三、黄光裕如何陷足原罪泥潭？
　　
　　1998年，政府吹响了房改的进军号。国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革　加快住房建设的通知》（即23号文）明确指出，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，住房制度改革全面展开，随即，老百姓开始进入买房市场。
　　
　　1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。
　　
　　对于目前被高房价搞得痛苦不堪的年轻工薪阶层而言，很难想象商品房发轫之难，从20世纪80年代开始探讨，直到90年代末才尘埃落定。如果不是1997年东南亚金融危机倒逼中国发展内需市场，恐怕商品房还会继续纸上谈兵。
　　
　　在家电业蓬勃发展的1997年，黄光裕却一度对此意兴阑珊。在把家电业务托付给了既有能力又可靠的二妹夫张志铭后，黄光裕纵身投入了房地产业和投资业。
　　
　　1996年3月18日，黄光裕成立了北京市国美房地产开发有限责任公司，注册资本1000万元，后改名为北京鹏润房地产开发有限责任公司，并经过数次增资至4?郾2亿元。
　　
　　黄光裕事后如此解释他进入房地产等行业的原因：为了发展多个产业并实现产业的互补、互动。而国美的一位高层人士对黄光裕的此举猜测道：首先黄光裕看重的并不是这个行业多么赚钱，而是当时他预感到1994年以后，国家宏观调控，要紧缩银根，收紧信贷。而一些抵押信贷业务，比如实物抵押，可能会较多地应用。国美进入房地产业实际上是在进行资源整合，有了固定资产，再来为流通企业的发展筹集资金。
　　
　　但据笔者观察分析，黄光裕此举最主要的因素是暴利的诱惑。俗话说得好：商人无利不起早。大哥黄俊钦放弃了家电连锁零售，全力进军房地产业，肯定有其充分的理由和信心，黄光裕受其影响，加之天生的赌性，让他对靠卖家电一块一块去赚钱鼓不起足够的兴趣，而大起大落的房地产业更适合他的个性。
　　
　　当然，在当时贸然进入房地产业，还是有很大风险的，尤其是在1993年海南房地产泡沫破灭之后。这种时刻，起作用的是商人的敏锐感觉和冒险精神。张瑞敏说：“如果有50％的把握就上马，有暴利可图；如果有80％的把握才上马，最多只有平均利润；如果有100％的把握才上马，一上马就亏损。”黄光裕更为冒进，他说：“只要有三分把握的事，我就敢去做。”
　　
　　黄光裕进入资本密集的房地产行业，还有一个最基本的条件，就是他有足够的现金。这点对他来说似乎是顺手拈来。在零售业内有一个公开的秘密：在巨大的现金流量中，因为货款结算的时间差，总能有一笔数额不小的“沉淀资金”趴在账面上。随着国美电器的发展，为他带来了巨大的现金流（在黄光裕进军房地产的1997年，国美当年的销售额近10亿元），其中一部分资金通过国美系内的投资公司，以往来款的形式转移给了系内从事房地产的公司无偿使用；同时他还期待，房地产业的高回报带来的收益又能流回电器零售业，为其不断扩张提供资金支持。这真是两全其美的事情。后来黄光裕在接受记者采访时曾承认：“在七八年之前，国美的房地产业务曾经借用过国美电器的资金，但是金额不大，属短期拆借。”在其他场合，黄光裕也说过类似的话，“这笔巨大的现金就在我这儿，谁也说不清它是谁的，如果不加以利用，岂不是一种机械的经商头脑？”