在针对中关村商铺的专项调查中，影响商户续租的主要因素包括以下几个方面：一是卖场未来的发展潜力（35%），二是人气（25%），三是卖场的硬件环境（16%），四是与卖场管理层的默契关系（14%），五是租金（10%）。根据这一统计数字，商户最看重的是卖场的潜力和人气，占到了60%，而租金显得最不重要。

在笔者看来，卖场潜力是由商户的数量和质量决定的，即经营稳健、注重商誉的大商户越多，则卖场的潜力越大。目前，海龙拥有680家商户，金质的大商户占30%，即200户左右。鼎好虽然拥有1 600家商户，但金质的大商户所占比例明显低于海龙，总体上不会超过200户。但鼎好在一层拥有几十家品牌旗舰店，这是它的核心资源。而海龙在一层仅有三星和LG体验店。相比前两者，E世界的市场正在开发培育之中，金质的大商户最少。

从人气来说，鼎好的日客流量已平均达到5 5万人左右，最高峰达到

图66中关村E世界每日8 5万人。海龙的日均人流在3～4万人之间，但这已经达到海龙所能承受的顶限，目前海龙常常是人满为患，过道拥挤，顾客只能侧身而过。E世界的人流还不理想，处于培育之中。

从现有的硬件设施来看，E世界是最好的（见图66）。它的首层拉高至7米，采用了通透式设计，内部采光充足；底层的下沉楼梯非常开阔，而且正对商场的主入口，使底层的很多商铺都在可视范围之内；商场共设有35部瀑布梯，13个出入口，配置980个停车位，非常方便顾客的出入。E世界最有竞争力的硬件设施是，商场外部设有较宽阔的广场，便于举办各种大型商业促销和展示活动，可见E世界的硬件设计都是非常专业化的，为其在未来的发展留下了空间。但E世界在设计上难以调和的矛盾是，连结负一层的下沉楼梯占据了卖场第一层的最佳空间，这虽然提高了负一层的商业价值，却降低了第一层的使用率，对人气也有阻隔作用，使第一层的旗舰店展示价值大大降低。

从目前来看，鼎好一期的面积为海龙的2 7倍，人流量已经最大，旗舰店最多，总体的金质大商户不次于海龙，所以综合这些因素，鼎好目前的商业价值和潜力都是最大的。由于E世界的良好位置和优良的硬件设施，E世界在未来的商业潜力并不比鼎好差，当然前提是E世界要找到最适合自己的模式和定位，还要全面地提升服务经营水平等软实力。正像鼎好当初所经历的挫折一样，E世界也许会在模式定位上走一些弯路。开业之初的鼎好，曾经开辟了家电和休闲专区，把服饰、文具、礼品、美食乃至运动休闲等都搬进了卖场，直到经过后期的反复优化，鼎好才理清了思路，逐渐把非IT项目统统都撤出了卖场，只保留了五层鼎好大酒楼和美食广场。由于海龙和鼎好垄断了最优质的大商户资源，鼎好集中了几乎所有数码品牌的旗舰店，E世界目前最大的难题就是如何吸引来优质的商户资源以及找到自己的优势定位。

按照专项调查的数据，在E世界入市之前，中关村商圈内最被经销商看好的大型IT卖场依次是鼎好（47%）、海龙（31%），而别的卖场被看好的比例都不超过10%。这一数字也验证了笔者以上的判断。

长江后浪推前浪，一波更比一波高。机遇好像更偏爱后起之秀，所以才吸引着更多的新来者投入到竞争的激流中，使中关村三年来的商铺发展，呈现出波澜壮阔、波诡云谲的局面。但正如上文的分析，决定商铺发展潜力的一个重要因素就是自身的规划定位和硬件设施，商铺的这些自身因素（Self）构成了旺铺长青的基石。

总之，商铺市场就像足球场原理一样，如果参加者数量适当，大家都遵守规则，这将是一场精彩的比赛。但如果参加者过多，而场地又有限，将势必造成资源争夺的混战。在这种背景下，投资者只有把握趋势和时机，占据最佳位置，才可能会在专业性商业地产的投资中有所斩获。