作为MALL的选址，就我国的现状来看，由于驾车一族还不普及，而且产生较强辐射力的品牌和业态比较有限，所以尽管MALL在原理上能辐射200～300公里，但支撑项目的基本消费人群在3公里之内。如果3公里之内的消费人群目前还形不成有效的支撑，大型商业设施将在前期面临巨大的培育压力。

上海新天地周边的居住人群属于高档消费者，因为新建住宅价格达到2 5万元，能购买这种价格住宅的居民，一定是实力非凡。另外，上海新天地商业部分在3万平方米左右，体量并不大，适合做成高端些的定位，周边3公里内的消费者能够对此产生基本的支撑。相反，如果上海新天地的3公里内的周边都是老化的社区，其高端而前沿的定位就会面临较大的风险。

这一结论还可以从上海友谊南方商城和正大广场的表现来作出验证。

根据上海友谊南方商城的调查数据，它的77%的消费者来自周围社区。由于该商城面积不算太大，而且周围消费者较成熟，所以经营尚可。但24万平方米的上海正大广场，在开业之初却面临着如下困境，即它在开业之初只启动了30%的功能，在后来的运营过程中又经历了多轮的定位调整。这实际上是因为周边消费支撑的问题。由于上海正大广场位于陆家嘴，离中心城区较远，周边居住区处在快速发展中，消费群体不确定，所以定位不得不反复调整。

先考虑商业的带动力，再考虑单位面积的赢利额，第三才考虑规模

作为配套商业来开发的房地产项目，原则上首先要考虑商业对地块价值的带动力，其次要考虑单位面积的营业额，最后才是规模。

上海新天地商业占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米，从规模来看并不大。但这一商业体量产生的带动力却远远大于目前所谓的一些“第一MALL”所能产生的能量。比如在同城市的上海，共有八家MALL开始运营，最大的上海正大广场达24万平方米，而较小的友谊南方商城也有10万平方米，但从影响力来看，上海新天地的影响力度并不小于同城的任何一个MALL。

综上所述，笔者将老地产的开发过程总结成六步法开发流程（见图43）。

图43老地产的开发流程示意图