从步入联想开始，孙宏斌的人生道路一直不太顺利，这或许与他的偏执性格有关。但是从创办顺驰之后的坎坷来看，这个理由并不充足，至少与他所在的行业有莫大的关系。回望我国房地产发展史，尽管一直呈螺旋式上升的发展态势，却始终没有走上正常、良性的轨道，在调控与鼓励、热潮与寒冬的循环往复中，只有少数幸运者在谨小慎微中踩准每一个节点后能够暴富并走到今天，大多数企业早已化为历史的尘埃。而孙宏斌的每一次起伏，无不跟房地产行业的兴衰进退十分吻合。

2007年上半年我国楼市异常火暴，这种景象从年初的“胡润百富榜”开始就定下基调。随着4月20日碧桂园在香港联交所上市的消息传出，杨惠妍以692亿港元荣膺新首富。除这位25岁的女孩之外，许荣茂、黄光裕、张力、许家印、张近东、卢志强等地产商均高居榜单前列。财富数字游戏的背后，则是房价飞涨、地王频现、楼市暴涨的骇人形势。然而，上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂，楼市的疯狂恰恰是其噩运的开始。

政府部门从年初就开始调控楼市，在土地增值税清算管理通知，加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，央行五次加息等“组合拳”的整治下，房地产企业开始体会到“虚火”的难熬滋味，在地产中介“关闭潮”的阴霾中，顺驰置业难觅阳光。

自2005年顺驰置业从软银和凯雷获得注资后，门店总数两年内从900多家扩张到1200家，遍布全国40多个城市，基本上以直营为主，这与美国的21世纪不动产进入中国市场后的加盟模式大不相同。然而，直营模式并非灵丹妙药，虽然便于统一管理、资源共享并易于掌控，但是需要花费大量的资金打造，相比较而言，加盟模式所需的投入则要少得多。

孙宏斌主张在一二级城市完全直营，迅速确立竞争优势并主导当地市场。随着顺驰置业在全国扩张步伐的加快，直营模式对资金的需求呈几何级数增长。当2007年下半年宏观调控对楼市的作用逐渐显现时，当年顺驰中国的困顿局面不可避免地再次横亘在孙宏斌面前。

在楼市骤冷的日子里，人们悄然发现顺驰置业已由直营转变为承包，而承包者以顺驰自己的员工为主。

顺驰置业总裁王学泉说:“相比整体并购公司，这样的操作手法效率高、麻烦少。”“顺驰直营模式没有变，只是将连锁店的日常管理经营权交给合作经营者。”顺驰内部人士一再强调，“不会失去所有权”。

根据顺驰置业的规定，承包者除了缴纳2万元保证金(合约期满退还)外，还要负担房租、经营费用以及每月一两万元的管理费，换取顺驰置业的成熟店面和网络支撑。这种介于直营与加盟之间的“承包模式”在顺驰的推进可谓神速，北京和上海各有八成左右的门店都顺利实施。两年前孙宏斌在一二线城市信誓旦旦坚持的直营制，在房地产的萧瑟秋风中已严重褪色。

顺驰置业上海店的相关负责人表示:“将门店承包出去，总店的扩张成本就变得很低，只需要一些人员和推广的支出。而管理费可以为顺驰不动产带来相对稳定的收入，这样，门店扩张会比较快，资本扩张也会比较平稳。”他承认调整是因为经营状况不太好，期望借此重整旗鼓。而更大的原因恐怕来自风投方面的压力，凯雷投资集团董事、总经理祖文萃认为:“顺驰管理团队的管理能力并没有像之前预料的那么强，而管理太分散、分店扩张步伐太快，都是影响预期的因素。”他也无奈地表示顺驰地产的投资并没有像预期中的那样理想，收缩与调整当然也在情理之中。虽然同样是处于2007年房地产冰火两重天的煎熬中，融创的日子似乎要比顺驰置业好过得多，这也让孙宏斌积郁已久的内心多了些许欣慰。

2006年融创的销售额达到40亿元，到年底执行总裁李绍忠曾表示，融创3年之内一定要上市。一年之后，当2007年12月初坊间传出美国雷曼兄弟与融创达成股权私募融资协议的消息时，李绍忠的预言似乎即将成为现实。不过雷曼兄弟可能不知道，早前注资顺驰置业的软银亚洲和凯雷集团正四处找人接盘，条件十分诱人: 只要有企业愿意接手，两家投行将向新东家重新注入一笔资金。

或许在雷曼兄弟看来，虽然都归属于孙宏斌所有，但融创和顺驰置业是两家不同的企业，更何况，此时融创在北京、天津、重庆等5座城市拥有9个房地产开发项目，销售总额达80多亿元，还拥有400多万平方米的土地储备。不过与以往顺驰中国疯狂抢地的发展路径不同，融创选择在沉稳中前行，一直在消化之前的土地储备，并没有在土地市场上大包大揽。

融创与雷曼兄弟之间的战略合作具体内容为: 雷曼兄弟以2亿美元购买融创35%的股权，并辅导后者在境外上市，自己再伺机退出从中获利，而上市的地点极有可能选择香港。12月中旬，《香港经济日报》透露孙宏斌正筹备融创赴港上市的消息，集资额约三四亿美元。耐人寻味的是，这则消息直到2008年底融创受金融危机影响上市计划搁浅时都未得到孙宏斌的正面回应，不知是他刻意低调，还是对上市信心不足。

雷曼兄弟公司总部

除融创之外，当时表示将赴香港上市的房地产企业还包括恒大地产、方圆地产、龙湖地产、星河湾、卓越地产等一线品牌，赶在金融危机到来之前挤上融资的末班车是这些房产大佬们的迫切心愿。不幸的是，发端于2006年春季的“次贷危机”在2007年8月开始席卷欧美金融市场，并很快波及全世界，最终爆发金融危机。

一年后在金融危机的众多不幸者中，孙宏斌无疑是最不幸的一个。2007年他做的两件大事——顺驰置业实行“承包制”和促成融创与雷曼兄弟的战略合作，将成为此后的上市坎坷路上深不可测的陷阱。