理解与使用租赁文件

基于你所在的购物中心或公司的不同，你可能会碰到各种各样的租赁文件格式。这些文件或条款可能有几页纸，也可能?五六十页或更多。有时候你使用的租赁文件格式很短，你可能不仅需要通过多次使用来完全理解这份文件，还需要经常记住和引用其中的大段内容。而有些时候，你要面对冗长的文件和其中无数的细节。不管怎样，你的工作就是要理解租赁文件并把它运用到可能在你管理的物业中出现的一切情况之中。

为了理解你所管理的物业存在的租赁关系，请你一定要阅读租赁文件。虽然阅读这些文件恐怕并不有趣，但是这对于你和即使对管理购物中心没有最主要责任的员工来说，都是必须的。当然，阅读长篇的租赁文件就更是觉得乏味了。这里有一种方法能够使这个?读过程更容易和有效，即不是一口气从第一页开始读到最后一页。因为大部分租约包含的内容不会超过30个条款（租赁文件涉及的所有条款），所以你可以用一个月的时间来熟悉这些内容，每天阅读一个条款。即使你从公司所属的一个购物中心调到另一个购物中心工作，只要是使用同一种租赁文件，你应该还要通过这种一天一个条款的方式来阅读租赁文件。当你这样阅读时，你会发现一些变化。

首先，由于你可能不断地阅读类似的材料，即使你没有实际使用文件，你也会感觉越来越理解这些文件了；其次，当你阅读时你会发觉有许多细节和方面你还不能理和吸收（这主要是由于你还没有实际使用的机会），那么反复地阅读可能会使你理解得更好；最后，在这个过程中你一次又一次地思考租赁的一些话题，也会不断增强你的自信心。

虽然这个30天的阅读计划会保证你在最长一个月的时间内完成阅读，但是你很可能提前完成。那是因为，那些文件往往非常短小，而且你也会常常想每次多读一点。所以，你可能每天阅读了3或4个条款，从而加快了整个速度。但是，当你阅读特别详细或技术性的条款时，每天日常性地阅读一个条款也是非常有用的。这时候保证你完全理解这一个条款就非常重要，而不是一次读很多?款却半懂不懂。

阅读租赁文件的一个很好的原则就是，除非你完全理解每一个词语的意思，否则永远不要让一个词溜过你的眼睛。有时候一组词语或者句子都会从你的眼中溜走，所以你可以给自己立下一个规矩，如果不能用自己的话自信地解释所有内容就不能结束这个条款。你可以考考自己，设定一个“如果??”的情景，然后用租赁语言阐述。如果你在一些术语或短语上“卡壳”的时候，就需要得到一些帮助。可能这时候只需要你快速浏览一些字典或公司文献。但是有些时候你需要与你的律师沟通从而获得很好的解释。无论如何，请你一定?努力，这样在你30天的过程结束时，你会收获颇丰(you have it down cold)。

租赁文件的重要组成部分

虽然租赁文件可能非常冗长并包含许多部分和方面，但是如果你从处理出租方-租户关系的一些重要方面来思考这些条款，你就会觉得理解这些文件就不是那么难了。下面是租赁文件一般包含的重要内容。但它不可能是所有租赁文件的全部内容，因为每一个物业都有自己的细节和特点，也需要独立的和专门的语言来表述。在阅读租赁文件时，通过把你的思考归类到下面这样不同的领域，你会发现把需要思考的条款进行分类并理解每一个部分与整个租赁的关系会让自己觉得轻松不少。

1. 定义与基本条款

? 租赁术语定义

? 购物中心与租赁区域的物理特征

? 协议有效期

2. 经济性条款

? 租赁成本与计算方法

? “通过”成本与计算方法

? 附加租金（税务、市场营销、保险等）

? 赔偿与保险要求

? 押金、罚金与利息成本

3. 使用与控制

? 租户空间

? 公共区域

4. 租户义务

? 店铺经营

? 维修与维护

? 施工

5. 出租方义务

? 购物中心经营

? 租户相关义务

? 初始设施建设与租户空间移交(initial facility construction and tenant space turnover)

6. 重?情境约定

? 购物中心重大损坏下的重建

? 政府征地

? 出租方出售购物中心

7. 法律程序

? 达成一致

? 违约责任

? 书面通告

? 转让与转租