地产限购是“强力降温药”

应该说，与过去5 年多以来各个地方政府采取的税收、利率等措施相比，房地产限购这一制度安排控制投资需求的力度是高了几个数量级。税收、利率等措施，有用，但在洪水般地产价格上涨的预期面前，杯水车薪。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。以地产交易税为例，它无法甄别两类购买者。至于房产税，它的力度（1%左右）无法抵抗年复一年10%以上的房价上涨预期。限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。

房地产限购一个可能的前景是分三阶段展开的。第一阶段是僵持，就是一级市场上开发商并不见得愿意降价，但二级市场价格可能有所下降，当然交易量会萎缩。第二阶段是预期的改变，大家开始注意到投资需求在下降，于是预期未来价格会降。第三阶段是降价和一定交易量的回升。在价格降到一定水平的时候，消费性需求开始入市。这种前景实现的前提是政府要有一定的决心，一定的持久性，要坚持一段时间。其次，政策要有一定的改进和优化，比如上述户籍的因素就应该调整，年限也应适当降低。再者，相应的配套措施必须跟上。在僵持期内，一些有住房需求的年轻人还买不到房子，可能同时租房市场还没有建立起来，这时，政府一定要加强公租房和廉租房建设。

房地产限购的成本是误伤无辜，属于过渡性的制度安排

中国经济的改革很少有一步到位的。过去的产权改革、国有企业改革、金融改革都是一步一步推进的。改革需要过渡性的制度安排，房地产限购应该是一个过渡性的制度安排。它对于现有的体制是一个改革( 前提是必须解决好上述机制设计中的甄别问题)，它应该能够比已有的种种措施更快地改变市场价格上涨的预期，从而达到稳定房价的效果。

为什么房地产限购是一个过渡性而不是长期的制度安排？因为它有成本。成本就是它对消费性需求有误伤的可能。即，已经在某一城市工作多年，有意安家买房，但是税收或居住记录不全的人，住房需求无法满足；另外，外地搬入、打算长住的家庭，不可能马上实现拥有房产的计划，这也是误伤。地产限购控房价，其代价就在于此。

因此，从长远来看，必须不断改革，从根上解决中国房地产市场的问题。第一，必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政，让土地供给更加透明合理；第二，必须建立公共性住房的融资、建设、管理机制，不仅保障基本住房需求，而且用公共性住房间接调节市场化的房地产；第三，研究借鉴德国、新加坡等国的宝贵经验，在房地产的交易、房贷、保有环节合理调节，包括合理纳税，控制投资需求。如果这三条做到了，房地产限购措施就具备了退出条件，中国的房地产体制则进入了一个更高形态。到那时，房地产限购这个过渡性的制度安排的使命就已经完成，可以成为历史了。

建立过渡性制度安排，是中国30 年改革最宝贵的经验

历史的发展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度变迁，事实上是社会不断前进的必然过程。改革是在回应社会广泛关注的重大问题，并在解决这些问题中推进的。改革往往不可能一步到位，而必须建立一步步的过渡性制度安排，并且为它们的不断演进创造条件，这才是过去30 年中国经济腾飞的最宝贵经验。

经济是基础，法律法规作为上层建筑，一定是随着经济发展的需要而不断演变的。即便是长期坚持的基本条规，说到底也是为了建立某种有利于长期经济发展的承诺。当某些成规明显地制约着经济长期发展的潜力的时候，墨守成规恰恰是违背了“墨守成规”的原意。

房地产限购应该在包括笔者在内的许多学者所呼吁的二次房改中达到调整地产价格预期的目的，并在完成它的使命之后谢幕，那时它的谢幕会引进更为合理的、更加有效的房地产的制度安排。