一些人担心，允许土地私有会延迟中国的工业化和城市化，这是完全没有理由的担心。中国在近代社会中有一个很成熟的模式，就是老上海的浦西模式，我们发现老上海的主要经验就是以市场为导向，以法治为准绳，承认土地私有。老浦西的经验值得重视：第一，吸收了大量外地人，其中又有很多是外地破产农民，这是真正意义上的城市化，而不是目前许多地方在一味排斥农民的基础上追求城市的自我现代化。第二，每平方公里创造的就业机会，特别是服务业的就业机会很大，因而是一种可持续的城市化。第三，土地的使用效率特别高。从1842年中国鸦片战争失败被迫开放上海，一直到1949年这107年间，租界从零开始，每年向外扩张了0.3平方公里。人口密度最高时为每平方公里7万人，其后逐渐下降到5万、4万，但同期上海非租界的人口密度只有每平方公里4 000多人。这说明租界——抛开笼罩在这一名词身上的意识形态争议——对外来农业人口的吸纳能力很强，其土地的利用效率也很高。

认为如果中国实行土地自由流动，一定会引发“掠夺、浪费土地”的观点是不成立的。如果土地有价，对土地的使用会更有效。当时的上海就是一个明证。那时的租界每年向外扩张其实是很慢、很谨慎的，因为扩张的时候要确保边际收益大于边际成本。如果边际收益没有显著大于边际成本，扩张就会停止。而现在没有真正的土地市场信号，因为政府无法作成本收益分析，单纯凭借城市规划来扩展，完全不管能否创造就业、吸纳人口。

城市土地如果不是由市场来配置，创造出来的城市往往就会光有房子没有人。全世界的城市化历史表明，城市都是先有人，已有的建成区里挤满了人，因为每家都有农村亲戚，他们会来借住，然后去找工作。找到了，决定常住了，就会产生对新住房的需求。而且这些人的住房需求是各种各样的，有的只需要很差的，有的需要很好的。由市场来配置土地，就会提供多元化多层次的住房和租房。而现在的城市化问题在于，决策者头脑中先有一个“圈”，主要面对海归、白领、洋人等，农民是绝不在他们的视野范围内的，因而很多新区只有房子，不见人影。这样没有人气的城市化是不可持续的，而且只要农村的绝大部分人口没有被城市吸纳，根深蒂固的“三农”问题也就永远无法解决。

允许土地私有的另一好处是，小产权房的问题可以自动解决。小产权房这个本来应该是皆大欢喜的事，却变成政府跟民众对立的事。政府原本应该关心弱势群体，也就是关心农民和中下阶层的城市居民。小产权房的价格只有正常房价的1/3到1/4，农民高高兴兴地卖出去，中下阶层居民高高兴兴地买过来，政府应该为他们高兴才是。然而在现行的土地制度下，这一切被定为不合法，政府不得不严厉禁止小产权房的交易和建设，已经买了小产权房的人也要等待处置，政府自己将自己放在跟民众对立的位置上了。

如果这些问题不解决，城市化的基本趋势还是最近60年所见。无论是中央计划经济之下，还是目前扭曲的市场经济之下，城市的人均收入会以更快的速度增长，相对来说，农民在大的蛋糕里面所分享的那块小蛋糕会越来越小。而这一切的根源，均与土地制度相关。因而要破解这种僵局，就必须给予农民从强制性和土地集体所有制中自由进退的权利。

1961年，由于允许农民自由退出强制性的公社食堂，中国历史上最大的饥荒结束了；20世纪80年代初，由于允许农民退出强制性的集体生产，中国社会几十年的食品匮乏结束了。由此可见自由进退原则的威力。如果允许农民自由退出目前强制性的土地集体所有制，我们迎来的一定是中国城市化的健康、快速发展，以及城乡二元体制的最后崩溃与全国收入和财富在城乡之间更平等的分享。在急需提升内需的今天，这正是中国最需要、最迫切的制度改革。