沉重的反思

在美国，由于人们接受高质量教育的机会不均等，导致社会收入分配不均，从而加大了扩大住房信贷的政治压力。由此产生的断层线严重扭曲了美国金融领域的信贷业务。扩大住房贷款途径，提高住房自有率是解决不平等问题最方便、最受欢迎，也是最快捷的途径。为实现这一目标，政府借助它们在大萧条时期为解决房屋贷款危机而创办的金融机构和组织。具有讽刺意味的是，这些组织如今反而成了此次房地产灾难的助推器。

我并不是要指责政治家们的动机。克林顿政府想让穷人也能买得起房，布什政府想提高住房自有率，这些动机都是值得称颂的。它们在集中精力为贫困者排忧解难的同时，也在为根本性措施的奏效争取时间。但是政府的意图和最终的结果可能会背道而驰，尤其是当私人部门在其中扮演中间人的角色时。对那些耐不住性子的政客来说，越多似乎总是越好。任何政府政策工具都有其局限，在小范围内奏效的做法，一旦大面积推广，尤其是在短时间内大面积推广，就可能演变成一场噩梦。对低收入者住房贷款给予一定的扶持，不仅能使各方受益，而且也不会引起私人部门过于激烈的反应。但是大规模的扶持政策却可能扭曲房价和私人部门的动机。更进一步说，私人部门的目标和政府的目标并不一致，通常政策的制定都没有将这个差异考虑在内。于是就出现了人们不愿意看到的严重后果。

历届政府都接连对房利美和房地美施压，迫使它们支持低收入者贷款。由于“两房”过去的业务主要是针对优级贷款的，它们没有发放和购买次级贷款的直接渠道，也就无法达到政府规定的指标。所以在资金最充足的几年中，它们购买了次级资产担保证券，但并没有根据风险的上升对自身进行调整以适应这种风险。而且，承担这些风险所带来的早期回报颇为丰厚。初期较低的违约率让房利美和房地美的胆子更大，而它们软弱且易受政治影响的监管者几乎没有限制这种冒险行为。同时，银行的经纪人获悉有人愿意购买这些次级资产担保证券，而且什么都不问，出手相当痛快，于是他们就开始迅速地发放贷款，根本不审核借款人的信用，信贷的质量自然会跟着下降。但是在刚开始的一段时期，问题被上涨的房价和较低的违约率掩盖了起来—宽松的信贷自己蒙住了自己的眼睛—直到房价停止上涨，违约便如山洪暴发。