中惠熙元房地产集团多元化战略研究

项目策划：陈晓曦

理论建构：李爱梅

案例分析：王虹　徐洁

实地调研：李方君　李斌

资料整理：陈凤玲

市场形势和竞争格局发生根本性变革，促使我国房地产企业通过跨界经营寻求逆势突破，弯道超车，实现企业增值。本文对华南知名房地产企业——中惠熙元房地产集团进行了实地走访与多次调研，在深入了解企业背景后，将企业的发展历程分为三个阶段：原始资本积累阶段、全国扩张阶段、二次创业阶段。本文从内外部条件分析其实施多元化战略转型的动因和转型思路，并详细介绍了该集团的多元经营战略实践。该集团以房地产为主营业务，以互联网思维为指导，拓展多元业务，包括物业管理、金融产业、健康产业、文化产业和实施多元化路径的协调发展，意图转型为一体两翼业务模式的复合型轻资产管理公司；最后提出该集团多元化经营的机遇与风险，同时提炼出适合房地产民营企业的一些管理启示，旨在总结房地产民营企业转型实践，为房地产行业其他大中型企业的多元化经营提供参考。

一、引言

2010年，是中惠熙元房地产集团（以下简称中惠熙元）作为华南知名房地产企业进军全国房地产市场的第三年。随着承接的各类项目不断北上扩展，集团开始图谋环渤海、珠三角、长三角三大经济圈布局。为此，集团董事长叶惠全陷入了沉思：

中惠熙元虽然根系东莞，但未来已着眼布局全国，集团总部是否应该搬迁到华南的经济和政治中心——广州？更让叶惠全担忧的是：整个房地产行业慢慢进入微利时代，过往摸索的商业模式频频面临挑战，作为集团的创始人和掌舵者，下一步棋该怎么走？

二、公司基本情况

中惠熙元房地产集团有限公司（前身为中惠房地产集团有限公司）始创于1994年，是中国华南地区一家大型房地产企业集团，中国房地产百强企业，广东地产10强。注册资本1亿元，现有管理人员800余名。公司总部原设于广东省东莞市，根系东莞，深耕关东，2016年11月迁至广州珠江新城环球都会大厦。公司在北京、上海、天津、湖州、广州、东莞、佛山、阳江、海南等地设有分公司，已经完成从区域性房企到布局全国的全面升级。目前已开发和正在开发的项目共计40余个，开发面积超过600万平方米，销售额超过100亿元。

1999年确立“以房地产为主营业务”的发展方向，中惠熙元深耕广东，成功布局环渤海、珠三角、长三角三大经济圈。先后在东莞地区开发了中惠华庭、中惠大厦、中惠·丽阳时代、中惠新城、中惠·山水名城、中惠·山畔名城、中惠·阳光国际商城等10余个房地产项目，产品类型涉及普通住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类别。2005年以来，首倡“莞深同城生活”模式，并在此基础上先后开发了中惠·金士柏山、中惠·沁林山庄、中惠·香樟绿洲、中惠·香樟半岛、中惠·珺庭等多个建筑面积逾50万平方米的大型住宅项目，不仅推动了城市住宅品质的升级，也推进了城市之间的融合。

公司以前瞻的战略眼光，跨界整合资源，逐渐发展成为以“房地产开发为主营业务”，布局“金融、股权投资、大健康与新媒体等领域”的轻资产管理公司。经过10多年的再创业拼搏，已经形成以房地产开发为龙头，集建筑安装、园林绿化、广告策划、物业管理、项目投资咨询、环保工程、进出口经营诸业于一体，下辖13家独资子公司的现代化企业集团，位居广东省大型民营企业前列，为当地的工业发展做出了重大贡献。

（一）集团组织架构

中惠熙元房地产集团设股东大会、董事会，下设四个中心包括审计法务中心、财务资金中心、资本运营中心和人力投资中心，主营业务包含地产业务和非地产业务，每项业务包含控股企业和参股企业，具体如图1所示。

图1　中惠熙元集团组织架构图

（二）公司主要项目

为了实现布局环渤海、珠三角、长三角三大经济圈的战略规划，集团先后在东莞、广州、阳江、佛山、上海、湖州、北京、天津、海南等地设立分公司。

（三）集团创始人、董事长——叶惠全

叶惠全生于1970年10月，广东东莞人，现任广东中惠熙元集团董事长兼总经理，同时也是中国华文教育基金会名誉副理事长、广东私营企业商会副会长、广东海外联谊会理事、广东省工商联直属会员商会常务理事、广东国际关系促进会常务理事、中国管理科学研究院经济论坛理事、《东莞建设》副理事长、东莞市石龙镇教育基金会名誉会长等。叶惠全本科毕业于暨南大学国际经济系，也是2007届EMBA学员，2006年当选全国“十大MBA/EMBA企业明星”；作为暨南大学的校董和知名校友，多年来一直支持母校建设，积极探索回馈母校的机制，致力于融合校友资源，擦亮“暨南”品牌。

三、案例缘起

从世界范围看，多元化经营是企业规模扩张的主要途径。《财富》全球500强企业中最大的200家企业（集团），绝大多数实行的都是多元化的经营战略，实行单一产品经营战略的企业只有10多家。

企业实行多元化经营战略的原因主要有：①在某一行业获得成功的企业经常认为运用相同的模式同样可以在其他行业取得成功；②现代信息社会和科技高度发达的条件下，任何社会需求的信息都会造成一批企业诞生，达到供需平衡的时间差越来越短，当利润开始下降或者亏本时，就不得不转向新的市场；③成本提高或者销售价格降低到难以承受的程度时，企业被迫寻求竞争相对较缓和的行业；④为了运用企业潜在的剩余资源而进入其他行业；⑤企业管理者为了分散经营风险而进行多元化经营；等等。

但是，企业多元化经营也有很多让人担忧之处：多元化经营会导致资源配置过于分散；进入新的行业会有技术性壁垒、人才性壁垒、成本性壁垒、顾客忠诚度壁垒、抵制性壁垒和政策性壁垒等障碍。理论界对于企业经营多元化与专业化之争由来已久，企业界既有多元化经营成功的案例，也有专业化经营成功的案例。地产微利时代，多元化是馅饼还是陷阱？中惠熙元集团的企业转型之路究竟要如何走呢？

四、案例分析

（一）微利时代，群雄逐鹿

告别地产黄金十年，无论中国的房地产企业是否愿意接受，房地产市场显然已不再是稳赚不赔的生意。随着住宅业的增长速度出现放缓趋势，地产商们纷纷开始寻找新的利润增长点。经历数十年“拿地—建房—卖房”的传统粗放式经营模式后，房地产企业已逐步走到转型的十字路口。房地产企业转型升级压力迫在眉睫，房地产巨头都作出了自身的探索。

以房地产龙头企业恒大地产为例。恒大集团从早期的恒大俱乐部到音乐、电影、动漫，再到最近的冰泉、粮油、乳业、健康等，近几年频频跨界投资。未来恒大计划将恒大粮油、乳业、畜牧三大集团打造成为中国规模最大、产能最高、品质最优、现代化程度最高的特大型现代农业企业。矿泉水产业集团、粮油产业集团、乳业产业集团也计划三年后在香港分拆上市。连一直专注于住宅开发的地产龙头万科，都一方面与徽商银行合作，试水金融业；同时宣布将大手笔投资400亿元，在吉林打造松花湖滑雪度假区，这是万科自成立30年以来首次涉足滑雪度假产业。

中惠熙元集团作为华南地区的大型房地产企业，从1999年起也开始了转型之路的探索。

（二）分析环境，进行战略管理

1．战略管理

战略管理过程，是对一个企业的未来发展方向制定决策和实施这些决策的动态管理过程。如图2所示，可分为四个阶段。

图2　战略管理过程图

企业使命和愿景通常体现了企业家的立场和信仰，是企业最高管理者头脑中的一种概念，是最高管理者对企业未来的设想。中惠熙元集团的使命是：构筑和谐空间。用爱心、真心为客户构筑美好的生活空间，提高品位创造品质；用关心和包容心为员工提供理想的发展空间，塑造品德和品行；用诚心为股东创造满意的价值空间。企业愿景是：最具价值的中国房地产企业。

战略选择及评价过程实质是战略决策过程——对战略进行探索、制定以及选择。一个跨行业经营的企业的战略选择应当解决两个基本的战略问题：一是企业的经营范围或战略经营领域，即规定企业从事生产经营活动的行业，明确企业的性质和所从事的事业，确定企业以什么样的产品或服务来满足哪一类顾客的需求；二是企业在某一特定经营领域内的竞争优势，即确定企业提供的产品或服务，要在什么基础上取得超过竞争对手的优势。

中惠熙元集团的战略管理包含以下三个阶段（如图3所示）。第一阶段从1994—2007年，是原始积累阶段，集团主营业务是房地产，地理布局在东莞市；第二阶段从2007—2010年，是房地产业务的全国扩张阶段；第三阶段从2010年至今，是多元化转型的二次创业，开始涉猎金融、文化、大健康等领域。

图3　中惠熙元集团发展的三个阶段

2．外部环境分析

（1）政策环境

房地产宏观调控的效果基本呈现一个波浪形向上遥进的趋势（如表1所示）。2011年下半年以来，国家为了稳定房价，出台了一系列政策以控制房价。如：提高银行存款准备金率、居民限购政策、房产税政策、提高一手房的首付比率等。在这一系列严厉的政策下，房地产企业面临破产危机。2011—2012年，全国主要城市的房地产企业大量破产。房地产业出现不景气之后，国家开始实行积极的、宽松的货币政策，随之而来的就是房价的暴涨。房价暴涨之后国家开始利用价格杠杆对房地产生产环节的要素，诸如土地、资金、税收等进行紧缩，但结果是越调越涨。2015—2016年，随着房地产去库存政策的大力推行，一系列包括降低首付、放开限购及减税的宽松政策以组合拳的方式推出，房价特别是一线城市的房价又呈现暴涨之势。虽然持续至今的限购政策，对房地产价格的稳定起到了至关重要的作用，但是，限购是违背市场经济基本规则的，所以限购政策只治标不治本。去库存是2016年经济工作和房地产业发展重点，房地产去库存政策对于房地产开发商行业集中度的影响也是不言而喻的，它会形成规模上的“马太效应”，即强者恒强，弱者被兼并重组。

表1　宏观调控政策影响分析

续表

（2）经济行业环境

自《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号文）确立房地产业为国民经济支柱产业地位后，我国房地产市场真正进入了市场化大发展时期。2003年至2013年这10年，是中国房地产市场发展的黄金时期。土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资齐头并进的势头。中国房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活和促进经济增长等方面发挥了巨大作用。其中房地产开发企业到位资金作为反映该行业情况的核心指标，在过去十几年增幅大多都在10%以上。但是如图4所示，近五年地产商负债变化趋势显示了房企偿债压力大增，资金链紧张，房地产行业发展遇到的结构性问题，已经到了不得不重视的局面。

图4　近五年地产商负债变化趋势图

资料来源：国家统计局。

在严峻的调控形势下，在房地产市场不断变动的过程中，企业的规模优势体现无余，推动了房地产市场的集中化进程。目前房地产行业已进入资源主导阶段，规模型房企具有较强的资源集聚效应，优势资源不断向大型房企倾斜，中小型房企的生存压力进一步加剧。2017年，共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识，格局分化加剧。地产龙头的标杆作用明显。近年来，房地产龙头企业销售规模屡创新高：2015年，万科地产、恒大地产、绿地集团销售额率先突破2000亿元，而2017年，碧桂园、恒大地产、万科地产更是突破5000亿元。在地产业领头羊的引领之下，房企纷纷摩拳擦掌，积极筹备转型之路。

另外，值得关注的是，2013年全国房地产市场开始分化，一二线城市房地产销售走势较强，三四线城市趋弱。三四线城市的销售状况从2015年下半年开始整体转好，基本跟上了一二线城市的销售行情，但销售上走量胜过走价，意味着以去库存为主。2017年，热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减，部分温和二线及三四线城市释放发展契机，销售贡献率增长城市主要为中西部、西北等二线城市及热点城市周边的三四线城市。三四线城市投资依然弱于一二线，但整体回升为增长而非收缩。虽然去库存加速，但整体的广义库存量还是处于高位。深入分析各个地区及城市的不同发展状况，可以发现主要增长贡献来自长三角、珠三角和京津冀地区的“卫星城”和“强三线”城市。整体上看，长三角的销售最好，珠三角和京津冀的投资增速最快。城市圈内部也出现分化，地理位置优越的“卫星城”受益于一二线城市限购后的需求外溢，自身基本面好的“强三线”始终受益于本地刚需。与之相适应，开发商经营情况也趋于分化，大房地产企业强于中小房地产企业，中央企业强于民营企业，布局于一二线的房地产企业强于三四线的房地产企业。

（3）社会环境

根据“十三五”规划纲要，未来工业化和城市化仍将是社会发展的两大动力。最近10多年来中国的城市化推进速度迅猛，于2011年历史性地跨越了50%。在2050年之前，中国的城市化率必须从36%提高到70%以上，这就意味着城市化率每年平均需增长1%左右（即每年约1000万人至1200万人从农村转移到城市）。城市化提升所带来的变化之一，就是大量的农村人口转向城市，从而扩大了城市的消费人群。据统计，人口迁徙为城市化率提高的贡献率达到了45%。目前发达国家的城市化率在80%左右，因此在可预见的将来，中国的城市化率仍将不断提高，随之而来的就是城市消费人群将不断增加，而城市综合体作为新一代的地产产品，是城市居民消费模式由单一转向综合的产物，也是城市化发展到一定阶段的产物。城市综合体的魅力在于最大限度地提高土地的使用率，通过将消费、娱乐、餐饮、商务办公、居住等功能集合为一体，互相补充，资源共享，从而成为城市化发展的重要载体。

（4）技术环境

当前，人们对于房地产商品的需求呈现出个性化和现代化特点，并日益向绿色、环保、节能、智能化等方向发展。这些变化促使房地产企业必须跟上技术变革的步伐，及时把握消费者的心理需求，注重在开发项目中引入技术因素。例如采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制冷、照明和通风效果，积极利用清洁能源，科学进行小区规划，发展低碳经济，提升品牌形象。

中惠熙元集团的地产项目在转型以前基本以东莞本地为主，企业面临销售压力后，及时调整了战略布局，转而向广州、佛山集中。同时，放眼全国，围绕三大经济圈，展开新一轮战略布局。

3．内部条件分析

企业本身所具备的条件包括生产经营活动的各个方面。内部条件分析常用的方法有核心能力的判断和价值链模型。首先，根据表2所示四种标准判断核心能力的结合，分析目前中惠熙元集团的内部资源处于第二种组合情形，竞争对等，也就是获得了平均回报。中惠熙元集团与其竞争对手相比，拥有的核心能力是：财务资源（融资能力）、实物资源、人力资源（忠诚诚信的员工队伍）和声誉资源（品牌知名）。

表2　四种标准判断核心能力

品牌方面，集团荣获“2017中国华南房地产公司品牌价值ToP10”；自2007年开始，连续10年荣登广东地产10强；自2016年起，连续3年荣获中国房地产百强企业；2015年荣获中国房地产500强企业称号，相关证书如图5所示。

图5　相关证书展示

图6的波特价值链表明了产品从原材料阶段转移至最终客户手中的整个过程。通过业务价值链创造全景图（如图7所示）分析，可以识别出对于房地产行业，中惠熙元集团公司拥有一些创造价值的活动，包括资本运作、地产开发、资产运营、产业链投资和“互联网+”等。其中，资本运作包括投资、融资、资产证券化、房地产全价值链金融化。

图6　波特价值链

图7　中惠熙元集团多元化经营的业务价值链

（三）分步实施，多元化经营

企业采取多元化战略的原因有很多，比如实现规模经济、提高市场影响力、降低风险、财务经济等。多元化企业根据其多元化程度以及各业务间的关联度可以分为5类，如表3所示。

表3　多元化的程度与类型

相关约束型或相关联系型的多元化，是通过公司层面核心竞争力的传递（管理模式、技术、知识、经验等）或经营层面业务间的行为共享（如共享物流系统、采购系统）来实现的，因此多元化的目的主要是实现规模经济或提高市场影响力。非相关型多元化的目的则通常为财务经济和降低风险。

显然，中惠熙元集团的多元化战略属于非相关多元化，主要目的是实现财务经济和降低风险。尽管如此，理论研究及许多实践表明，多元化和企业绩效之间呈倒U形曲线，如图8所示。在一定界限内，公司业绩和经营业务的多少呈正向变化关系，但超出这一界限之后，随着经营业务的增多，公司业绩呈下降趋势（Grant，1988）。艾米特和利莫特（1988）的实证研究表明，纯财务目的的多元化经营会减少现金流量的波动，降低经营风险；但是多元化经营的公司的利润水平比专业化经营的公司低，当开展的是非相关多元化经营时尤为显著。

图8　多元化与企业绩效关系

因此，未来中惠熙元集团的定位是复合型轻资产管理公司，企业愿景扩展为：以房地产为主业，运用金融以及互联网思维，为人的全生命周期提供服务的轻资产管理公司。当前集团正处于战略调整和实施阶段，顺势及时调整和扩展企业愿景与使命，明确业务和行业范围，有利于战略的实施和控制。如图9所示，集团未来的经营活动主要围绕房地产、金融和社区进行。

图9　中惠熙元集团转型后的使命和多元化经营领域

图10展示了中惠熙元集团转型思路，即业务模式改变为房地产开发为主体，强化房地产链条金融化，包括基金管理、资产并购和产业链投资以及资产管理，包括新型物业、智慧城市和大数据等。

图10　中惠熙元集团转型示意图

图11展示了中惠熙元集团业务架构的调整思路，包含房地产、金融和“物联网+3个板块”，具体涉及5个业务范围。房地产金融将通过并购物业、养老地产、项目融资和基金管理等，成为地产金融商；房地产开发主要涉及住宅和商业地产开发，成为地产开发商；资产管理包括物业改造设计及经营，养老地产改造设计及经营，以及商业地产改造设计，成为资产运营商；“互联网+”包括社区建设以及社区数据挖掘，打造生活互联网；最后，产业链投资则是地产产业链关联项目的投资，成为产业链运营商。

图11　中惠熙元集团多元化战略业务架构

中惠熙元集团多元化战略具体的实施步骤如下：

第一步：实践城市融合

以前瞻视野首倡“莞深同城生活”模式，以系列优质建筑产品和同城服务积极推动东莞城市化进程和莞深的城市共融，呈现创新生活方式。基于多年探索经验，未来将会进一步升级产品研发、运营模式、服务素质，做一流的城市融合实践者，并将地产业务范围由区域扩展到全国。

第二步：创新地产企业运营模式

校企合作，大力支持高等教育。集团作为暨南大学校友企业之一，致力于母校的建设与发展，促进了学校基础设施建设，并联合暨南大学共同建立“企业战略研究中心”和“企业人才实践基地”。2010年12月，暨南大学经济学院与中惠熙元集团签约实习教学基地。通过建立实习教学基地，讲师互聘，联合举办主题活动等多种合作方式，实现资源共享，优势互补，推动企业自身的进一步发展。

2013年12月，暨南大学艺术学院与中惠熙元房地产集团有限公司共建创新创业实践基地——“暨南大学创新创业艺术实践基地”揭牌，并就“卡丽兰艺术社区建设项目”签订合作协议。同时，设立“中惠熙元艺术创新创业基金”，以支持艺术学院师生创作实践。双方将以此为开端，实现信息共享、交流互动，优先安排学生创新创业实践，联合举办主题实践活动，不断探索校企合作培养高素质人才的培养模式。

校企合作是院校谋求自身发展、实现人才培养与市场接轨、大力提高育人质量、有针对性地为企业培养一线实用型技术人才的重要举措，是让学生将理论与实践有机结合，实现优势互补、资源共享，以切实提高育人的针对性和实效性，提高技能型人才培养质量的重要途径；同时，通过向企业输送优质学生人才，也是提高企业活力，培养生产、建设、管理、服务第一线专门人才的重要途径，可以为企业的发展奠定良好的人才队伍基础。

第三步：构建和谐社区关系

致力于建立新型社区关系，实现建管分家。发展商、物业管理、业主三家分立，在很好地落实物业管理制度的同时，推动社区中多方关系的良性互动和持续升级。公司高度重视客户关系和社区生活体验，专设客户俱乐部“中惠会”等平台，不遗余力地加强社区文化建设，弘扬社区文化与核心价值观。

第四步：开启集团多元化发展新征程

（1）后地产时代，物业服务快速崛起

在开发成本和经营风险不断增加、行业利润率不断下滑的大背景下，房地产企业纷纷谋求转型以使自身在激烈的竞争中存活下来。物业服务正是企业一个可以充分发掘的盈利机会，是尚待开垦的蓝海市场。从目前看，房产开发主业竞争压力不断增大，而物业服务市场规模和营业收入不断增加，因此房地产企业更加不愿意物业服务这个“肥水”流入外人田。那么物业服务这块蛋糕究竟有多大呢？截至2016年底，全国物业管理面积突破180亿平方米（如图12所示），增速稳定在6%以上。根据中国指数研究院2016年报告中百强企业各类型物业平均管理费用推算，预计至2020年，全国物业管理费用将达8000亿元左右。

图12　2009—2016年全国物业管理面积及增速

资料来源：《2017—2022年中国物业管理行业发展趋势及投资战略》。

随着房地产“白银时代”的到来，曾经“苦、累、脏”的物业行业，一跃成为地产界的“香饽饽”，多家房企近几年在物业领域表现出少有的热情。龙头房企如万科、碧桂园、越秀、保利等纷纷采取新动作，意欲从物业管理上分得一杯羹（徐进、方王洋，2015），如表4所示。从2014年开始，万科地产便提出分拆物业管理板块独立上市的计划，与北京国资委控制的房地产公司首创置业联合成立了一家物业管理服务公司，并引入万科的“睿服务”物业管理解决方案。无独有偶，恒大地产在2015年宣布联手腾讯，共同成为马斯葛大股东，目标是打造全球最大的互联网社区服务商，面向数量巨大的国内其他社区，为用户提供订购、物流安排及产品或服务交付等O2O一站式服务。而自2014年花样年分拆彩生活成功上市之后，股价也一路攀升。彩生活社区服务平台，力图总揽社区业主的衣、食、住、行、娱、购、游等一切生活需求，从而升级为“中国最大社区服务运营商”。作为开发商“售后服务”的物业管理公司，如今正在被大型地产公司一个个拆分出来，包装成社区O2O服务平台准备上市（如表5所示）。可以预见，如果上述知名房企的物业公司完成上市，大牌企业将利用资本市场的整合力量，将更多适合自己的物业公司扩大规模，打造成万亿元市值大平台。

表4　物业业态分类一览表

表5　上市物业企业毛利率一览表　单位：%

从最早进行物业服务营销的万科，到开展标准式样服务的中海地产，再到提供体验式服务的龙湖地产以及以“部队大院文化”为主打的保利地产，物业服务俨然已成为品牌房企的又一战略高地。优质的物业服务，除了为房企增加了无形的品牌价值、反哺地产开发主业外，也对产品销售带来直接刺激。随着改善型项目越来越多，购房者越来越看重物业服务的质量和水平，因此优质的物业服务能给开发项目加分，从而带动项目的销售和回款。

熙元物业发展有限公司隶属于中惠熙元房地产集团有限公司，是东莞市物业管理协会第一任常务理事单位。专门承接管理集团所开发项目的销售前期及高端项目的物业管理工作。该公司秉承“严格苛求，自觉奉献，精诚服务，团结高效”的企业精神，勇于开拓，创新进取。

虽然与新房相关的业务未来会随着房地产开发景气度的下降而见顶，但是与存量房增值相关的业务，例如存量房的装修、更新改造、物业管理、租赁服务、小区的智慧化、小区医疗和养老服务等仍是一片蓝海。而这背后，物业管理是掌握存量房源的最好切入点。好的物业能成为房子增值的“良药”，这一说法在房地产界已成共识。随着房地产企业商业管理的转型，未来房地产企业在存量市场的物业服务收入将会快速提升，因而把物业做成和房地产开发一样的行业成为可能。

（2）多元化经营，金融创新浪潮带来发展机遇

中惠熙元集团自2005年起便开始涉猎金融化、证券化的业务板块，先后战略入股启迪金控投资有限公司以及东莞农村商业银行、东莞银行，发起设立广州暨南投资有限公司，近几年投资并辅导10余家优秀企业顺利完成IPO，包括南兴装备（002757）、惠伦晶体（300460）等。

1）始于暨南，价值共创

广州暨南投资有限公司（以下简称“暨南投资”）是由5位杰出的暨南大学校友——叶惠全、陈俊岭、谢秉政、杨子善、丑建忠发起，于2010年投资成立，注册资本3亿元人民币。商号中“暨南”二字获得暨南大学认可。秉持“打造精品，传世经典”的投资理念，公司通过外引内培，已初步形成一支德高术精，具有丰富实战经验的投资团队。此外，公司还聚集了一批在投行界、银行界、会计界、税务界、法律界等领域的杰出校友，作为公司强大的顾问团队。投行业务包括创业投资、股权投资、并购重组、财务顾问等。创业初期，公司投资资金全部来自发起股东自有资本。创业成功后，将面向广大校友开放，同时将部分盈利捐赠母校用于发展教育事业，并努力将其发展为世界一流的钻石级校友基金。

暨南投资长期关注中国民营高科技企业的产品转型、技术升级和行业成长，为企业提供创业投资、风险投资、兼并收购、可转债、股权激励、上市路线图设计等贴身的、专业的投行服务，帮助优秀企业成长为世界行业龙头，与它们携手创新创造人类健康、幸福、快乐的事业。投资标准：秉承儒商精神，有社会责任的民营企业；企业所从事的事业有利于人类生活更健康、更幸福、更快乐；具有持续创新精神；具有高成长性。重点产业涉及：新型塑料、养老、高端服务、海洋产业、文化产业、现代农业、绿色产业、健康产业、智能产业。提供的专业服务包括：公司战略设计，上市路线图设计，技术升级路线图设计，内部控制与公司治理设计，税收筹划咨询，并购重组咨询和企业文化咨询等。

2）响应国家倡议，布局“一带一路”

和骞投资管理（深圳）有限公司（以下简称“和骞”），是基于国家“一带一路”倡议发起设立的私募股权投资基金，筹备设立基金总规模为100亿元人民币。着重布局新媒体、新能源、物流与先进制造、文化旅游等战略新兴产业，聚焦以“新能源新材料、高端装备制造、生物医药大健康、互联网新媒体、科技金融、供应链管理、信息技术等”为代表的风口行业，参股与“一带一路”业务相关的专业化基金，特别是海外青年创业项目，积极推进万众创新创业新局面，致力于为产业链上优质高潜力企业迈入资本市场保驾护航。和骞投资瞄准中国新兴产业。

和骞的目标：引领新一轮全球化发展，助力优质企业“走出去”。

和骞的理念：“言忠信，行笃敬。”

2017年12月，和骞投资联手飞拓无限成立和飞新媒体基金。和飞基金专注于VC阶段投资，重点投向华南地区文化传播和新媒体领域项目，重点关注优质自媒体微信公众号。通过专业私募机构、移动互联标杆企业及创业孵化机构的跨界资源整合，希望成为风口下的冷静行动者，通过优质项目与资本的良好对接，促进更多新媒体项目在华南地区发展壮大。目前和骞公司与东莞证券、杭州工商信托、陆家嘴信托、中建投信托等金融机构在房地产领域进行了广泛的战略合作。

“放眼丝路、缘起暨大”，作为一支高效、专业、国际化的资本管理团队，和骞投资立志积极推进万众创业、助力新兴行业领军企业的诞生。

3）跨界布局，入股启迪金控

2015年12月18日，中惠熙元集团入股启迪金控。启迪金控是一家依托清华大学、总资产超过500亿元的综合性大型企业，是清华科技园开发建设与运营管理单位，清华产业战略引领型企业，首批国家现代服务示范单位之一。启迪金控的核心价值观是：秉承清华大学产业集团引领科技投资发展、践行产业金融创新的传统和作风。公司业务范围包括创投基金管理、地产基金管理、文化基金管理、证券投资基金管理、债权基金管理、融资租赁等业务。股东包括中惠熙元集团、香港百骏控股集团、协信集团和启迪控股股份有限公司。此次合作中，中惠熙元集团董事长叶惠全将担任启迪金控的联席董事长。按照新的战略升级规划，未来中惠熙元集团将携手合作伙伴，共同打造构建一个创新创业企业金融服务平台，提供以云端服务为核心的，安全、便利的投融资对接服务，并通过深层次整合中惠熙元集团内的优质资产端资源和渠道，为企业成长全生命周期提供全方位的融资融智服务。统筹股权、债权及多个资产管理平台，打造多元化、多层次、多渠道的金融服务体系，在企业成长的不同阶段给予全方位的融资融智服务。中惠熙元集团在此次发布会上得到浦发银行、建银国际、中福等众多实力派金融机构的大力支持，为整合互联网金融平台获得了更多资源。

4）跨界金融业大事记

2017年9月22日，中惠熙元集团与杭州工商信托股份有限公司，在东莞签署《中惠—杭工信粤港澳大湾区基金合作协议》，此举标志着双方在粤港澳大湾区的地产及地产关联产业将确立更深层次的合作关系。

杭州工商信托股份有限公司是杭州市首家股份制金融企业，公司前身成立于1986年。公司历来秉承“诚实、信用、谨慎”的经营方针，以强大的业务创新能力和内控机制为依托，在激烈的市场竞争中树立了合规、信誉至上的良好形象。2003年3月，经中国人民银行核准，增资扩股后公司完成重新登记，目前注册资本为15亿元。公司具备完善的法人治理结构，拥有一批实力雄厚的股东，其控股股东为杭州市金融投资集团有限公司，另有绿地金融投资控股集团有限公司、浙江大学圆正控股集团、西子电梯集团有限公司等优秀法人股东。

2017年10月12日，中惠熙元集团与南粤基金集团签署《产业并购基金合作协议》，此举标志着签约双方将充分发挥各自的优势与特长，在房地产等多领域实现共同发展。

广州南粤澳德股权投资基金管理有限公司，是广州南粤基金集团有限公司旗下资本市场服务平台。凭借国有背景与项目资源优势，公司已与多家行业内的优质企业发起成立了多只基金，建立了天使投资、PE股权投资、定增、并购与二级市场等全链条的业务体系。公司拥有一支独立、专业、敬业的精英团队，成员均来自国内外各大银行等金融机构，拥有丰富的资本市场运作和项目管理经验，具备持续的创新能力，在业务领域不断设计优质融资方案和优化创新交易模式。

一方面，“地产+金融”是市场发展的趋势。房地产行业属于资金密集型行业，对资金的需求是天然的。房企多种融资渠道遇阻后，其参与金融业务意在应对房地产调控和打造融资平台，跨界金融的案例并不鲜见。在房产行业竞争白热化的背景下，房地产业与金融业结合越来越紧密，众多房地产企业倾向于“金融化”的全新发展趋势。万科董事长王石曾表示：“房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”

自2013年下半年以来，一些大型房企不约而同扎堆入股商业银行。如今排名前50大房企，近半数涉足互联网金融，房企的金融属性已经越来越明显。房企入股商业银行只是房企涉足金融业的方式之一，在此之前还包括通过与信托、基金、保险资本结合等不同方式涉足金融领域。从私募基金到入股银行，房地产业逐步金融化是必然趋势，地产商开始抛弃原来制造业思维而转型到服务业思维，价值链从制造业变成服务业，盈利模式从简单的开发加销售向开发、运营加金融的模式转变。房地产的金融属性越来越成为行业至关重要的因素。当前房地产行业正面临洗牌重组，并将迎来“寡头时代”。“地产+金融”的模式将为房地产企业成为最终胜出者增加筹码，未来的房地产企业如果没有金融业务支撑，将会在竞争中被淘汰出局。

另一方面，随着房地产企业跨界金融实践不断扩大和深化，金融风险问题也在大大增强，“地产+金融”的融合实践可能会存在相应的市场风险、盈利风险以及金融机构之间引发的系统风险。首先，房地产企业与金融机构进行融合后，外部关系变为联系密切的内部关系，内部交易的存在很容易集中风险。其次，在地产金融化的影响下很容易造成产业虚拟化。当实体经济可支配的资金过度涌向金融市场时，可能会产生泡沫经济效应。过高比例的信贷资金投向房地产业，不仅加剧了房地产泡沫，而且抬高了实体经济尤其中小微企业的融资成本和难度，整个经济生态的“空心化”程度进一步加剧。再次，虽然商业银行所受到的金融管制相当严格，而且本身还有相对成熟的风险控制能力和健全的风控流程，但是宏观层面并没有建立起对房地产企业的投资与运营风险的管控与引导机制，并且由于国内房地产企业的自有资金占比小，资金的大部分来自银行信贷与民间借贷，其自我化解与稀释风险能力比银行要脆弱得多。一旦遭遇经济周期或市场萎缩的冲击而出现资金链断裂问题，与银行存在股权关系的房地产企业肯定会首先向前者“求救”，从而倒逼商业银行进行信贷资源的“被投放”。最后，房地产企业入股银行并成为后者的核心股东后，一定程度上会影响银行的决策，银行的信贷政策、利率定价的独立性也将被削弱，银行系统的稳健性可能会遭遇冲击。

在房地产市场竞争加剧的今天，产业与资本的融合将成为未来房地产企业转型的重要突破口。在新形势下，中惠熙元集团将房地产金融纳入未来发展方向之一，也将会面临来自金融市场的风险，需要企业自身做好相应准备去应对风险，实现风险与收益的平衡。在入股银行的过程中，如何有效隔离和防御风险向银行的传递，也就成为监管层必须弥补的政策空白。

第五步：长期关注社会公益事业，勇于承担企业公民责任

对集团而言，社会公益是一种责任和追求。多年来，公司一如既往地关注社会公益事业，在文教、卫生、扶贫等多个领域累计捐资捐物超1.23亿元人民币，帮助有需要的人改善生活、提高知识素质，做到心系公益、回馈社会，持续撒播希望的种子。集团开展的主要公益项目展示如下：

2006—2007年：资助东莞市石排镇赤坎村100万元修建敬老院，资助暨南大学100万元成立“中惠创意基金”，资助1500万元修建暨南大学惠全楼，资助东莞理工大学100万元成立教育基金，资助暨南大学1000万元修缮经济学院。

2008—2009年：资助四川汶川地震灾区100万元，支持北大学园设立“中惠·沁林山庄北大学园汶川班”，资助中山大学附属第一医院1000万元设立“惠全医学科学基金”。

2010—2011年：中惠熙元集团与东莞市慈善会合作，正式成立“中惠熙元慈善基金”，并在这一平台的引领下，在扶贫、环保、文化、助学等方面进一步履行企业责任、回报社会。持续投入慈善事业，履行社会责任被纳入公司经营战略，使得企业对“责任与担当”这个命题的思考更具有全局性及长远眼光。企业先后资助阿拉善SEE生态协会10万元，捐助广东“扶贫济困日”298.5万元，捐助东莞首届慈善日1000万元，2011年广东“扶贫济困日”捐款100万元，资助道滘镇大罗沙村桥重建40万元。

2012年，中惠熙元集团启动“责任中国2012公益盛典之慈善教育行”计划。以中惠熙元慈善基金为支撑，联合南方都市报、中惠会会员和社会团体，为外来务工子女构建起一个安全、舒适的课外成长环境。该项目历时7个月，共举办“新候鸟计划”捐助仪式、“自驾助学行”“笔尖传祝福”“共植爱心树”四场落地活动。值得肯定的是，外来务工子女的生存现状也因此首次进入了大众的视野，系列性的慈善行动成功地吸引了更多的社会关注与社会资源，为日后的慈善项目运作提供了良好的思路。

2013—2015年：资助500万元建设东莞石排镇赤坎福善堂，资助300万元建设东莞石排中心幼儿园，资助5000万元建设暨南大学番禺校区。董事长叶惠全荣登“2014年胡润慈善榜”，位列总榜第28名，粤商前5名。此外，集团还赞助开展“东莞六大高校篮球赛”，赞助阳江市阳东县丹载村“端午节龙舟比赛”等活动。

（四）跨界经营，探索医疗大健康

暨南投资关注医疗健康产业，一直保持着对同行竞争越发激烈、行业准入门槛降低、大众健康与自我治疗的需求越发强烈这一发展形势的敏锐嗅觉。一方面，如何实现对慢性病实行智能、便捷、到位的监控是未来主要的方向，可继续深入探讨；另一方面，如何将智能医疗的产品服务成果进行转化。针对干休所、疗养院消费群体的B2B形式在转化初期将更容易开展，以B2B形式的成功作为未来B2C形式扩展业务的基础，前景更为可期。

2017年9月1日上午，具有30多年历史的暨南大学附属第一医院与和骞投资管理（深圳）有限公司正式宣布达成大健康产业投资基金合作意向，基金规模达10亿元人民币。穗华口腔医院领导出席签字仪式。这次合作双方以“PE+产业平台（上市公司）”为投资理念，整合产业链资源，旨在实现暨南大学大健康产业平台的市值管理，开创高校健康产业发展新模式。这次合作，双方共同发起成立了“暨南大学健康产业管理集团公司”。集团公司作为拟上市主题，力争3～5年成功IPO，实现知识资本与金融资本深入结合，主要用于投资，包括但不限于专科医院、生物制药、医药物流、健康管理、营养餐饮、移动医疗、精准医疗、航空医疗、手术机器人等领域的优质项目，上市主体可以根据自身需求通过收购其他行业进行产业链整合。暨南大学附属第一医院此番引入社会资本，与和骞投资一起调动多方资源，设立“华侨和骞大健康产业投资基金”，意欲做强做大以华侨医院为切入点的暨南大学大健康产业平台，开创高校健康产业发展的新模式，校企齐驱呈现跨越式发展。

此外，中惠熙元集团参与运营健康医疗杂志。《家庭医生》杂志创刊于1983年，由中山大学主办，有超过两亿多的读者，其权威性、公信力和品牌影响力在国内传统健康媒体中首屈一指。股东专业背景：公司的股东包括中山医科大学。中山医科大学即现在的中山大学，是一所多专业、多层次、多形式办学的综合性医科大学，拥有最大的医疗数据库。经过30多年的积累，形成了疾病、药品、症状、医院、医生、问答、文章、视频等医疗健康超大数据库，涵盖内、外、妇、儿、保健、中医、影像等30多个医学学科。线下医疗资源丰富：拥有线下三甲医院1000多家，副高以上的合作医生1000多名，同时还拥有全国落地最好的健康管理公司和完整的健康管理团队。行业发展空间大：随着新医改政策推动，社会资本不断进入医院及医疗服务市场，互联网医疗也受到了创业者和资本市场的热情关注。拥有大客户资源：公司将在APP研发、运营、医疗服务、保险产品开发和销售等方面与中国人民保险股份有限公司、中国太平洋保险（集团）股份有限公司、中国人寿保险股份有限公司、阳光保险集团股份有限公司等保险企业展开深入合作。管理团队互联网运营能力强：家庭医生在线APP正式发布上线，仅用一年时间就实现了下载量从数百万增长至1.1亿，位居全国第二。

2015年房地产行业持续调整过程中，房地产企业的跨界经营又有了新的亮点——开始逐步进入医疗产业。克而瑞研究提供的数据显示，部分管理高效的民营医院可以带来高达30%～40%的毛利空间，甚至实现15%～20%的净利率。据统计，目前房地产企业在医疗产业的投资及布局涉及4个领域，包括医药领域、非诊疗领域、医院投资、医疗健康综合体。房地产企业通过在医疗健康领域试水，有助于提高其在市场调整期的抗风险能力。

作为与地产行业有一定关联度，且越发受到居民重视的行业，房地产企业涉足医疗板块也并非新鲜事。目前房地产企业对于医疗投资的视野在不断开拓，即不是单纯的养老地产开发或者是出于囤地的目的，而是围绕大健康和大医疗产业积极谋求发展。中惠熙元集团的地产+医疗的发展模式比较清晰，即积极并购一些医疗和服务的企业，进而间接拥有医疗产业。相对其他企业进入医疗领域而言，房地产企业进入医疗健康产业是有很大优势的。第一，医疗产业虽然政策支持力度较大，但如何鼓励社会资本进入其实还有相当的难点和障碍。而房地产企业在此前投资过程中已经积累了较好的资金，所以具备较强的能力进入这一领域。更重要的是，房地产企业在大项目的管理方面也具有优势，所以对于医疗健康产业的开发其实是胸有成竹的。第二，从房地产产业发展的历程看，投资医疗产业，也可以和传统的房地产开发业务密切结合，比如养老地产、社区经营、商业休闲地产等。这些领域实际上都可以成为房地产企业后续地产业务转型的切入点。

当然，房地产企业转型医疗健康也面临诸多的困惑和风险。由于缺乏医疗、患者资源，房地产企业跨界医疗健康行业的道路并不好走。我国医疗政策和行业具有很强的特殊性，优质的医疗资源基本被公立医院垄断，很多房地产企业只有跟三甲医院或专业医疗机构合作，才能实现真正的跨界转型。目前大多数房地产企业设定了收购、托管或参与三甲医院的目标。不过目前的政策又不允许对公立医院的产权进行调整，因为公立医院含有公益属性。

另外，医院资产和其他国有资产并不一样，大多数国有资产可以进行量化和评估，但医院除了房屋等有形资产之外，还有大量的无形资产。所以无论医院的股权按照多高的价位出售，都可能会涉及国有资产流失。相比住宅开发而言，医疗行业投资依旧属于重投资、慢回收项目，且项目初期收益并不稳定。如果开发商本身缺乏医院管理经验，在医务资源上缺乏储备，那么如何有效切入则是后期成功的关键。

（五）跨界涉足文化产业

中惠熙元集团于2015年投资成立昊达文化传媒有限公司，是国内第一家把传播、内容、产品融为一体的优质生活方式运营公司。公司于2016年1月联合暨南大学成立生活方式研究院，开展生活方式研究以及硕士、博士教育，并整合跨界资源打造“生活榜”和“费勇修心课”两个传播和运营平台，为品牌、政府、个人提供生活方式IP运营和生活场景营销服务。共同展开都市白领人群生活品质标准体系建设研究，成为华南地区第一个生活方式研究院，追求生活方式和商业模式的完美跨界。暨南大学生活方式研究院将联合昊达生活榜一年一度发布生活榜主榜单以及若干个子榜单，此外不定期举办系列学术研讨、行业论坛与全球生活方式论坛等相关活动，为社会各界提供科学、权威、深入、开放的生活方式交流平台。该院是全国第一家设有硕士、博士点和文化产业课题的生活方式科研机构，持续重构生活方式教学体系，开展生活方式教育，招收全日制硕士生、博士生并开设在职高级研修班（文化创意与文化产业高级研修班）、生活方式课程体验班等。与此同时，该院锐意构建生活方式文化交流和传播平台，邀请官、产、学、研和相关业界资深专家、名家达人、同行等跨界深度交流，现已会聚一批优秀高校学者及业界资深行家，一起组成师资团队和科研队伍联合授课。特聘研究员如复旦大学钱文忠教授，著名作家、哲学家周国平先生，广州美术学院视觉艺术设计学院院长曹雪教授等。已经成功开发的商业案例包括：携手中国家居定制创领者尚品宅配，成立尚品宅配生活学院，开展在“人文家居生活方式”领域的全新探索，使之成为一个生活方式大数据库。继2016年在杭州花间堂召开第一届发布会后，2017年12月，生活榜以90后、中产、女性、高净值人群为调查对象，围绕2017年影响中国人生活方式十大产品，推出6份体验报告和6份榜单。生活榜还将推出若干个主题性的相关活动，通过这种方式，与生活方式品牌携手共创生活方式行业美好前景，一同完善生活方式产业升级。

此次双方的合作，不仅宣告中惠熙元集团将“文化与行业研究”纳入其经营发展战略体系，更表明在未来，集团将更多地关注人文与精神领域的价值塑造。

当前，随着大众消费需求升级，精神文化需求越来越成为消费升级的主要动力。当其他传统产业产能过剩时，新兴的文化产业却是一片“蓝海”。近5年来，我国文化产业增长较快，整体竞争实力明显提高（如图13所示）。