2009年随着“十一”房展会预料之中的波澜不惊，“金九”不金既成事实，“银十”开局明显成色不足，楼市未来走向成为谈论和关注的焦点，意见明显分化，地王迭出，土地市场依然狂热，但在二级市场，看空者和担忧者的悲观声音已开始渐渐响亮。

未来虽然不可预测，从市场规律和已在发生的变革中仍能发现不少蛛丝马迹，楼市未来走向依然可期。

2009年“十一”黄金周，楼市如期未现红火景相，北京、南京、广州等多个城市成交惨淡，究其原因，除长假消费者延期购买决策外，前期巨量成交对需求的提前透支、房价持续上涨对刚性需求产生抑制等，也是重要原因。楼市进入短暂的瓶颈期成为共识，在这样的预期下，一定时期内成交量可能会继续萎缩，“十一”房展会不会有什么作为，其实也在情理之中。

从国际经济环境看，2009年10月12日，全美商业经济协会发布调查结果显示，八成美国经济学家认为经济衰退已经结束，经济扩张正在开始，并预测2009年下半年美国GDP增长将上调至2.9%。

国内方面，刘明康表示，讨论经济刺激政策退出还为时过早。意味着宏观经济环境短期内不会发生较大改变。随着2009年10月1日新《保险法》的正式实施，保险资金投资不动产和未上市股权的相关细则明确，由此释放的资金规模或达2000亿元左右涉及房地产领域。

市场供给趋紧，也预示房地产市场就算冷清，也很难拐头向下。有数据显示，2009年“十一”后新盘供应紧张，上海新建商品房普通住宅可售面积约162万平方米，是历史较低水平。

种种迹象表明，房价可能仍将在市场预期的恶性循环中继续上涨，2009年第三季度全国城镇储户问卷调查显示，超过六成（65.2%）的城镇居民认为当前房价“难以承受”，但居民购房意愿连续3个季度攀升，预示着，在这样的无可奈何中，房价可能仍将继续攀升。

不过，并非所有情形都支持房地产业的持续向好，刘明康坦承，经济结构性矛盾正越来越突出，就业问题也令人头痛，而不同行业，如钢铁、水泥、煤炭及建筑材料等均存在产能过剩问题，此外政府还需继续改善环境、解决污染问题。

国资委公布的中央企业2008年度分行业运行情况显示，在九大行业中，除商贸企业外的八大行业均出现利润下滑。其中，航空运输企业出现282.2亿元经营亏损，未实现国有资产保值。

全美商业经济协会的调查结果似乎也不是那么令人信服，在2007年，该协会发布的调查结果认为，尽管美国经济存在放缓风险，但2008年有望回暖。而事实发展远非如此，就算美国经济触底，但巨额联邦财政赤字和高失业率将使复苏的步伐相当缓慢。因此，我们要在狂热中谨记未雨绸缪。

20.思考3：楼市狂热，需留一分审慎

（1）2009年持续至今的地王迭出是否是一次集体狂欢？羊群效应告诉我们，集体的行为未必代表决策的正确，中国有家电、保养品的疯狂，国外有互联网泡沫的破灭和美国地产泡沫的破灭。

（2）中国经济持续增长30年，没有只升不落的太阳，对每次经济危机，如果都采取一样的手段来人为地延长繁荣周期，这会使得下次危机爆发的力度更大。中国经济回调会发生在什么时间？每一个开发商都应该问自己：会不会在我项目操作的周期内？

（3）住宅消费的非理性特征和写字楼消费截然不同，住宅市场价格飙升和楼王迭出是因为豪宅市场还未真正形成，目前中国的富豪消费豪宅是典型的“不买最好，只买最贵”，而写字楼则不然，购买写字楼的主体不管是法人还是自然人，都把它当成生意，理性对待，对回报率、资金占有率等都会作考量，因此写字楼价格没有住宅价格活跃就在情理之中。

（4）所有胜利者无不是在狂热中保持了冷静，正如巴菲特所说：在别人贪婪时恐惧。因此，在目前较为乐观的市场环境中保持一份冷静，是日后决胜市场的必备心态。

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