周边竞争者的出现

周边在规划一些大体量的购物中心，比如中关村国际商城等，在未来将对金源MALL的消费者产生截留或分流，对比后进入者，先进入市场者虽然具有先入优势，但也同时具有设施相对陈旧、理念相对落后、固定资本沉没、消费者喜新厌旧等劣势，如何应对未来新进入者的竞争，是金源MALL未来将面临的考验。

品牌的号召力和吸引力弱

金源MALL引入的主力店，大多数是国内品牌，即使易初莲花是外资背景，其在超市中也属于第二阵营。这说明金源MALL在开业前并没有得到国际大牌的认可。全是由国内品牌或国际二线品牌组合而成的业态，其号召力和吸引力有限。特别是金源MALL一层的品牌号召力至今还没有形成，包括五大主力店在内，其所拥有的国际品牌较少，没有发挥场地的规模优势以及品牌优势，没有形成品牌的强大汇聚力和带动力。

美国的MALL OF AMRICAN本身已经注册为一个商标，并通过收购形成了一系列独有的品牌。但金源MALL目前只是考虑出租和生存问题，还根本没有余力去系统策划自主品牌等长远发展问题。金源MALL至今也没有打造自主品牌的计划，这不利于形成绝对差异化，后期的竞争力将受影响。

旅游市场的潜力挖掘不够

金源MALL的主要劣势是本身景观因素不多，而且大部分品牌都能在外地找到，没有形成绝对的亮点。金源MALL尽管靠近香山、颐和园、八大处，而且主力店燕莎隶属于首旅集团，但本身具备的旅游资源优势并没有得到很好的发掘。对于这一点，笔者还将在本书的《文化地产》一章中有更深入的论述。

团购、贵宾卡市场的开发力度不够

MALL作为大型商业设施，其重要的一个销售和利润来源就是团购的大客户。但金源MALL在这方面还有很大的差距。比如在2005年上半年，金源燕莎共发行了团购卡5 000张，但总共才形成1 000万元的销售额，平均每个团购卡才2 000元，显然是有待于挖掘。

业态调整过于频繁

根据金源MALL中小租户的反馈，租金对中小经营者压力普遍较大，不断有小品牌关张调整，业态每年的调整率近20%。显然，这一调整率偏大，较频繁的关闭开张，将会给经营者的经营信心和商场的经营氛围带来不利影响。

业态的比例没有准确地进行界定

金源MALL在事先并没有对业态进行准确的界定，而是根据后期五大主力商家（燕莎、贵友、居然之家、易初莲花和国美）的签约面积来确定各业态的相对比例。因此，金源MALL不可避免地在业态上出现重复，需要在后期进行反复调整。

根据笔者的测算，金源MALL目前的业态分布比例为

零售∶娱乐休闲∶餐饮∶公共服务及其他等于42∶21∶15∶22。目前国际通行的商业区结构和业态分布为，购物占30%～35%，餐饮企业占20%～25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30%～40%。根据胡宝哲博士在东京地区所做的调查，银座商业中心总占地面积为39 5公顷，南北长1 200米，东西宽500～600米，银座商业区内不同业态分布比例如下：零售∶餐饮∶文化休闲∶娱乐等于42 8∶26 1∶22 2∶8 9（即零售只占40%，其余占到60%）。

再根据中国步行商业街工作委员会对全国二十多条著名商业街的调查数据，著名商业街的商业结构和业态分布比例大致为购物占50%左右，餐饮业占20%左右，休闲、娱乐、酒店、服务等占30%左右。

对照以上比例可知餐饮比例要占到20%～25%，文化娱乐比例要占到30%左右。

在金源MALL中，餐饮和娱乐休闲的比例均偏小，需提高比例，以进一步突出娱乐休闲交际的风格。

从目前招商调整的实际结果来看，金源MALL提高了娱乐、休闲和餐饮的比例，其中娱乐、休闲、餐饮的比重比最初上升了约10%。

停车场和交通问题

根据我们的实地测算，平时金源MALL立体停车场的使用率较低，靠近居然之家附近的地面停车场使用率也较低，仅为30%，燕莎主力店和贵友主力店楼前楼后的地面停车场则显得拥挤。三环以内过来的驾车者主要停在MALL的东面和前楼；而从西四环上过来的驾车者多停在楼后。根据停车场实际使用率调查结果，MALL楼后的停车场一般较为拥挤，这部分车大部分是从西四环过来的，说明驾车者喜欢走人车流相对较少的四环线。

这一事实揭示出：