城市地产资本大规模扩张与跨越经济地理约束

重庆的城市地产资本扩张，明显受制于三个约束条件：地理地形、资本匮乏和十分有限的建设用地指标。一般情况下，这三个条件都属于硬约束。

但是，这三个硬约束都奇迹般地被突破了！

一是20世纪末大规模长距离隧道和桥梁技术的完善，为重庆摆脱一直以来所受到的地理地形条件的制约，提供了空间突破的技术支持。二是21世纪初中国产业资本和金融资本相继过剩，对于中西部地区长期存在的流动性短缺恰恰提供了资本市场空间。三是重庆开展的地票等城乡互动的土地交易方式，又给突破建设用地指标的约束，提供了制度创新空间。

仅就技术进步造成的空间扩张而言，在重庆市城乡总体规划(2007—2020年)设计中，到2020年，将通过建设由29座大桥、12座穿山隧道而连接起来的高速交通网络，来突破重庆城市扩张的地理地形限制。隧道、桥梁技术的成熟，使得重庆“钻出”了百年老城区逼仄的“三山夹两沟”的鸡爪型城市建成区格局，出现了“五山夹四沟”的人手型城市扩张的格局（见图1—2和图1—3）。

根据规划，原城市建成区（内环）可分别向北扩展338平方千米、向西扩展293平方千米、向东扩展390平方千米，规划新的主城区（外环）范围2 737平方千米。其中，中心城区面积将达到1 062平方千米，计划扩展城区面积是2009年实际面积（580万平方千米）的近2倍。这样的城区土地规模倍增效应将再次在重庆出现。

与以往重庆区划面积增加之有重大不同的是，20世纪80年代以来的规模倍增，带来的是负担倍增，而这次则是土地资源和开发动力的“倍增”——原来是600万城区人口生活在不到580平方千米的城区里面，扩展后将变为1 000万人口生活在1 062平方千米的新城区范围内。由此面积和人口的双倍增所拉动的投资、消费需求和就业机会，会带来持续不断的增长动力。技术的成熟，为重庆“一小时经济圈”、“四小时重庆”及“三大国际通道”的建设，为重庆加强城市的内聚力和外联力，同时注入了动力。

就资本市场而言，虽然重庆的基建成本高于沿海和平原地区，但在21世纪初中国告别资本短缺时代后，资本市场也亟待空间扩张。自1996年起，中国的金融系统已经由贷差逐渐转变为存差，2000年银行存差达到了2.4万亿元，2010年已经超过20万亿元，占近90万亿元银行资产的1/3。这个时期，流动性过剩成了21世纪最初10年金融领域的中心话题。可见，集中在国有银行手中的金融资本不再匮乏，匮乏的只是投资渠道。

当很多地方领导干部仍然按照旧有资本极度稀缺时代形成的“亲资本”的市场制度继续恶性竞争般地招商引资的时候，当很多学者试图把资本稀缺时代旧有的“亲资本”改革理论当做新意识形态来构建话语的时候，重庆却改走了一条很“另类”的投资道路——利用政府下属大型国企推进地产开发。

这虽然是重庆经验因与一般市场主义意识形态不同而引起歧义的问题，但如果只看客观事实则可知：国有投资公司恰是在这一资本过剩时期提供了最低交易成本的投资渠道。

事实上，在进入21世纪后，西部地区也不再是简单的资本净流出地区，因为逐利的过剩资本到处搜寻投资机会，而金融资本直接与地产资本联姻乃是全世界最具有普遍性的趋势。这个全球趋势，同样也使得城区规模化开发面积有条件急剧扩张的重庆，自然而然地就有了与过剩金融资本紧密结合的天赐良机，得到了大规模投资建设的基本条件。一旦城市投资建设启动，就会通过地产增值获得持续的投融资，实现棘轮式的城市扩张。

这些技术进步带动的空间条件变化，使得重庆在缺少城市化基本发展条件的情况下，进行了思路清晰的城市“退二进三”的扩张。原来配置在一环之内的工业全部迁到二环，主城区的二产随之升级为三产。

看上去，重庆是将黄奇帆在上海浦东开发区的经验，薄熙来在大连一鼓作气合并甘井子区的土地规划开发经验，随着这两位领导的赴任而相继引入重庆，并对重庆重新作出整合。这两个不同地区共同的土地开发经验，可能是不谋而合的“熙奇组合”在经济动员上面的核心内涵——扩出的二环重新规划，建设大学城、成熟产业的工业开发区、高新技术区、化工工业区等等，使得重庆实现快速的城市化赶超。

重庆推出的地票交易等城乡互动的土地交易方式，又给突破建设用地指标的约束提供了制度空间。2007年国务院批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区之后，重庆就着手开始了土地利用制度变革的探索。2008年2月出台的《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》正式批准重庆建立统筹城乡的土地利用制度，在确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高的基础上，稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点。以2008年6月27日国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》为基础，2008年11月17日，重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌，该交易所以地票作为主要交易标的，地票交易制度就此诞生。

重庆农村土地交易所成立后，主要开展农村土地实物和指标交易。实物交易主要是指耕地、林地等农用地使用权或承包经营权交易。指标交易被重庆政府创意为地票交易。地票是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。

地票交易的基本依据是城乡建设用地之间的增减挂钩。自2005年10月国土资源部发布《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》以来，先后有25个省（直辖市）获批成为增减挂钩的试点。但其他试点省市的增减挂钩都是在特定项目区内实施，项目区范围一般都在市县（区）或镇以内，项目区内复垦和新占的地块都是一一对应的，而且可以按周转指标的面积先占用后复垦。

重庆地票交易的特色在于：通过地票交易可以使城乡建设用地在全市范围内进行“增减挂钩”，并且可以用指标——地票实现“挂钩”，而无须实际地块对应。这就使得边远地区的集体建设用地指标可以十分顺畅地交易到主城区，既保障了城市扩展的建设用地需求，也产生了更大的地租级差，也就有条件使地票供给主体获得较为满意的补偿。