2001~2003年韩国房地产价格暴涨，引发了全国人民的兴趣。大型书店的财经与管理书籍销售排行榜前几名总是被房地产书籍盘据。包括这一波房价急涨，大韩民国创建以来，总共出现四波房地产热潮。2001年出版的《现在进行式--房价第五波》，可以说将大韩民国开国后所有的房地产投机潮整理得一目了然。如同美国著名的财务顾问苏姿·欧曼女士所指出的，真正有益的投资书籍"不会具体推荐某种股票或者房地产"，并且"会从长期投资角度给予建议，帮助读者自己把握投资机会"。《房价第五波》这本书可以说简直是完全按照苏姿女士的原则来写的。

　　这本书出版于2001年，当时刚掀起房地产投机潮，这本书可以说完全预见了之后韩国房价暴涨的走势。作者崔明哲在书中整理出韩国房地产市场的历史，并且也从中萃取出房价暴涨期来临的征兆，等于是一个人独自完成了既辛苦又伟大的工作。对于想要研究和学习相关历史的读者，我强烈建议你们读读这本书。

　　韩国房地产的第一波，时间是从1973年到1974年。当时越战的特殊需求刚结束，经济陷入不景气局面。1971年9月韩国住宅公社购入汉江边的土地，建设了现在的盘浦住宅小区。当时是以"南首尔住宅"的名义推出，但因为景气差，所以卖得并不好。当时的批售价格，以中间价格带为基准，是5万韩元/平方米。当住宅公社发现没什么人参与批售，马上将名称改为盘浦住宅，价格骤减一半，并且允许分期付款，将头期款压低，可说是将入住条件放宽不少。

　　当时由于经济陷入不景气的泥沼，韩国政府决定执行"景气翻扬政策"。首先连续放宽抑制房地产投机的法令，并采取了"私人放款冻结"的特殊措施。所谓私人放款冻结，并不是针对公司在金融市场制度内借到的钱，而是针对在首尔明洞等地的私人放款市场以高利借来的资金，将其强制冻结。为了补偿这些私人放款业者，政府开放让这些人成立"共同信用金库"（现已改制为共同储蓄银行）。政府一开始推动这些强有力的景气振兴措施，股市就开始启动了。不管什么时代，只要政府一降利率，股市一定率先启动。

　　实物市场状况好转之后，从1973年起住宅市场也开始活跃，导火线是钢筋价格大涨。当时钢筋价格一下子涨了35%，木材、水泥等建材也接二连三上涨。钢筋价格若涨，住宅价格当然会跟着涨。房地产中最先开始活跃的，就是变现容易的公寓或大楼住宅。当时市场上一有新盘推出，很快就会销售完毕。在这段期间，首尔地区具代表性的房子每平方米价格从1972年的5万韩元，涨到1974年的12万韩元，贵了两倍以上。

　　但是后来，这一波房价涨势却被石油危机所打断。市场第一波过去之后，住宅景气沉滞了一段时间。1974~1976年，房屋批售价格可说是一直在原地踏步。

　　韩国房地产市场第二波，是从1977年到1978年底。创造房价第二波的主角是中东特殊需求。当时韩国有大批劳工在中东工作，他们汇回的钱提升了韩国人的家庭所得，这时人们就有钱买房子了。第二波房价涨势的导火线，是1977年7月国税厅决定课增值税。因为这一措施，现行房价在两个月之内暴增50%，每个人都急着要买自己的房子。

　　旧的房子价格高了，连带也拉抬了新盖房子的价格。这段时期人们注目的焦点就在首尔汝矣岛。该地原本每平方米10.6万韩元的房子，在一年半之后涨到每平方米33万韩元。随着房价上升，地价也跟着上扬。首尔明洞地价从每平方米180多万韩元涨到300多万韩元，江南区的住宅用地则开价30万韩元。

　　房价第三波发生在1982~1983年。1979年中东特殊需求结束，栗山集团跳票事件紧接着发生，实物市场景气开始快速萎缩。当时又发生了第二次石油危机，国家经济陷入进退两难的状况。政府为拯救景气，再度出手。当时的张英子支票欺诈事件，使得全国金融市场冻结，所以政府用强力措施重新打开金融市场，降低利率并为市场注入源源不绝的资金。原来达到24%的年利率立刻降至8%。这时，资金就开始流入房地产市场了。低利政策转变了大众的投资心理，小型住宅与房屋租金开始上升，新住宅价格也随之攀升。抽国宅中签的所谓零顺位账户，可说是个个赚大钱--额度200万韩元的账户可以转卖2500万，额度500万的可以卖到4000万。

　　政府看到房价大涨，又开始推行新制度，最具代表性的例子就是指定投机过热地区，并且改行债券竞标制度。所谓债券竞标制度是指不考虑出价高低，而是让购买住宅债券最多的人优先承购的制度。原本政府想通过这种方式，将新国宅的附加利润通过债券吸收，防范投机客于未然，出售债券所得的资金则拿来建设低收入民众的租赁住宅。但结果出乎意料，债券竞标制竟造成人们竞相购买债券，反而更推升了房价。最近首尔附近的板桥新市镇采用该制度，也导致类似的结果，拉高了板桥一带的房价。房价第三波可说是政府的景气振兴政策催生的。

　　第四波发生在1987～1991年底。这时有所谓"三低景气"，也就是低利率、低油价、韩元弱势，使得房市开始活络。在整体房价上涨前，首尔木洞与上溪洞大规模推出的住宅很多都标售不出去。但是在三低景气与首尔奥运需求的推动下，金融市场资金充裕，从股市又溢出到了房市。这就是资金一充裕，房价就会上涨的最好例证。这个时期的房价上涨，是从首尔江南区开始，一直扩散到全国。

　　直到房价提高至将近100万韩元/m2，政府才开始采取对策，首先公布新市镇建设计划，接着不断修正强化债券竞标制。1988年8月10日发布的810措施，将一家庭一户住宅免税的条件，修正为居住一年以上、持有三年以上并有实际居住、或者持有五年以上，一家庭两住宅的交易税免税期则从两年缩短到六个月。这反映出政府抑制房价的强大决心。

　　房价第五波发生在2001~2003年期间。这段时期的特征，就是1999年之后景气太差，政府开始实施低利政策并增加货币供应，也开始解除之前推行的各项限制。包括让建筑业者自订批售价格、允许预先贩卖购买权，等等。

　　然而，1997年的亚洲金融风暴造成许多建设公司跳票，两三年间很少有新屋上市，这时房屋供需不均衡的问题开始浮现。市场资金泛滥、低利率、供需不均衡--所有房价上升的条件都汇聚在一起了。

　　这时的政府用尽各种手段拯救房地产景气，一下子放宽太多规定，无异于火上加油。就像第四波一样，这次的房价涨势是从江南区先开始，扩散到新市镇，之后广布全国。而且也一样是从变现性高的住宅开始涨起，然后是办公大楼、店面，一直到土地为止。随后，政府想尽办法要缩减房屋交易量，其抑制房价措施包括指定投资过热区域、加重交易税与房屋税、限制购买权的预先贩卖等等。

　　本章到此为止，我们跟随着崔明哲的《房价第五波》，回顾了韩国房地产投机热潮的历史，从中我们可以了解到以下几点：

　　第一，每当经济陷入不景气，政府就会为了提振景气而降低利率、增大货币供给，并放松相关的管制措施，这时就是适合投资房地产的时机。前述的第一、第四及第五波房价上涨，都是在这样的情形下发生的。

　　第二，市面上的资金量非常重要。如果金融市场中充斥资金，自然会产生物价膨胀现象，继而会拉升房地产价格。中东特殊需求造成油元（Oil Dollar）流入韩国，国民购买力增加带来第三波房价大涨，三低景气与奥运会需求也带动了第四波房价上涨。整个社会资金充裕，就是叫你赶快购置房产的讯号。

　　第三，要能掌握政府政策的动向。要仔细观察政府现在是要提振房地产景气，还是要开始抑制。房价涨得太高，政府会使出的各种抑制手段，任何时候都差不多--不是通过强化税制，就是指定投机过热区域，想办法减少交易量。房地产投资的赚与赔，某种程度上可以说是取决于投资人跟政府斗智的结果。

　　第四，要了解整个房地产市场暴涨的固定模式。例如前两波大涨，都是从首尔精华地段江南开始，再扩散到新市镇。新市镇以盆唐为首开始上涨，其中又以该地中心的书砚洞和亭子洞最先起涨。席卷新市镇之后，接下来就是江北旧市区跟整个首都圈了。在此之后，就会轮到店面与办公大楼，最后才波及土地。不管是股票还是房地产，都一定要有抬高价格的总帅。如果说股市的总帅是三星电子等龙头股，那么房地产的总帅就是江南的住宅。