正文

羊城破秘(3)

策划旋风 作者:王志纲


比如说,你在一个地方被别人侵犯利益,到那边打官司,由于地方保护主义,可能你有理都会输掉。

整个国家从经济基础到上层建筑都需要调整。中国目前正在处于过渡和调整时期,不要指望一口吃成个大胖子,一夜之间把全中国铺满连锁网络和连锁店。可能是在十年二十年甚至更长时间,包括法制的建设、熟练劳动力市场的形成,还有商业规范的建立成熟以后,全国的市场才能比较统一。目前,我认为最好的办法就是,先把中国按长江文明、珠江文明、黄河文明进行划分,然后对每个地方的文化背景有个相当的了解,最后选择最适宜的地方,去实现自己的战略。有一次,我到香港去,西门子总裁问我怎么看待中国的市场,他们如何进入中国市场?我说,要进入中国,必先征服广东,若能征服广东,必能征服中国。广东是中国市场经济发展较早的地区,市场经济规范比较完善,也是竞争比较激烈的地方,如果在广东经过洗礼都能站稳脚跟的话,

就像当初北伐军北伐一样,就可以势如破竹地进入中国。一种战略是先占领制高点,然后开始顺势而下;还有一种是先占领薄弱环节,农村包围城市,比如三株口服液,包括广东许多企业都这样做。20世纪80年代末、90年代初,像健力宝,在广东打不过洋饮料,先北伐,在北方形成燎原之势以后,再南下,这也是种做法。所以,不一而足,每个企业情况不一样,就需要量身打造,根据自己的情况实力,选择自己企业的市场营销方案和市场拓展方案。问:您对碧桂园的现状有何看法?您对碧桂园以后的做法有何建议?您如何帮它提升到一个更高层次?

另外,您对中国房地产业的现状如何看?对提高这一产业有哪些建议?答:碧桂园我已经两年没去了,成功以后有更多挑战性的工作在召唤,就到其他地方去了。我想说一句,碧桂园的老板是个非常优秀的企业家,可以说在他身上充分体现了广东的精英阶层、顺德人当中最优秀的一面——操作能力非常强。顺德的经验可以概括为六个字三句话:“识做、搞掂、口坚野”,不能随便颠倒和加减。碧桂园老板充分体现了这一点,正是因为他十分到位的操作,碧桂园的策划才能获得如此大的成功,没有这么到位的操作,是做不好这事的。关于碧桂园怎么上台阶的问题,我认为,碧桂园是很成功的,更重要的是碧桂园的品牌成功了,也就是当时我们探讨时预留的管线,如果碧桂园老板在当好“地头蛇”的同时又能做好“过江龙”的话,甚至能够进入资产经营的话,可能它的效益回报会是几何、原子裂变级数,这就要看天时、地利、人和各方面条件是否具备了。

对中国房地产市场我非常看好。特别是在南方,在广州、深圳,做房地产,只要稍微动点心思,闭着眼睛都能发财,当然,要把握好机会。对中国房地产市场要有清醒的认识。我认为,中国房地产市场经过了三个阶段:第一个阶段是炒家阶段,特别是1992年邓小平南方讲话,整个中国经济活跃起来以后,伴随着整个中国经济过热,大批香港人教会大陆人什么叫做炒楼花、炒楼盘,那时候整个珠江三角洲“祖国处处是花园”,到处是别墅。

很多介入其间的人,根本不懂什么叫房地产,什么红线图、蓝线图、容积率,开始在人们的口头里传来传去,到了1993年,中央政府宏观调控、紧缩银根,很多鱼虾都晒死在河滩上,第一个阶段,即炒家阶段结束了。

后来停顿了一年以后,伴随着碧桂园的成功,使人们看到一个问题,用家市场开始建立。用家市场关心的和炒家不一样,炒家关心的是过程,不关心结果。

炒家出来以后,相当于击鼓传花,你传给我,我传给他,只要我把花传给下一位,我就可以积累大笔钱财。殊不知一个宏观调控收紧银根,很多昨天的成功者,说不定今天就抱了两三朵花,有些人到现在还没有解完套。到了用家市场怎么办呢?但凡看到这一点,先行一步的人都获得了成功。用家市场考虑的是用途、目的。这个时候顺应了用家市场的,只要在朝向上、户型上、价格上能够充分做到位,包括在物业管理上先行一步,一般都能获得成功。广东一些企业在这方面做得比较好,特别是广信地产,当时我帮他策划的金兰花园就采取这种办法。到了今天房地产市场进入了一个新的阶段,我认为是进入了一个“概念地产”的阶段,已经不是简单地盖房子了,所以我经常讲“房地产不等于钢筋加水泥”。

在今天已经出现一个趋势,一个人可能会有三五套房子,在这种情况下,根据不同的消费取向,不同的消费层,如果我们能在房地产建筑工程设计以前,就赋予它一个非常到位的概念、一个理念,最后用建筑语言去阐述这个概念,这样做出来的房地产,市场可靠性就非常大了,而且升值的潜力非常大。

用这个思路,我们正在策划做许多事情,包括股份制医院,包括专门针对老板阶层的人体大修厂、生命加油站,包括专门针对老人带有疗养院性质的夕阳工程,这些都属于广义房地产概念。关键是这个房地产概念怎么把它做到位,如果这个工作做得好,那么稳操胜券的概率就很大。


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