无论你是新进入购物中心行业、一个公司或一个购物中心，对业务核心方面有一个基本认识都是你作为一个成功的购物中心专业人士的关键。而其核方面就是租赁。

应当首先在本章开头说明，“租赁”这个术语虽然在字典中有专门的定义，但是在购物中心的管理中应当有一个更加宽泛的意义。虽然购物中心的经理们处理大部分的租赁业务都是通过管理文件处理与各种各样用户和客户在物业上的关系，但是，租赁并不是一名优秀的购物中心经理必须理解并每天在日常工作中使用的唯一文件。还有一些文件也都关系着购物中心的专业人士的日常工作，处理着相应的利益关系，决定着管理物业的行为方式。这些文件包括：互惠地役权协议REAs，独立（separate）协议，专卖许可（specialty licensing）协议，和临时占用（temporary occupancy）协议等。

备注: EASEMENT：【法律】地役权；在他人土地上的通行权；地役权协议。地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。简介 不动产地役权是用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。

首先，让我们来看一下这些术语的定义。

租赁：出租方（landlord）与租户之间签署的?在房地产物业的使用和所有方面建立的责任、权利和义务的协议。

互惠地役权协议(REA)：在一个项目中由业主们之间签署的、建立适用于各方的关系、权利与义务的协议。

独立协议（separate）：用于补充基本协议（如REA）而签署的协议，用于说明基本协议的双方之间的具体义务和权利。

专卖许可（specialty licensing）协议：许可颁发方与被许可方之间签署的协议，用来说明如（通常位于购物中心通道/公共区域的）可移动售货车、货亭、零售摊（RMU）之类的短期活动的权利、责任和标准。

备注：可参考ICSC出版的《Shopping Center Specialty Leasing》一书。

临时占用协议：与租赁受许可人签署的短期协议，以租赁购物中心沿通道店铺，与专卖许可协议类似。

备注：主通道空间（in-line space）－－-（我个人了解的）沿购物中心主通道规划设置的小店铺，因为它们是在一条商业动线上，所以称为主通道空间（in-line space）。

上述术语定义的共同点就是“签署的协议”。这个词对购物中心的专业人士而言非常重要，因为为了保证有效性和强制性，必须有一份完全签署的、执行的文件。明智的购物中心经理都只与正式的文件打交道，并保证每一份文件都由一家实体机构的相应权威代表来执行。某些时候，法庭也会发现一些口头协议，并要求强制执行。 然而，这种方式不会偏袒这些协议的任何一方，因为诉讼或至少重大分歧往往是矛盾的先兆，而如果使用书面的文件而非口头协定往往能避免这些麻烦的发生。因此，在处理物业租赁的众多方面问题时，为了提高安全性，如果从一开始就使用并完全执行正式的协议，那么就可以总是为购物中心业主和管理者的利益服务。

一个值得注意和重要的区别

在处理购物中心的专卖店时，一般需要用到租约、专卖许可协议和临时占用协议。租赁赋予在一个特定时期特定求下，使用和拥有房地产物业的不可改变的权利，而许可和临时占用协议则赋予在许可方可调整的批准下、使用房地产物业或个人物业（如售货车或货亭）的许可。因此，租赁关系要比许可关系更持久和长期。

你可能会问，既然许可协议给物业的业主能带来了更多的灵活性，那么为什么人们会同意租赁协议这种根本的、长期的和不可改变的形式呢？答案就在各方的具体需求之中。我们举例来看，如果有人想利用一家物业的同一区域，为什么租赁比许可协议更适合。

第一个例子，一名快餐运营商计划经营特许的比萨饼店。在与出租方联系并表示有意?找经营地点之前，这名运营商已经寻找并获得了特许经营权，从而可以进行授权的特许经营，并遵循在建筑、运营和日常维护方面的一系列专门标准。运营商将需要建造必要的烹饪、准备和服务区域，并且会产生不少相关装修的费用。另外，作为购物中心的代表，你也希望保证店铺能达到一定的质量水准。这时，运营者的大量投资就要求其建筑成本能适当地由一定阶段的经营来分摊和偿还。购物中心的业主可能会倾向于一个短期的协议，以防运营商经营不佳时可以灵活地收回物业，然而对于将支付大量初始投入成本的商家，是不可能同意这种不确定的租赁时间框架?。因此，有着长期和时间确定性协议的租赁，就是合适的方式。

我们来看看对于同一区域的另一种情况。一家独立的运营商希望在这里销售特许经营的服装，这种服装市场需求旺盛，也符合当前消费时尚。这种运营情况下，该运营商定期从各种各样的供应商那里获得产品，订货周期取决于一定时间内实现的销售额。摊位的装修不需要涉及价格高昂的设备，但是需要有富有创意的产品陈列设计以及一定的装饰和结构性装修。运营商可能很希望在一个较长的时间内占用这个摊位，从而保证有能力打败竞争对手并继续经营。然而，由于在构造和装修方面的费用相对较低，因此也没有必要在有一个很长的时期内摊销这个成本。另外，由于销售产品的时尚性，也不太可能保证这个商家在这个摊位的长期稳定性，从而购物中心方将进一步要求短期灵活性。在这种情况下，购物中心的业主可能也希望保持中心的灵活性，并只同意签署许可协议，如果商业环境发生变化，商家不能成功地达到销售业绩，或者商家也不能在物业中达到一定的经营标准的时候，租赁区域将被收回。

究竟使用“租赁”还是“许可”，这往往可以由商业行为相关的协议各方要求的财务承诺水平来决定。通过协商，在详细了解信息和充分理解一家运营商?务发展与经营情况的基础上，购物中心的经理也许可以做出适合各方的决策。

另外一个决定使用“租赁”还是“许可”的重要考虑是，保证业主对于该物业的财务要求。为了保证长期性的资金要求，债权人通常会要求一定比例的购物中心区域或者收入是以长期的租赁协议的形式获得，而非短期的许可协议。。债权人希望他们所获取的资金能够保证良好的现金流，从而使他们有基本的判断以确定在财务合同期内所能获得的收益。另外，在财务协议中设定相关条款，赋予债权人在终止租赁关系之前的被知会权甚至给予批准权，这也并非是什么罕见的情况。管理?物中心的这些方面也是需要购物中心经理考虑的。