房地产限购的本质就是局部性的资本管制，其成功的关键在于设计一个有效甄别消费者需求和投资需求的机制。房地产限购是过渡性的制度安排，在今天的环境下，它比传统的调节手段更为有效，但其成本也十分明显，即，它阻碍或推迟了部分消费需求的实现。因此，必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政；建立公共性住房的融资、建设、管理机制；借鉴德国、新加坡等国经验，合理调节投资需求。这三条做到了，房地产限购也就具备了退出的条件。

在许多中国经济学家的心目中，限购是大逆不道、倒行逆施、离经叛道的经济政策。的确，限购让大家很自然地回想起计划经济时代，回想起凭票购物的时代，所以，中国经济学界对于限购似乎有一种本能的反感。笔者的主要目的是从经济学的学理上分析限购的本质、理由、适用性及其后果，以求比较系统、精确地讨论问题。

限购的基本概念

什么是限购？其本质是什么？限购指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。那么，在什么情况下用数量限制的方式比完全市场化自由买卖（即出价高者得）来得更合理呢？回答这一问题必须要有一标准，即，必须定义什么是合理。为此我们必须有一明确的社会选择函数（在一定技术条件下它演变为社会福利函数），以下第一种限购理论的讨论如果仅仅使用帕累托改进 的原则是不够的，因为我们会涉及各人之间的福利或效用比较。我们的分析采用消费者效用之和极大化这个相对常用的社会福利函数（所谓功利社会福利函数）。也就是说，我们的判断标准是消费者效用之和是否最大。事实上，只要采用涉及人际间福利（效用）比较的社会选择函数（极端的情况是罗尔斯社会福利函数，它是定义在最低福利的人的福利之上的），第一种限购理论都应该定性地成立。但是，如果采用哈耶克等所认同的个人意志主义（libertarian）的社会选择函数，第一种限购理论显然是不成立的，因为个人意志主义的社会选择函数要求社会选择不能违背任何个人的偏好，而限购短期内显然是违背了部分人的利益和偏好的。限购的第二个理论是基于长期经济表现，所以如果辅之以一些技术条件，用帕累托改进的标准原则上就够了，不必考虑个体间福利比较。

那么当今中国社会共识性的社会选择函数到底是什么类型的？这是一个实证问题，不是一个规范问题。任何共识性的社会选择函数是历史、文化、哲学、政治等因素综合影响所形成的，它不是单个学者的个人意志所决定的。林林总总的证据表明，今天中国社会的公共选择函数似乎不是罗尔斯主义也不是个人意志主义。而功利社会福利函数是这两个极端之中的一个情况，所以由此得出的各种结论（如限购）至少在定性意义上是符合社会共识的，是应该可以被社会所接受的。