一、地段选择离不开供求

土地市场供求的对比，是推断地段价值的关键因素。存量房产相对较少的地段，房源紧缺，容易出现供不应求的情况，出租和销售都较快。相反，如果某个地段存量房产很多，房源供大于求，这样的地段即使处于繁华地段或宜居地段，都称不上好地段。

在上面的例子中，小杨投资的繁华区的商铺，如果周围存量商铺很多，竞争激烈，小杨的商铺出租起来就困难了。

二、地段优势离不开配套设施

房地产投资主要包括商业地产投资和居民住宅投资两大类。商业地产应“宜商”，住宅投资应“宜居”。“宜商”和“宜居”都是由物业所在地的配套设施决定的，因此对地段优势的判断离不开对物业周边配套设施的评估。

商业地产周边交通应该四通八达，邮政、银行、紧急避险等配套设施和配套环境齐全；在居民住宅附近应提供购物、医疗等适合休闲居家的环境等。这些都是考量地段价值的重要因素。

三、地段优势与人口量有关

一般人流量大的地段升值优势明显，人流量大对商业地产的作用不言而喻，顾客量大是商业利润的保证，自然也保证了商业地产的投资利润。人口快速增长的地区，势必会对住房有巨大的需求，需求的增加就会推动房地产价值的增加。

四、城市新开发地段升值潜力大

随着城市的扩张，新的开发地段不断涌现，例如“×××新城”、“×××开发区”等。这些新的开发地段，城市布局规划更合理、设计理念更科学、轨道交通更通畅。最重要的是新开发地段的建筑较多地采用新材料、新工艺，建筑外观现代感强，整体面貌很吸引人，地段升值潜力大，称得上是房地产投资的“地段新贵”。投资者应对这样的“新贵”地段投入更多的关注。

五、地段功能要和房产功能一致

每个地段都有自己的功能定位，在城市中扮演着不同的角色，只有与物业的功能相融合的地段才是好的地段。

如果一个地段较适合建设居住小区，却建成了商业地产，这样的定位就是错的。既浪费了宝贵的土地资源，又浪费了开发投入，投资这样的地产很有可能租不出去，造成亏损。

上文中的小杨就是在以商业地产定位的地段，投资购买了居民住宅，这样的投资出现损失是在所难免的。

房地产属于不动产，一旦建成是不可移动的，因此，地段在房地产投资中才占据了如此重要的位置。在房地产投资中要多进行实地考察，通过对不同地段的定位来判断其物业是否值得投资。另外，地段的优势并不是一成不变的，有的地段虽处于繁华的城中心，但可能由于城市新的规划方向，使这个区位优势地位不断弱化，正所谓“盛极而衰”；相反，可能某些新的地区的区位优势正在不断加强，“犹如朝阳”。所以，投资者应该选择区位优势处于不断上升期的地段来进行投资。

最后，地段虽然在房地产投资中具有决定性的作用，是决定投资与否的关键因素，但也应该注意到，还有其他因素影响房地产投资的成败，地段并不是唯一的因素。三“围”很重要

众所周知，建筑是和周围的环境、设施等融合在一起的，没有脱离环境而单独存在的建筑，因此，在房地产的投资中，对房地产价值的考察应结合房地产周边的综合环境因素一起考察。

据统计，因为周边配套设施不完善而影响入住的房产在空置房产中占有相当大的比例。配套设施的缺位导致不少楼盘项目开发被搁置，成为业主和楼盘开发商心中的“大石”。没有配套设施或配套设施不全会让楼盘的开发、销售、出租等一系列活动困难增加、变数加大。

因此，在房地产投资中，要综合考虑周边的配套设施是否齐全。

我的学生小吴是一位资深房产投资爱好者，最近几年，他一直和几个温州老乡在北京投资房地产。2006年，小吴听说沙河地区将建设高校园区，那里开发了不少针对高校教师的楼盘。小吴觉得既然该项目已经列入北京市发展规划，一定会有大批高校教师前去居住，将来的升值空间一定很大。几经挑选，小吴在沙河购买了6套房子。