商铺做旺，旺铺生金，金铺长青，是商铺投资者的追求。但遗憾的是，很多商铺昙花一现，旺不了一年半载就衰落下去，其主要的原因是什么？作为国内著名的、IT商铺扎堆的中关村，从它的风云变幻和经验得失中，能带给投资者哪些有益启示？

评得失：三代之王的最大遗憾是什么？

海龙、鼎好和E世界是中关村老、中、新三代商铺中的佼佼者，笔者将其称为三代商铺之王。在上一节中笔者分析了它们在经营上的成功经验，但凡事有两极，它们主要的遗憾或忧虑是什么？

对于海龙的投资开发商来说，最大的遗憾就是没有留下二期开发的空间。我们可以看到，海龙目前已经成为了中关村商圈的圆心，它的东边是科贸，西边是鼎好，南边是E世界，北边是太平洋，其显赫的位置可见一斑。如果海龙预留了二期、甚至三期的开发空间，海龙的整体收益毫无疑问将会整体翻番。海龙的投资商显然没有进行更长远的战略考虑，所以只能坐看前后左右接二连三地冒出来一个又一个的竞争者，而自身还受制于相对狭小的商场空间，只能在“螺丝壳里做道场”。除了整体商铺面积小之外，在设计上缺乏远见也成了海龙最遗憾的败笔。海龙的楼道、楼梯都过于狭窄，而且没有预留下适合旗舰店的展示空间，因此，海龙内部空间拥挤，无法营造宽敞明亮的购物环境，这都对海龙的未来发展形成了严重的制约。再就是停车场问题，海龙目前的停车位只有地下的230个，严重不足。

与之形成显明对比的是，开业时间比海龙还早一年半的宣武门外的庄胜SOGO商场一期，它宽敞的大厅、多方向的电梯、充足的采光、齐整的布局等，处处体现了专业化的设计，还预留了二期的开发用地，即使今天来看，这些设计都不落伍。

由于设计缺乏前瞻性，以及没有预留二期开发空间，造成海龙难以承接品牌旗舰店的入驻，这种机会收益的损失，笔者估计每年至少以亿计数。

对于鼎好来说，其最大的忧虑是鼎好二期未来如何经营。鼎好二期计划在2007年第四季度开业，它宣称将和一期商城一样，采取整体经营的模式，继续突出体验式，依托厂商和商户，以取得整体品牌效应。在笔者看来，整体经营、突出体验、营造环境，这些实际上都已经被广泛克隆，并不能形成鼎好二期的经营优势。如前文所述，鼎好一期致胜的关键是旗舰店展示模式。但二期如果完全照搬一期的模式显然是不可行的。因为一家旗舰品牌不可能在同一楼层开两家店。笔者认为，鼎好也许可以借鉴北京燕莎金源MALL的模式，即商场的一端是高档，另一端是低档，而中间是中档，这种做法有可能使未来的鼎好实现“一加一大于二”的效果。

在笔者看来，E世界的最大忧虑也是模式之惑。E世界尽管硬件设施优良，设计更趋于合理，但E世界显然还没有形成自己显明的模式。E世界目前采用的是做物业一样的管理方式，即把卖场当成一个物业管理项目进行运作，并且在实际业务层面还做得不到位。E世界现在急需提升的是自己的软件实力，即提高运营水平和找到适合自己的最佳模式和定位。

论输赢：三代之王谁将是王中之王？