（1）金源的商圈重心偏向于商业较少的西四环，而西三环区域周边的商业较多，对这一区域的人群吸引力非常有限。

（2）整体车位利用率不高的事实说明，驾车前来金源消费的高端消费者仍然不多。

（3）立体停车场利用率较低的事实说明，国内驾车者有只地面停车、而且喜欢扎堆停车的习惯，国内的驾车者还不太认同立体停车场（见图122）。

此外，由于没有免费班车，影响了稍远的一些中低端消费者的前来。

方特乐园退出

方特乐园于2006年底撤出金源MALL东边的地下一层与二层部分，这说明金源MALL所吸引的人流有限，作为主力店之一的方特乐园没有熬过培育期。目前该区域改成茶叶城，在地下商业做茶叶城，而且周边的设施主要营造运动和娱乐的氛围，这种调整是否成功有待时间检验（见图123）。

图122平时立体停车

场的使用率不高

图123方特退出后留下的景象

冰场没有实现人流的共享

冠军冰场在地下二层部分经营，但只有一个出入口，相对独立地运作，前来娱乐的人流没有与周边共享（见图124），没有发挥娱乐业态的带动作用。

场内指示问题没有解决

金源MALL指示牌的导向指示作用不明显，对不熟悉本项目的消费者来说常常有种逛晕了一样的感觉（见图125）。代表国内商业运营管理最高水平的燕莎，至今没有解决在大MALL中布局混乱的问

题，而且目前还看不出能在二年之内，在这一基本问题上能有所突破的迹象，说明国内运营商在管理大MALL时显得经验不足，无所适从，而且力不从心。

图124没有与周边融合的冠军冰场

图125停下来专门研究导购图的消费者

周边消费支撑不强

据配货方的反映，金源MALL易初莲花的走量不如预期的理想。说明周边普通居民的消费支撑并不强。

屋顶花园先天设计的缺陷

屋顶花园，夏天不能遮荫，图126没有商业使用功能的屋顶花园冬天不能御寒，没有观光的功能，更没有安排任何商业设施，而且没有滚梯直接连接，只有在楼后的一处直梯可以直达（见图126），说明金源MALL的前期策划确实非常不到位。

投资商前20年的回报低，无法满足进一步融资的要求

金源MALL最核心的问题是以较低的租金全部出租给主力商家，自主招商的区域少，不能实现租金收益的最大化。以目前的租金回报率来测算，无法满足REITS上市年租金回报率要达到8%的要求，不能体现REITS融资溢价的优势。也就是说，以目前的模式经营，金源MALL在较长时期内面临的主要是以经营为主的生存问题，还谈不上REITS上市等发展问题。这一点，与万达REITS不能上市的原因相似。

总之，金源MALL在定位、项目设计、后期运营和商业管理等方面，都暴露出较多的弊端。在整体实力上，该MALL目前还达不到成为“亚洲最大的MALL”的条件，但如果其能有效解决以上瓶颈，在国内经济快速增长和北京居民消费水平迅速提高的有利条件下，金源MALL的未来发展不可限量。