所以贵，是因为大型小区进驻，加上办公大楼密集的三成洞就在附近。外县市也是如此。大型工厂进驻之后，当地的房价一定跟着涨。这就和该工厂职员的住宅需求有关了。以首尔为例，房价几乎决定于是否能快速进入光化门、乙支路，以及江南、三成洞这两个地区。即使在同一条地铁线上，到以上这两个地区换线转乘次数越少，房价也就会越高。

　　最近人们移动还有一个原因，就是为了子女的教育。如果仔细研究，就可以知道这事其实也不算太新鲜。首尔江南刚开发的时候，江北老市区的人不愿意搬过去，所以政府就将高中强制迁移。京畿高与淑明女高等传统名校都被政府迁到江南，目的就是希望人口也跟着过去。2001~2003年这一波房价上涨，首尔涨幅最高的地区，究其原因就是因为有名校在当地。

　　这也不是韩国独有的现象。举例来说，宾州大学所在的费城近郊大学城，当教育条件甚佳的公立小学一设立，房价立刻应声上涨。当地售价6万美元的房子，在五年间涨到20万美元，涨幅接近4倍，而且房子并没有重新装潢或特别改建，所以上涨的原因完全是来自于学校。这当然是因为父母考虑到子女的教育而搬到此地。

　　我们在进行房地产投资的时候，要密切观察的另一种移动路线，就是有钱人往哪里去。资本主义社会，钱的多寡毕竟在很多事情上都是决定性的因素。钱越多，能获得的机会也就越多。特别在投资的世界里，谁有钱谁就可以在大部分竞争中获得优势。

　　资本主义社会中最有钱的是谁？是大企业。大企业移入之处，房价必定攀升。韩国对房地产眼光最好的大企业就是三星。其实不只是三星，任何企业只要规模够大，靠自己的力量就可以全面带起房地产价格。忠清南道牙山、京畿道华城与水原，其房地产价格上涨都是因为当地有三星的工厂。东亚集团的子公司大韩通运大楼原来在首尔中区，东亚集团创办人认为跟着三星走准没错，于是把该公司大楼迁到三星城的附近，这在韩国是个很出名的案例。零售业的巨人乐天（Lotte）也因善于经营房地产而闻名。其实把零售业说成是一种房地产也不算过分。这些集团在买地的时候，都不是从短期观点出发，而是为10年以上的未来做预备，所以如果能跟着这些集团投资，就可以将赔钱的几率降到非常低。

　　此外，还可以注意一般有钱人的动向。这些人包括中小企业老板、律师、医师、高级公务员等专业或上层人士。如果跟着这些人跑，大概也不太会赔什么钱。现在韩国什么地方聚集了最多这一类的人物呢？当然是首尔江南区。他们也希望孩子不要离自己太远，所以用孩子名义买下的房子也都在江南这一带。在新市镇当中，盆唐的房价比一山高许多，就是因为江南区这些有钱人选择盆唐作为江南住宅的备案。用电车30分钟之内可抵达江南的金湖、玉水地区，房价之所以被抬高，也是因为江南区这些有钱人帮孩子买房子，而投资了该地的重建大楼。

　　龙仁市房价最高的就是水枝地区。水枝的居民大多数是从江南搬过来的。所以水枝在行政区上虽然属于龙仁，但房子面积大，高级车也多。

　　这样观察人们移动的路线，我们可以获得以下的结论：房地产的投资策略，基本上都市较乡村为佳，大都市较小都市为佳，其余较佳处还包括大都市中离办公处所近的地方、大型小区、有钱人喜欢投资的地方等。

　　投资房地产，其根本的出发点就在于了解人们移动的路线。只要人潮聚集，自然会盖起房屋，商店也会陆续开张。要先把握其趋势，再掏出钱来投资才行。