房地产限购的本质：局部性的资本管制的机制设计

撇开房地产限购的具体形式，从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予以干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法，其本质就是局部性的资本管制，类似于不许境外热钱进入境内资本市场。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产市场、古玩文物市场等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。

如果同意上述对房地产限购的本质分析，那么，根据限购的经济学理论的分析，房地产限购的理论基础应该比较明确了。第一，类似于传统限购的办法，房地产限购是在收入分配不均的条件下，力图满足基本住房需要的一个制度安排。具体说来，这是保护中低收入家庭免于受到高收入者（投资者一般是高收入者）在买房市场过分竞争，用以拉平住房消费，从而均等住房消费边际效用的一个办法，类似于上述粮食与医疗服务的例子。更具体地说，在收入分配差距较大以及房地产供应相对两种需求之和短缺（住房供给难度大幅增加，见以上分析）的条件下，这会使基本需求者能够以比较合理的价格购买房子，从而进一步带来这部分消费者效用的上升，以及提升这部分购房群体的工作岗位对他们的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部门的吸引力，提升其所在地区的产业竞争力。

房地产限购的第二个理论基础对应于上述第二类限购理论，即避免或者缩短房地产投资从泡沫逐步形成到破裂的周期，放缓房地产市场震荡的幅度。通过这种对投资性需求的限制，直接带来对房地产总需求的下降，而需求的下降最终会带来房地产价格的下降。房地产价格下降的另一个后果，就是会在一定条件下导致未来价格上涨的预期下降。而未来价格上涨的预期下降又会进一步控制投资性的需求。

成败关键在细节：找准甄别两类需求的机制

房地产限购就是一个机制设计（mechanism design）。机制设计是三位获得2007 年诺贝尔经济学奖的美国经济学家的成果，是过去50 年现代经济学的重要方向之一。机制设计说的是制度的设计者（如政府）为了达到某一目的，如社会福利的极大化，设计一个博弈，该博弈要求每一个体发出信号或进行选择，政府根据所有人的信号或选择，进行决策。房地产限购机制中，每个有意购房者发出的信号不仅是购房量，还包括已有房屋所有量以及其他个人信息。购房量以及已有房屋所有量是最重要的信号，超过一定数量则表明他是投资需求者。

问题的关键是，仅仅依赖购房量及已有房屋所有量还不够，因为参与这一博弈的博弈者还可能包括非本地的居民，他们有可能会出于投资而非居住的考虑，异地投资。最难的就是甄别这部分人群，还需要其他信号或变量。

在北京，户籍是不是一个好的甄别变量? 不见得。户籍可能不应该作为房地产限购的一个变量。因为不论是否合理、合法，事实上，在今天的北京存在一个灰色市场，户口指标可以比较方便地买卖。如果把户籍作为房地产限购的一个变量，它无形中会使得投资需求的部分收益转变为户籍价格的上升，由户籍市场的套利者获得。且不论这是否公平、合法，对于限购的目标——控制投资性需求而言，并不见得是最有利的。因为它出现了一定的漏洞，投资性需求仍然会上升，只不过会比没有户籍限制上升得少一些，因为投资收益的一部分转给了户籍控制者，增加了投资需求的交易成本。

如果购房者已经居住在城市而且还计划在城市里继续生活，这部分人的购房要求应该归结为基本住房需求。很显然，在一个城市居住的时间与他已经居住的时间有相关性，在一个地方居住了1~2 年的年轻人，有正式的工作并且纳税，一般来说，他离开这个城市的概率应该远小于刚刚来到这个城市尚未就业纳税的人士，后者则有可能是投资需求者。

所以，原则上讲，比较有效地甄别地产需求的信号变量应该有两个：一是已有的住房数量，二是购买者的纳税和已经居住的时间。按照目前的情况，似乎个人纳税记录比居住证管理更加严格和系统，更加可靠。

至于纳税或是居住年限，只要记录控制严格，似乎不必太长就可甄别，因为纯粹的投资者不太可能有耐心等待1~2 年而获得买一套房子的投资机会。凯恩斯曾说，投资者往往具有动物精神，是冲动性的，稍微缓一下，投资的冲动就会远去。相反，如果要求5 年的记录，会为部分真正准备在本地扎根安家的基本住房需求者带来不必要的过长等待。